市场上两室的房主应该着急了。

多年前我们写过这篇文章：“此时此刻不要轻易买两个房间”，底部留言的争议还是挺大的。

文章评论

关于90平两室到底是需求萎缩，还是需求会增加的讨论，正反双方各持己见。

几年过去了，似乎是时候进行数据验证了。

今年和大家讨论了很多关于小三房供应去化的问题，似乎很久没有回头看了。两室这类更为刚需的商品，在交易市场上有所表现。

对过去几年的数据进行了整理，才知道，即使每天面对各种房市信息，仍然会陷入信息茧房。

因为，上海两室交易的流通数据，大大超出了我的预期。

01

没想到上海存量商品最多。

没有别的，只有两个房间

你们能想像，上海两室居然占供应量的一半吗？

这一数据被拉出后，我也很惊讶，原来是在上海，两个房间是天供。

与小三房相比，老破小单房，规模都是断崖领先。在过去的七年里，最高的时候，上海两室居然有超过20万件的挂牌。

今年的上市比例，几乎也能占到半壁江山的水平。

资料来源：兔博士app

今年三月上海二手挂牌，房型占比分布特点，两室超过40%，高于其它所有房型。

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而且今年上海两室挂牌比例，迎来了一个小高峰。

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也就是说，目前市场上的两室房主还是比较急于更换。

拖出供需关系，今年上海两室成交，似乎也来到了分界点。上海100㎡内两室与小三室的供需比例，前几年上海的两室不太愁卖。

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至少与小三房的房主相比，1.5-2的供需比，还算健康，一直保持着较快的流通。

但是从今年年初开始，情况似乎发生了很大的变化，两个房间的供需比值达到了顶峰。4.76。

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回顾去年上海的二手政策和交易情况，我们可以发现，自去年1月30日上海放开单身限购以来，去年9月29日外环外单身限购的社保从3年下降到1年。

从那时起，大量的单身购买力进入上海，最大的利好商品，无疑是一室而非两室。

所以两室之所以逐渐变得不好卖，大概是因为目前产品处于尴尬的位置，感觉有点高不低。单身限购放开后，主要刺激一室交易。三室的门槛在降低，所以两室的商品都被两端夹住了。

这个数据让我们对上海二手中两室的情况有了大致的了解。

挂牌天数，供应比例提高，都告诉我们今年两室的房主们有点着急。

02

两个房主今年面临的竞争越来越激烈

目前哪种两室商品卖得更好，流动性更好？

在这个话题上，我们尝试使用更具体的数据。

事实上，上海的两室商品非常多样化，所以他们交易的冷热不均，是不可避免的。

上海有很多老破产品中的超小两居室，老公房和搬迁房的紧凑两居室，还有两居室的舒适度，出口房和大平层的大两居室。

两室不同面积，占整个供应端的比例，很不一样。基本上，50-100㎡两室商品，覆盖上海二手市场近八成。

相反的，140㎡上述两个房间，只占1%，十分稀缺。

对这些不同的两室产品而言，供需关系和议价率是这样的：当然，最受欢迎的是50-80㎡紧凑型两居室，供需比最低，议价率不高。

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80-100㎡虽然两室供需比例不高，但议价率最高，说明这类产品真的很容易讨价还价。业主是一种容易以价换量的产品。如果急着卖，可以讨价还价卖，肉疼也没关系。

两室最难卖，面积140。㎡上述两个大房间。此产品主要分布于上海核心区域，陆家嘴、新世界、古北等，平均挂牌价格从十几万到二十万不等。

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又大又贵，已经避开了绝大多数主流买家，也难怪会出现12.96的供需比例。

一般来说，实际上是50-80。㎡这是两室产品中最受欢迎的区域。

从不同的环线来看，则表现出两室产品的偏需特性：越是郊区，越好卖。

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具体到板块，将当前挂牌TOP20的板块去化状况也为大家整理出来，也可以作为参考。

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在这一点上，我们大致可以感觉到，现在上海两室，哪种商品好去化，好流通。

图片大概是：面积段在50-80平间，外环外，刚需板块拆迁大居等。

得出商品结论后，还与中介老友进行了一些市场调研。

在二手市场的交易案例中，小苏接触了大量销售或购买两个房间的用户。她告诉我，上海市场购买两个房间的画像大致有两种:

• 单身者有足够的预算，会选择两个房间。
• 预算不足的夫妇，咬紧牙关刚好够买两室。

这两个画像占据了两个房间的主要交易力量。预算充足的单身人士买两个房间，大部分来自家庭自住。在单身阶段，他们可以兼顾卧室和自习室的功能，转化为将来结婚生子，可以覆盖大约十年的周期。

预算不足的夫妻，考虑到总价不够好的三居室产品，会买两居室上车。将来生完孩子，一方父母会来照顾宝宝，两居室会改成三居室。

可以看出，这些购买两室的用户，其实也是从一室、三室分流而来的小众。

小苏觉得很少有指定购买两室的用户，对于什么样的商品更受欢迎，她给了两个方向。

在总价的可控范围内，这种南北通透的大两居室受到夫妻家庭的青睐。将来父母来照顾宝宝，也可以改造成三居室。

第二，还有这样的双南两室，低总价功能高于一切。

但她也认为，双方在市场上确实存在交易限制。

无论是单身还是年轻夫妇，上海刚需买房，在买房决策中，都有一条功能鄙视链。

换言之，假设总价相近，能买三房的人不会考虑两室，能买两室的人不会考虑一室，总多一个房间比较好。

那是每个人买房的原则，多一个房间，户型的可持续生命周期，就会长很多。

03

新建的上海商品房，几乎将两室抛弃。

巧克丽丽开玩笑的一句话，让我觉得很生动：“他们就是上一个时代的小三房啊”。

每一个时代都有自己的刚需和商品的改善。

在上海五十年前，能够在这座城市拥有一个房间，是当时的刚需，如果可以住在两个房间里，应该是当时的“中产阶级”。

时代的车轮滚滚向前，每一代人的生活画面都在产品迭代中悄然演变。不知道什么时候市面上的新公寓和起步公寓都是从小三居室开始的。

虽然大家都知道是因为“7090”的政策限制，大部分套型都要做成小面积，但是开发商的选择默默把90平米以内的产品做成了功能三居室。

记得十几年前，90平米做两居室还是很常见的一种，近年来逐渐在市场上灭绝。如今，房地产企业在上海制造产品，从90平米的三居室开始，这也是时代变迁的形象表现。

在2024年的上海新房供应中，我统计了329个项目中，只有18个项目包括两居室公寓，只占5.5%左右。

资料来源：整理自网络

而且在这十多个项目中，两室商品也只算其中“配角”而已。

据估计，去年上海提供的6万多套新房中，两室的比例不会超过3%。

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打电话给一些中介，发现这些盘子的两室，但也并非想象中的难卖。

两个房间在一手市场还是有需求的，尤其是在一些郊区，一些外国客户买房的时候，还是会选择总价较低的两个房间。但是房地产企业知道，有需求并不意味着主流。

房企内部到底是从哪一个环节开始的，我很好奇，决定放弃“两室设计”。

公司内部碰巧有两个同事曾经长期从事开发商的设计和营销部门，和他们聊到“为什么现在的开发商不做两室”。

设计同事认为，他们在做房间类型时，会从营销中获得“客户定位报告”，周边对比项目的房间类型会在这份“客户定位报告”中列出。

很多时候，我们会看到这样的结局。近年来，竞争产品已经做了三个房间，市场需求是三个房间。在这样的前提下，大多数房企基本不会选择做非标房型。

另外一个原因，标准化的户型，更能控制成本。假如每一个区域都有商品，商品的多样性就会使生产成本上升。

总而言之，在客户调查和控制成本的结果导向下，现在的小三房，已经成为市场的主流。

事实上，这也可以理解，社会发展的结果应该是增加居住空间，而不是退步。

小三房更受欢迎，不但功能齐全，后续改租也更有价值。因为在租赁市场上，小三房的租售比例更高。

结合上海二手市场的特点，两室原本是股市中商品数量最多的，改善和更换需求，也是本市购房者的主流。

所以，今天的新房市场，两室灭绝，也完全可以理解。

04 结语

但是，时代还会向前，未来呢？

两个房间的需求，或者说，更好的两个房间的商品，会不会回归市场？

或许，目前的一些社会变化可以让人看到一些线索。毫无疑问，两个房间在二、三、四线城市肯定是小众的，小城市家庭需求的底线就是三个房间。

但是，像上海这样的超一线城市呢？

众所周知，上海的结婚率和出生率都是全国垫底的，上海的初婚初育年龄一再推迟，目前也是全国最低的。因此，对于这个城市的购房者来说，确实会与其他地区不同。

单身者、夫妻双方家庭较多，从一代到三代同堂的时间周期也会延长，包括丁克现象也会促进两室需求。

像上海这样人口密集、外来人口众多的大城市，北广深也是如此。

两室产品的迭代，也将成为未来的问题。

而且现在还叠加了外部经济环境的不确定因素，门槛和压力较低的两室，是否会再次回到买家的视野。

但个人认为，即使需求增加，在上海天量两室供应面前，两室也不太可能成为该城市未来稀缺的房地产资源。

本文来自微信微信官方账号“真叫卢俊”，作者：乔不丝，36氪经授权发布。

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