上海各板块的天花板小区是谁？

今日我们不谈市场涨跌，谈上海每个板块最贵的小区二手房价格。

假如提到整个上海最贵的小区，我们也许首先想到翠湖天地，古北壹号，但是具体到各个板块。

那些拥有绝对二手定价权的头部社区是谁，几乎没有什么概念。

这是我们踩着盘子拍下金茂府的围栏。仔细看标志，放大说大宁金茂府的价格比周边二手社区高38%左右，而新城虹口金茂府的数量更高，46%。

可以看出，一个板块最贵社区的二手房价格，不仅能体现房地产本身的质量和市场优势，还能代表这个板块的房价天花板能有多高。

所以这次对上海16个区和22个典型板块进行了总结，他们在2024年成交了TOP1-2小区。

在上海选择新房之前，最贵的内环是10万/平，中环可能是8万/平，更远的外环可能是4万/平，这是一个非常典型的环线理论。

而且本质上从这些最贵的小区中，也可以看出二手房的选房逻辑，是与新房相结合的。完全不同。

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首先看看上海各区的整体交易情况。

为确保对后面典型板块的分析更具概念性。

让我们来看看2024年上海16个区的天花板社区。由于每年的交易价格和成交价格不同，2024年的交易是主要的。其次，一些纯别墅项目被移除，以供参考和比较。

第一，这些天花板楼盘的房龄相当低，最多也就15年。

也就是说，2009年后上海交付的豪宅建筑，构成了今天上海整个二手市场天花板的支柱力量。

第一梯队，平均价格超过20万/平的社区有6个。浦东汤臣一品，黄浦翠湖天地，长宁畅翠苑，徐汇云锦东方二期，静安嘉天汇，闵行古北一号。

由于2024年2月卖出了一套总价14500万的豪宅，汤臣434平的二手均价现在是24-29万/平，所以汤臣一品的价格是24-29万/平。所以这套2月份能卖出33.57万/平，已经相当不错了。

假如再算上翠湖天地和古北壹号，那就是上海顶豪阶层的白月光，老钱里的老钱。

除这些顶级老式豪宅外，通过这次整理也挖出了几栋豪宅。“新面孔”。

一个是近几年才进入市场的新贵，徐汇的云锦东方。2023年，以最高118.32的入选分数，成为上海新房历史上第一个满分神盘。2024年，云锦东方二期几套大户型成交良好，最高774套公寓单价高达29.72万/平。可见，大户型的二手定价权越来越突出。

另外，城市里还有两个出乎我意料的东西。隐世版豪宅——长宁的畅翠苑，静安的嘉天汇。

就长宁而言，整个畅翠苑位于长宁。 周围是新华路周围的梧桐树洋房， 而且小区总共只有30户，总高8层，入市房很少。2024年，一套1楼200平房成交，总价超过4000万。

郊区当然也有惊喜，来自 松江的“汤臣一品”，誉品谷水湾。自2014年以来，松江最大的增长项目是誉品谷水湾。这个项目的新房一开始是2w/平，现在上市价格高达5.99万/平，200%左右的增长确实是天花板。

好了，到这里通过各个地区的分析，实际上给了我们一定的天花板小区评价标准。

• 第一梯队，主要集中在市中心区域豪宅，单价16-33万/平。
• 二梯队，如松江、青浦、嘉定等郊区，单价5-6万/平。
• 第3梯队，崇明和金山，单价2万/平。

然后再看看每一个板块会更加清晰。

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上海各板块的天花板，卖什么价钱？

我们依次分为三类。

第一类：城市板块

第一，除各板块排名前2的小区外，平均成交价格高于所在板块50%的楼盘我都提前标黄。

此外，还在板块中增加了典型的老旧小房价，这也是为了让大家更好地了解这些板块的尖顶住宅能够将房价差距拉到什么程度。尤其是城市板块，作为上海最贵的城市土地，自然是最容易出豪宅的地方。

注： 差价为最高小区与该板块的平均成交价差。

在这次列出的七个典型板块中，平均成交价格高于50%的板块有五个。即使不是市中心仙侠的西郊紫薇花园，也能高于该板块的84.3%。

特别是把这些塔尖楼盘和当地的老破相比。静安寺的老破9万/平价格不低，但同板块的嘉天汇可以卖到21万/平，这还是建立在静安的顶端地区。

比较夸张的是普陀桃浦的恒盛鼎城圣都汇，虽然8.6万/平的价格只比板块高43.3%，但要知道桃浦这样的村庄只有3万/平，简直就是一种折磨。

第二类:国际社区和工业园区改进板块

当然，“改进”的概念没有非常明确的标准，但我们不妨从一些质量好、生活氛围好的普通楼盘中看到一些线索。

因此，这里又一次进行了细分。比如上海三代国际社区，大家都很熟悉， 古北、联洋、新江湾城， 必须算是改进。

事实上，不久前我们就写过上海中产阶级门槛下降的选题，其中最令人惊讶的就是联洋，与2021年相比，整个板块的减幅都高达7.92%。

现在，即使他们的天花板社区与板块相比，差距也在50%以下。融信世纪江湾，最高39.2%的新江湾城，依然以新的房龄取胜。

另外，与2023年相比，古北华丽家族古北花园、联洋高层仁恒河滨城的成交价格也有所下降。

根据中介小哥的说法，2024年华丽家族古北花园的成交价格为11-12万/平，与2023年4月相比，成交价格为15万/平，低点也为14万/平，几乎每平价格下降了近2万/平。

但总体而言，国际社区板块的天花板门槛确实全部下降，但基本上也都可以维持在10万/平以上。

肯定有以居住氛围取胜的，自然也有靠行业取胜的，只是没想到行业能如此有优势。

唐镇8万/平的绿城玉兰大厦，张江11.9万/平的汤臣豪园，还不算太出人意料，更令人惊叹的是华水和水河泾。

华水的万科兰乔圣菲比板块高出117.4%，即使是非纯别墅的虹庐湾，70,000/平的价格，比华水新村这样的老破小每平多30,000。

此外，水河泾的新耀中城只有两年的新房，成交价格接近14万/平方米。也是因为卖房少，板块内新房供应紧缺。

工业区对板块发展能有多大的吸引力，再一次被房价充分论证。

第三类：郊区类刚需板块

这一板块有点出乎意料的是，虽然说是郊区偏偏需要，但很多板块的天花板小区价格完全可以和城区相比。

最具代表性的应该是2022年TODTOWN天荟悦麓，以超过14万/平的价格打破了外环外房价格记录，现在平均价格已经达到9.8万/平。然而，与85%的价差相比，许多城市板块不得不说一声叹息。

还有一种趋势是，类似五大新城的天花板小区基本都是别墅和洋房小区承包的，但是高层商品不容易卖出高价。

就松江新城而言，该地区华亭别墅均价7万/平，高于该地区74.5%。但另一方面，东鼎名人豪宅基本都是高层产品，平均价格只有4万/平，与该地区的平均价格基本持平。

看起来五大新城，即使是郊区，低密度的别墅本质上也代表着如果能够满足这些板块的改进，就更容易带来溢价。

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所以什么样的小区更容易成为板块天花板？

好了，今天和大家分享了不少板块，但是写到这里我们也可以大致梳理一下这些板块类天花板小区的一些特点。

首先，质量板块可以实现质量驱动的商品

听起来有点绕口，但简单来说就是一个位置或者居住属性好的板块遇到了一个质量好的产品，包括好产品的定义，也可以细分。

举例来说，大宁和大宁金茂府是新兴板块和新房龄商品的良好表现。

大家还记得大宁金茂府的开盘时间吗？

2015年，大宁正式加入静安，也是今年。大宁金茂府以7.5万/平的首次开业，让大宁板块直接从5万级进入准7万级时代。

所以我们可以看到今天板块2个天花板14.8万/平，仁恒静安11.8万/平。

这一逻辑就像工业园区的发展，先建几个优秀的企业，筑巢引凤后，后期引进的企业和人才自然也会越来越高档。

所以，如果以后还有一个板块想要拉高自己的房价上限，很简单，先建一个像大宁金茂府这样的区域，最大限度地改善小区。

例如，一些可以拥有好房产的商品。仁恒物业在业内享有盛誉。仁恒在业内创造了一个记录。到目前为止，还有没有可以打破的项目？仁恒河滨花园物业费收缴率达到99.8%，是业内最高的。

而且我们可以数一数上海各板块塔尖的1。、两个小区有多少“含仁恒量”？

徐泾仁恒西郊花园、联洋仁恒河滨城三期、唐镇仁恒东郊花园、大宁仁恒静安世纪。本质上，一个好的物业服务自然会让一个好的房子慢慢折旧，即使流入二手，依然是塔尖。

二是低密度别墅产品

提到低密度，就不得不说新江湾城。

要知道新江湾城是杨浦最宜居的低密度板块，也是北上海房价最高的地区，而现在这一板块的天花板，融信世纪江湾。

据说一套房子在巅峰时期可以卖到近20万/平方米，比大宁金茂府高几万。现在，虽然14万/平方米的价格明显下降，但这取决于它与谁的比较。如果放在水电新村这样的地区， (平均成交价格3.97万/平) ，每平方米的成交价格可以高出10万。

单差几乎都到了城区的一套房，更别提现在塔尖都是别墅当道的五大新城了。

三是当然还有学区优势。

我举个例子，但也是最极端的:张江汤臣豪园，整个社区共有四个阶段，开发时间跨越2001年至2013年。属于张江工业园区。 学区 (浦东初中升学率：上海张江集团学校) 汤臣生产的优质住宅，buff堆满。

所以张江汤臣豪园二期，是上海近20年来涨幅最大、涨幅最高的房地产，20年来挂牌价格涨幅超过1300%。

现在的平均成交价格也超过了11万/平，就冲这个平均涨幅，谁不说天花板。

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好吧，所以回过头来看，究竟什么样的小区更容易成为板块的顶端。

• 也许有一个很好的品质，比如大宁金茂府，比如仁恒河滨城，好物业。
• 还可以是低密度别墅产品，看看五大新城，看看新江湾，别墅这种直接把生活质量打满的商品，生来就有自己的光环。
• 自然，也可以依靠好的。学区在过去的20年里，上市价格上涨超过1300%的汤臣豪园也是最好的表现。

最后，如果你觉得这些分析太复杂，还有一个秘诀，那就是找区域内品牌房企的产品，黄浦滨江绿城黄浦湾，陆家嘴汤臣一品，仙侠西郊紫薇花园(宝华)、仁恒河滨城三期联洋，万科金域澜湾鹭语墅临港新城，西郊金茂府嘉定新城。

跟随品牌房企总是不容易出错，不是吗？

(本文从兔博士APP和链家中整理数据)

本文来自微信微信官方账号“真名卢俊”，作者：真名卢俊团队，36氪经授权发布。

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