接手后，香港“豪门三代”陈文博挑战：恒隆净利润大幅下降超过40%

出品/时代周报

发文/梁争誉

即使是一向稳健的老牌港企，在行业陷入“冬季”的时候，也无法全身而退。

1月24日，港资房地产企业恒隆地产披露2024年业绩。这是陈文博第三代履新恒隆集团和恒隆地产董事长的第一份年度成绩单。“我认为恒隆的表现相对稳定。虽然我们的租金收入略有下降，但我认为回报率还不错。”

2024年，恒隆地产实现营业收入112.42亿港元，同比增长9%。收入增长主要是由于物业销售的贡献。报告期内，恒隆地产的明日、蓝塘道、武汉恒隆府、昆明君悦居等项目销售额为15.38亿港元，2023年无销售收入。

受高端消费减温、零售、办公楼租赁市场疲软的影响，主营业务物业租赁增长势头按下暂停键。

2024年，恒隆地产物业租赁收入同比下降6%至95.15亿港元。上海恒隆广场一直在上海奢侈品和高端零售市场占据领先地位，2024年租赁收入和租户销售额分别从高位下降6%和22%。；香港中环地区房地产续租租金下降也导致恒隆地产旗下位于香港岛的办公楼组合收入下降14%。

陈文博说，目前的市场“困难”，但集团运营非常稳定，市场、银行和租户对恒隆非常有信心。未来，他们将仔细评估新的投资机会。“如果我们遇到优秀的投资机会，我们会注意的。是否实施投资，需要仔细考虑每个项目的收益情况，综合考虑自己的规划回报率。”

资产减值拨备下挫盈利

随着客户爱好的改变，港资企业也逐渐进入内地房企曾经经历过的困境，同温层的竞争日益激烈。

在mainlandChina市场，由于消费者信心受到多种因素的影响，恒隆地产商场组合的整体租赁收入和租户销售额分别按人民币计值同比下降3%、14%。

恒隆地产在内地高端商场的收入下降了4%。恒隆地产表示:“这主要是因为奢侈品市场的消费者信心减弱，部分城市的竞争对手采用激烈的价格促销，导致租金下降。

根据贝恩公司发布的《2024年中国奢侈品市场报告》，预计2024年mainlandChina个人奢侈品市场销售额将下降18%-20%。恒隆房地产行政总裁卢韦柏承认，顾客购物的次数并没有减少，但每次消费的次数大约减少了15%-16%。

第二高端商场反而表现不错。天津恒隆广场的收入和租户的销售额分别增长了12%、8%，租金率提高5个百分点至95%。虽然济南恒隆广场租户销售额下降了1%，但收入略有增长1%，年底租金率保持在93%。

在香港，当地居民海外旅游频率增加，旅客消费模式发生结构性变化，当地居民北进旅游热潮，使得零售额持续疲软，整体租赁收入下降9%至30.49亿港元，营业利润下降12%至23.78亿港元。

在经营方面可谓稳健，恒隆地产面临的更大挑战来自于行业下滑环境下资产萎缩。

根据财务报告，恒隆地产在2024年实现了约21.53亿港元的归母净利润，比2023年的39.70亿港元下降了45.77%。

利润下降的原因是内地和香港市场环境受到压力，恒隆地产在报告期内对一些开发项目进行了非现金拨备。

截至2024年底，恒隆地产投资物业和发展中投资物业总值为1905.20亿港元，内地和香港的物业价值分别为1280.44亿港元和624.76亿港元。其中，2023年内地物业组合亏损5.87亿港元，收益2.95亿港元；2023年，香港物业组合亏损3.50亿港元，亏损3.04亿港元。

恒隆地产股东应占物业净重估亏损后，计算出9.42亿港元股东应占净利润下降至21.53亿港元，每股利润为0.46港元。

但愿每一次出手都能保证收益

尽管恒隆管理层在这次业绩发布会上没有提到“保底自保”，但对未来仍然持传统谨慎态度。

“鉴于不确定的市场挑战，恒隆为了应对当年的市场分化，提高资源在财务和运营方面的应用，包括扩大贷款融资，采取相应措施保留现金备用，以加强债务表。”卢韦柏说，管理层对公司的财务状况感到安心。

卢韦柏表示，在过去的一年里，恒隆按计划进行了固定，包括以股息为代价，调整股息，为卖房做准备，并签署了银团贷款，证明银行对企业有信心，支持力度特别大，使恒隆能够保持充足的现金储备。

截至2024年底，恒隆地产净负债将增加17亿港元至471亿港元，主要是2024年内的41亿港元资本支出；现金和银行存款余额将从2023年底的53.52亿港元增加到103.03亿港元，现金将大幅增加；净负债率为33.4%，持续保持在较低水平。

值得一提的是，1月21日，恒隆地产与10多家国际银行、中资银行和当地银行签署了100亿港元的五年期银团贷款协议。恒隆地产首席财务总监赵家驹表示，该银团贷款所得将用于偿还未来两年到期的现行贷款，其余用于一般运营资金，并将其投入杭州、无锡、上海等当前项目。

“今年是资产投资的高峰期。杭州恒隆广场和上海恒隆广场三期仍在建设中。预计今年净负债率将与去年年底持平。根据我们的内部预测和目前的投资安排，净负债率有望在未来持续下降。”赵家驹说。

恒隆地产对未来持谨慎态度，愿抓住机遇。

“我们不会停止关注投资机会，但目前港币和美元的利率很高，杠杆率也不低。我认为我们应该非常谨慎。”卢韦柏认为，是否投资首先取决于项目回报率，其次取决于集团的财务状况。“我们希望每一次投资都能保证公司能够从中受益。”

陈文博说，恒隆将精雕细琢，在适当的前提下，谨慎地寻找具有战略意义的项目进行投资。

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