十万亿地产企业，为什么不能参加交流会？

2018年11月，刘积仁、鲁伟鼎、王小兰、孙飘扬、卢勇、汤晓鸥、刘汉元、剑锋、刘屹、耿哲参加了民营企业座谈会。

2025年2月，黄代放、雷军、冷友斌、梁文锋、刘永好、马化腾、马云、南存辉、齐向东、任正非、王传福、王兴兴、虞仁荣、曾毓群参加了民营企业座谈会。

从东软、万向、时代、恒瑞、商汤、通威，到小米、幻方、宇树、韦尔、宁德时代，民营企业发展空间最大的区域在哪里需要创新，创造世界。

如果把中国134.9万亿元的经济量比作一把刀，农业就是一把刀把，一个缓冲区，制造业就是一把刀背，提供了稳定的结构支撑配重，而现在科技就是刀刃，最尖最锐利的部分。

在AI时代，科学技术的发展和传统制造业已经是两种类型。后者起源于工业化、标准化和规模化。技术是源头，但企业管理和纪律是体面的。对于前者来说，创新意识是1，其他是0。

创新的难度是R&D买不到的全球格局的N倍，因此更依赖于受传统企业管理制度影响较小的民营企业。

所以，民营企业座谈会的座上宾，都是新时代勇立潮头的人。

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今年的民营企业座谈会上，有一句话是时间史书：随着改革开放的伟大历程，民营企业蓬勃发展。

但是每一个阶段，在市场上快速发展的民营企业类型都会有所不同。

在武林草莽时代，系统转换初期，“倒爷”率先崛起。即使是王石也是如此。

在2008年之前，最炙手可热的民营企业家是制造业、家电行业。

移动互联网和房地产是2008年以后的近十年。

从2018年到现在，深受关注的又换成了硬技术和尖端技术。

这种情况是经济发展规律造成的。

1978年，经济体系开始破冰。第一阶段要解决的主要矛盾是重建材料短缺和参与分配的“劳动、资本和要素”的制度体系。因此，基础制造业和贸易商起到了“填补空白”的作用，这对区域市场的增量起到了重要作用。

当中国乘着人口红利逐渐成为“世界工厂”时，生产力在不到20年的时间里迅速发展，义乌、昆山、常州等地依靠制造业崛起。与此同时，基础工业产品和日用品不再稀缺，一些人变得富有。教育积累的人才红利和财富积累开始加速移动互联网和房地产的发展。

每个人都有钱，钱必然会流向消费和资产。

所以，每一个国家的经济快速发展时期，都会伴随着房地产市场的大爆发。这不仅是一种货币现象，也是经济发展的伴生物。

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人才和资本，这两个要素需要日积月累。我们逐步完成了这一积累阶段，从“重新开始”到加入WTO。

高增长、高规模、高房价的中国房地产，是金钱和人类不断积累的结果，也是力量的展示。

2009年，城市化率达到50%左右，大量人口进入城市；

2009年，我国GDP突破5亿美元；2010年，取代日本成为世界第二大经济体；

四万亿救市颁布，社会资本流动性暴增；

2010年前后，1986-1990年的第三次婴儿潮走向社会；

2011年，全国城市居民人均可支配收入超过20,000元/人。买房的浪潮出现了“六个钱包”。

在资金、需求、政策、财富效应的推动下，民营地产企业在这个阶段成为“勇敢的人”。

现阶段，房地产与地方财政收入、基础设施和投资“相辅相成”。房地产企业不仅是富豪榜上的常客，也是地方政府的客人。

但是，在超过5000万房地产商的疯狂生产力下，十年来，房屋从稀缺产品转变为结构性过剩产品。

据人口普查数据显示，2010年全国城市人均住房面积为30.3平方米u200cu200cu。；到2020年，我国城区人均住房面积达到38.6平方米。

2000、2010、在2020年的三个节点中，我国城区户均住房数分别为0.920。、1.01、1.06套。

房屋不再稀缺，“三条红线”最终颁布。民营地产企业迎来大离场。

据克而瑞统计，2024年TOP10房企交易名单中，只有两家民营企业。两家公司的交易总额只有10.2%。

在接下来的三年里，私营地产企业的份额很可能会萎缩。

在2024年TOP10中，只有一家民营房地产企业：滨江。

在TOP15中，只有两家民营房地产企业：滨江，黑马宁波江山万里置业，这是一个非知名的行业。它们的价值仅占8.55%。

另外，全年新增货值91.45%掌握在国家央企手中。

一种非稀缺行业的出路，只有“卷货”。它还意味着，它的资本使用效率会相对较低。

房地产是重金融属性，资金占用量大，一个项目可以达到几十亿的规模。让创新的民营资本低效地卷入其中，绝对不是理想的选择。

在房地产开发“生产力饱和”的时期，民营房地产企业的未来要么是塔尖商品，要么是资产经营方向。这两个地区是非标领域，仅靠资本和标准化管理是无法取得优势的。

用马化腾的话说：你们没有做错什么，只是老了。。

没有人能永远站在潮头，特别是在资本蜂拥之后。

本文来自微信微信官方账号“未来可栖”，作者：小屋见大屋，36氪经授权发布。

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