品牌商店的投资逻辑发生了变化？需求端成为主导趋势

出品/联商栏目

发文/方湖

编辑/娜娜

作为全球黑天鹅事件，新冠肺炎疫情深刻重构了零售业态的底层逻辑，品牌门店投资的核心要素——流量、成本、回报周期——疫情前后的权重和相互关系发生了显著变化。

疫情前，品牌投资逻辑大多集中在规模扩张和流量红利捕捉上。疫情过后，抗风险能力、供应链韧性和结构性增长成为主导方向，促进投资策略从“粗放增长”向“稳定平衡”的演变。

在疫情爆发之前，投资逻辑是由流量、成本和回报周期组成的不稳定三角形。

换句话说，经过各种提炼，品牌选址的各种要素最终可以归纳为三个要素，即项目流量、成本和投资回报周期。如果这三个要素形成三角形，只要这三个要素中有两个要素，那么这个选址逻辑基本上是建立起来的。因为这三个要素几乎不可能同时存在，所以我们总结一下这个选址模型中不稳定的三角形。

(投资不稳定三角图)

随着疫情后第一批投资的涌入，包括餐饮、酒店、零售等行业的大规模关闭和转移，热钱开始平静下来，品牌选址逻辑开始发生变化，体现在以下几个方面:

首先，投资发展更多的能量在于降低成本，提高效率。一些品牌通过谈判甲方降低租金来对冲销售下滑，而一些强势品牌通过从固定租金合作转向联合扣分合作，进一步降低了经营风险。

二是关闭亏损店面。若继续亏损店面，给予一定时间整改达不到预期，纳入关店名单，由投资开发部门协商甲方关店撤店。

在社会和消费下降的大形势下，现金流是每个品牌面临生死存亡的挑战。关闭亏损门店，及时止损，让目前在营地门店形成正现金流，持续盈利。

三是减少开店数量，提高开店门槛和选店质量。

1、选择更好的项目，更有流量的商业项目。

2、更注重投资回报，缩短投资回报周期。

3、控制投资成本，控制投资支出。

4、减少开店数量，优中选优。

四是降低直销比例，拓展加盟渠道，采取轻资产模式。

一是直接走加盟商渠道，基本不直接参与门店运营；另一种是投资伙伴制，投资者只投资不管理，总部统一负责运营。

调整店面模型，从大店到小店，从重投资到轻投资。

1、减少商店的硬投资，包括装修、设施等硬投资。

2、轻资产接铺，对接店具有较高的工程匹配性，通过魔改、轻改造等方式减少硬件投入。

3、店内选型，做到更加集中，提高空间利用率，提高投资回报率，通过调整店面面积来降低成本，提高效率。

回到品牌选址的逻辑，基本三要素没有改变，依然是项目的流量、租赁成本和投资回报周期，但在更严峻的市场形势下，必须既要又要。也就是说，为了满足良好的流量、较低的租赁成本和较低的投资回报周期，必须同时具备三个要素。

就300平米的中餐厅案例而言：

优质流量=优质项目 匹配楼层 中段热区 更好的展示面；

租赁成本较低=租赁成本控制原则租售比不超过10%，最好联合扣分合作；

低投资回报周期=60个月合同期，投资回收周期原则≤18个月

在此基础上，争取更多其它条件的支持，如甲方租金条件较好、装修免租期较长、营销宣传支持较多等。

商店投资方面，选择合作伙伴制，品牌、投资者和商店经营者共同参与投资，投资与利益捆绑，形成利益共同体。

店内装修严格控制成本，要求提供相关交付条件，部分选择轻资产接铺方式，减少总投资。

写在最后

商业逻辑路径相互交流。疫情前后的投资逻辑变化也是由于供需关系的巨大变化。一方面，消费供给和需求正在减弱；另一方面，供给侧对品牌的需求和供给也在减弱。在两种减弱的叠加下，需求方有更多的决策权。无论是消费还是品牌选址，需求方都成为主导趋势，所以品牌对选址更加谨慎和苛刻，选址逻辑必然会从不稳定的三角走向稳定的三角关系。

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