上海豪宅市场及产品分析

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豪华住宅定义及市场走势

在本文中，豪宅的定义是单套总价 5000 超过1万元的高档改善型新房，此类产品在 2024 年得益于 5 “沪九条”、9 月“沪七条”、11 每月取消普通住房和非普通住房认定，减少契税等政策，大量释放市场需求，超过交易量 2022 年与 2023 年度交易总量，接近 3 年平均成交价格年平均复合增长率为 15%。

2025 年 1 月 -2 月份，政策效应继续释放，去年豪宅市场持续火爆，交易套数为 105 套装，同比增长 337.50%；成交均价为 175602 元 /㎡，同比增加 4.52%。

豪华住宅分布特点

2024 年成交的 593 这套豪宅分布在一起 40 从区域和板块的组合来看，黄浦区作为中心城市的核心区域，交易数量超过其他区域的总和。人民广场、浦桥、黄浦滨江三大板块交易数量排名前三。翠湖天地六和庭、中海顺昌九里、泛海国际住宅区表现出色。总成交量占黄浦区总成交量的比例。 88%；浦东新区交易套数位居各区第一，以洋泾、浦东世博、陆家嘴滨江为主力军。陆家嘴太古源、玖丽景庭、凯旋滨江园、前滩百合园名列前茅，交易套数占浦东新区总交易量。 84%；徐汇区交易套数紧随浦东新区后，全部位于龙华，香港置地启元奉献 97% 交易量；虹口区交易套数位居各区殿军之列，其中接近 70% 交易量来自四川北路板块弘安里；长宁区的交易量全部来自夏都市中山公园板块。 · 幸福 268，龙盛，不夜城板块 · 苏河湾，华侨城，福新里，苏河湾 1 这个数字形成了静安区 90% 成交量；青浦区、松江区、奉贤区成交量不足 10 套；普陀区、杨浦区、宝山区、闵行区的交易量低于 5 套装；嘉定区、金山区、崇明区未成交。

从环线来看，成交量主要集中在内环内，内环内的主要产品类别为平均面积超过平均面积。 400㎡大平层或复式；内中环间商品基本为套均面积超过 300㎡大平层或复式；中外环间产品均面积超过套均面积 400㎡别墅为主；外环外衣均面积超过 700㎡别墅提供了所有的交易量。

豪华住宅产品的特点

以中环为界，中环内豪宅主要分布在交通能力强、配套设施完善的区域；建筑立面风格多为复古与现代相结合；配套设施多为中央水景、庭院、露台、景观桥、风雨走廊等。并配备高端游泳池、健身房、游客等私密空间；产品设计突出了宽敞的空间和舒适的生活氛围:一梯一户、高窗墙比、大开间朝南多房、动静分离、餐客一体化、厨房中西合璧、长观景阳台、超大角落大厅、大宽凸窗等。

中环外豪宅基本都是低密度商品，分布在滨水绿植丰富的地区，自然风光极佳。建筑的立面风格多样，包括古典、西式、海派等。更高的建筑高度，更多的开放空间，更广阔的庭院和地下室，让业主有更自由的活动空间，给业主更舒适高贵的感觉。

建议开发房地产企业豪宅

考虑到去化效果和利润，房地产企业可以以中环为界，中环选择去化周期短的核心板块提供大平层或复式产品，中环选择生态资源优越、去化周期短的板块提供别墅产品。在产品设计方面，在成本可控的前提下，尽量扩大空间，保证私密性；在保证安全的基础上，适当调整不包容性建筑面积，提高房屋率。此外，两会政府报告首次将“稳定住房市场股市”写入总体要求，同时再次强调“继续推动房地产市场停止下跌，回归稳定”。房地产企业应在“金三银四”乘热打铁，以多元化的营销方式大力推进豪宅销售，在满足客户需求的同时增加业绩。

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