房地产热销项目出现了一些新的变化

在房地产市场停止下跌回稳定的过程中，大多数城市新房市场的热度呈稳步上升趋势。

根据CRIC数据，2月28个典型城市项目的平均去化率高达33%，相当于回到了2023年的水平。

从微观热销项目来看，买家普遍青睐“商品强、配套设施优、价格低”的商品，但目前的热销项目也发生了一些新的变化。

比如在“限价”政策放宽和住宅新规下，房地产企业产品逻辑发生了变化，四代房等新规累货呈现出“有价有市”的特点，而南京、苏州、郑州等二线城市的存量房收购和房票安置促进了远郊项目的销量增长。

值得高度关注的是，即使是北京、深圳、成都等关键热点城市的次核心板块竞争也在逐渐加剧。为了增加销量，房地产企业开始了渠道营销援助。

01

典型的城市平均去化率为33%

沪深蓉长等热度较高

重点城市市场热度在供应“提质缩量”的战略下持续高位波动。

根据CRIC调查数据，2月份重点城市平均开盘率为33%。，环比下降11％，同比增长12％，与2023年高水平基本持平，持续疲软复苏。

短期内，上海、深圳、成都、长沙等地热度较高。具体来说，上海和深圳主要得益于新政效应和购买力的支持，去化率在60%以上；成都和长沙的去化率因为短期开盘而大幅上升到100%。

值得注意的是，目前整体市场停止下跌，企稳迹象明显。29个城市中，2月份只有3个城市的去化率不如去年同期，大部分城市的市场人气仍呈稳步上升趋势。

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四代宅成改进产品中的“宠儿”

销售额居前，溢价较高

房市产品逻辑在规划“好房子”政策的推动下发生了变化。

一方面，为产品力创新提供了更多的空间，核心城市调减约束措施。比如在上海，土地拍卖双限打开后，10%的溢价上限突破，城市项目溢价率普遍超过15%，地价上涨10-50%，房价局部上涨，倒挂逻辑逐渐消失。最近核心区域的高端“限价”项目也有价格上涨的趋势，买家开始为产品实力买单。

另一方面，新规类住宅以四代宅为代表，完成了高销售和高溢价的考虑，成为目前改进产品中的宠儿。二月份全国畅销产品中，多个已经落地四代宅新规的关键二线城市四代宅项目基本成为区域销售之王。

比如重庆海成云湖郡项目，该项目的主要产品是小高层和四代住宅产品。从项目内部不同产品的数量和价格来看，买家普遍愿意为四代住宅产品买单。数据显示，自2024年8月以来，该项目四代住宅产品共售出354套，均价约1.7万元/平方米。与非四代住宅产品相比，数量和价格高出20%左右。表现出“有价有市”的特点。

在武汉买房的人对四代宅也有很高的接受度。许多准四代住宅产品的去化率明显优于传统住宅项目。其中，建发望湖、松阅等特点主要是凭借稀缺资源、高性价比、优质产品实力，实现首次销售。

03

房票有助于提高远郊项目的销售额

热点城市次核心板块开始依靠渠道营销

对刚刚需要的顾客来说，价格还是比较敏感的，部分城市郊区只需要依靠存量房收购和房票安置，实现销售额增加。，比如南京、苏州、郑州等地，由于房票政策的实施，促进了项目的热销。

典型代表是远郊板块项目，如南京荣鼎幸福城、北大资源颐和翡翠府等。，吸引买家，带动交易增长，因为政府存量房收购和房票安置集中备案。

值得注意的是，北京、深圳、成都、西安等热点城市的一些核心板块项目也逐渐依靠渠道营销点法刺激销售。，而且短期内效果非常好，到访、认购量都有稳步增长。

以深圳北站商业核心区热卖楼盘中洲迎玺为例。项目开业前半个月节点密集，高佣金介绍。第三阶段介绍佣金由第一阶段和第二阶段的3%支付。 3w购物卡提高到3%跳3.5% 3w购物卡，2月22日开盘推出780套房，开盘去化512套，去化率高达66%。

事实上，对于深圳的一些低核心劣势和高库存项目，房地产企业在节后迅速加强营销，启动或增加介绍佣金/现金奖/特价房等。，取得了显著成效。

结语

随着“金三银四”传统营销旺季的到来，随着推盘质量的双重增长，整体市场热度有望保持在较高水平。对于一线城市来说，限价政策的放松无疑会给高端品牌力带来更多的发挥空间，竞争也会逐渐加剧。

而且随着地方政府主导下的存量房收购和房票政策的逐步实施，一些刚刚需要改变的项目仍有望继续走量，部分小阳春可期。

本文来自微信微信官方账号 作者：克而瑞研究中心，36氪经授权发布，丁祖昱评房市。

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