经常出现“地王”的信号是什么？

热点城市价格“地王”逐步刷新。

3月25日，杭州一套宅地高价出售约7.7万元/平方米，不到两个月地王价格再次刷新。同时，这也是杭州不到半年内全面取消新房限价的第三个新“地王”。

杭州，只是一个缩影。

三月十八日，一周前，北京同时也诞生了新的价格“地王”，海淀区上地板上的一块宅地以每平方米10.23万元的价格创下北京土拍历史新高。

3月11日，成都高新区一块地成交价格突破3万元/平方米，刷新了楼面价格的“天花板”。

同样在上海，静安高品质袖珍地块于2月底协议出售，以每平方米16万元的价格创下上海新的地价纪录。

一线城市、强二线城市地价不断刷新，市场迎来了核心城市核心资产的“价值重估”。

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一二线优质宅地高热拍高热

进一步加强市场预测

土地市场从今年开始就不缺乏话题，一是核心城市“地王”逐步刷新，二是高溢价交易地块频繁出现。

就像3月25日杭州出售的4块地块一样，在刷新价格“地王”的同时，全部溢价成交，最高溢价率达到70%，平均溢价率飙升至52%，平均地价达到51487元/平方米，杭州地价首次进入“7万元”时代。

今年以来，杭州土地市场一直处于高质量的宅地带动下，截至3月25日，今年已有7宗涉宅地块溢价超过50%，涉宅地块的溢价率超过20%，更是20宗。

在杭州高溢价地块频繁出现的背后，一二线城市核心优质地块高溢价成交已经成为常态。

数据方面，根据CRIC监测的重点城市周度数据，第12周(3月17日-3月23日)在一二线城市高溢价地块的带动下，平均溢价率上升至14.7%，而且已经连续5周超过10%。

根据月度数据，2025年2月经营性用地平均溢价率达到11%，这是自2021年下半年进入转型期以来，平均溢价率首次突破10%，最后一次突破10%仍在2021年7月。

正面信号是，土拍热度正在反向加强市场预测，形成正向循环。

以杭州为例，自3月份以来，杭州新房市场的去化速度一直在加快，一些红盘甚至出现了“社保巨头局”。根据克瑞浙江的区域数据，第11周(3.10-3.16)新房去化率达到56.6%。

伴随着优质宅地陆续进入市场，房地产企业获得土地的意愿与买家进入市场的节奏共同加快，或将推动市场热度持续上升。

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“高热”背后的土拍

高品质宅地成头房企低风险配置首选

事实上，在市场停止下跌和稳定的大环境下，核心城市的土地拍卖市场率先回暖，但土地市场的“高热”更多的是点状回暖，优质的地块供应让企业迎来了加仓备货的“窗口期”。

高热背后不可忽视的是，更多的三四线城市仍然以底价成交为主，城市分化加剧。

根据本轮核心城市土拍高热背后的动机，核心有三点：

1、到目前为止，政策方多次强调“继续推动房地产市场停止下跌，稳定下来”，以提振市场信心。地方政策包括控制调整、减税免税、买房补贴等。以杭州、成都为代表的四个一线城市和二线城市，在土地、新房、二手房等多个市场中，其规模价格呈现出强劲的止跌回稳定趋势，需求方指标也给土地市场带来了积极的反馈。接下来，核心城市有望迎来更多高热地块的交易。

2、一二线城市采取多批次、缩量、提质量、提供土地的策略，起到“对症治疗”的作用。通过核心区域的优质地块供应，“优质地块-高溢价交易-市场信心提升”的正向循环将在后续进入市场时形成。核心城市“地王”不断刷新，高溢价地块频繁出现，是对土地供应策略的积极反馈。在上海、杭州等核心城市出现高溢价地块的城市，政策叠加效应将进一步凸显。

从2025年土地预供情况来看，一线城市“稳定质量上升”。以上海为例。自2025年以来，上海继续加强核心优质地区土地供应比例。2025年初，上海预供地公告规模为72万平方米，同比增长13%，平均土地供应容积率从1.87降至1.78。极少数高容积率项目也是城市核心地块。一般情况下，虹口区宅地容积率为3.95，2月份高溢价率接近40%。

此外，杭州、合肥、宁波等地逆势扩张。比如典型的杭州，自2024年第四季度新房限价解除以来，杭州的土地拍卖频频出现50%以上的高溢价高总价地块。在火热的市场背景下，杭州2025年初预供地规模同比增长60%，为公司选择推出了更多的预供地清单。

房地产供给侧面临一系列积极调整:一线和核心二线城市通过优化土地供应结构巩固市场信心，三四线城市通过收缩策略解决库存压力。

3、高价背后，实际上反映了公司的投资信心不断修复。但在市场压力的背景下，房企更加注重“利润率”和“安全性”，核心城市优质住宅成为头部房企低风险设备的首选。从近期高价征地的房地产企业可以看出，目前投资的房地产企业仍然以中央国企和强大的民营企业为主。征地“窗口期”聚焦核心城市核心地块加仓备货，一季度征地，年内可产生可销售价值。

03 结语

在优质地块供应的带动下，核心城市土地市场率先复苏。此外，2025年上半年，核心城市有望延续年初的土地拍卖热度，以及二手房价格、去化率、交易规模等需求方指标带来的积极反馈，帮助房地产行业加速筑底企稳。

从房地产企业的角度来看，房地产企业投资更注重“利润率”和“安全性”，核心一二线城市的优质住宅成为头部房地产企业低风险设备的首选。

值得注意的是，“地王”频繁出现，仅限于核心一二线城市的点状复苏，而且大部分都是头部房地产企业不断加码，更多的三四线城市并没有明显改善，各地市场企稳，升温过程不断分化。

本文来自微信公众号“丁祖昱评房市”，作者：编辑部，36氪经授权发布。

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