专家：今年房市“小阳春”没有问题，应重新重视返乡置业需求。

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2024年，房地产市场呈现“前低后高”的趋势，在密集政策的推动下，市场逐渐回暖，买家置业预期大幅提升。蛇年的“小阳春”能提前到来吗？2025年第一季度房价会怎么样？回国买房能再次激发三四线城市的活力吗？

1月20日晚，58安居客研究院院长张波、广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉、饭总选房制作人司智(排名不分先后)每次房地产、腾讯房地产联合推出第五期《楼市洞察》系列直播。

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春节过后出现“小阳春”没问题

“交易量方面，复苏趋势非常明确。2024年第四季度同比增长一定，商品房整体成交额和面积超出市场预测。”张波表示，“虽然2024年总指数仍处于相对较低水平，但第四季度明显复苏将带来2025年的进一步止跌和稳定”。

“2025年，首先要看交易量。即使平均值数据可能低于2024年第四季度，也会超过新政前的水平。从这个角度来看，实际上已经实现了止跌和稳定。下一步主要取决于增量政策能否实施，如果实施增量政策，将会发生更加乐观的变化。”李宇嘉认为，“值得注意的是，从2024年12月统计局公布的70个城市的数据来看，一线城市的涨跌指数从11月份持平到12月份的0.2%，二线城市的新房价格从下降到持平，这是非常困难的”。

司智从北京的情况分析:“去年第四季度，北京连续三个月网上签约数量接近或超过2万件，已经很多年没有发生过了。从2025年1月开始，即时交易同比仍在增长，但春节因素导致增长率逐渐下降。在这种惯性下，我们可以预计今年春节后会出现‘小阳春’。”

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返乡置业需求回归？

由于房地产市场的不断深入调整，返乡置业几乎被遗忘。然而，在2025年止跌回稳定的大环境下，三四线城市有望再次抓住机遇。

李宇嘉认为，现在各地都应该重视返乡置业。

但是返乡置业群体有不同的特点，需要根据用户的需要来决定供应。第一类是第一代农民工，第二类是返乡创业的年轻人，第三类是买婚房的人。这三类人长期生活在城市，尤其是发达地区，接触过高质量、优秀的商品。”李宇嘉说。

"他们的置业更关心什么？一是性价比，二是优质房源。三线城市和四线城市应该了解外部变化，目前高能城市的供应端产品迭代非常快，想要比较好的房子，好的产品很容易。不管是政府还是开发商，都应该对购房者的需求痛点有深刻的认识——有配套设施，有质量，有学位，有就业机会。政府和开发商都应该从需求的角度去打动买家，按照原来的价格促销方式，很难打动买家。”

从买房意愿来看，司智建议，回国买房是历年的重点领域，主要由两个因素决定。首先，一线城市的房价太高，所以我们选择在家乡购买。其次，随着一线城市贷款认定政策的调整，异地购房不再影响城市首套和二套房认定。今年的调查显示，许多人回到家乡买房的意愿远高于往年。

然而，在实际买房中，似乎每个人的疑虑都没有消除。“三四线城市分化严重。虽然买家想买，但他们不知道该做什么选择。因此，他们在这个阶段会犹豫不决。虽然今年比去年回国买房的想法更强，但能否拿出真金白银并不容易做出深刻的判断。”司智说。

对于这一点，张波建议返乡置业有“三不买”：

第一，不要因为便宜而多买一套。即使产品好，骨折价，也不建议在非自用的需要下，只是因为价格便宜而购买。

第二，年轻人可以根据未来的就业机会和孩子的教育机会，放大半径，选择合适的区域城市，而不用在家乡买房。

第三，不用担心购买。从产品方面来说，如果家长需要改善，有自住需求，确实可以优先考虑一些好房子。但是目前三四线城市真正好的产品并不多。一些高能城市在新的计容政策下诞生了很多好房子，需要渗透到三四线城市，所以未来会有更多的优质房子，值得等待。

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买房还是买二手房？

近年来，一些城市的二手房交易量逆转，一些城市的价格倒挂逐渐消失。随着市场对新房交付的焦虑，购房者出现了新的纠结:2025年，买房还是买二手房？

张波认为：“这个问题肯定没有标准答案。”

“一二手房在不同地区有不同的优势。以上海为例，二手房销量很好，新房也卖得很好。经过仔细观察，发现二手房中低于400万元的低总价房比例更大。一方面是因为需求的变化，另一方面是因为上海的限购政策相应放松，买房门槛降低，更多的人先买二手房上车。”

“对于资金充裕的人，建议以自住为主，兼顾理财规划；对于普通买家来说，选择新房还是二手房，都要根据城市情况进行分析。比如长三角的杭州和合肥都调整了计容政策，很多新产品都能打动买家。另一方面，虽然近几个月一线城市二手房成交价格持续上涨，但挂牌价格仍在下跌，这意味着可以在其中找到更多的房子。二手房最大的优势就是性价比高。”

以广深地区为例，李宇嘉分析说，2022年以前的新房供应基本都在郊区，去化压力很大，现在新房供应慢慢回到主城区，以改善为主。2022年二手房交易占比从30%上升到60%左右，大部分刚需房已转为二手房，因此新房逐渐开始趋于改善。

“从具体操作来看，如果未来收入确实存在一定的不确定性，就不要贸然增加太多杠杆，卖掉老房子再买改善；如果支付能力和预算没有问题，就需要改进。目前的新房不仅房价高，景观好，物业服务好，而且考虑到目前房价下的高礼品，至少接近周边同质量二手房的价格。这个时候选新房更有意义。”

司智提出，过去的调查显示，75%~78%的参与者选择“新房和二手房都可以使用”，具体操作需要从商品、需求和风险三个方面考虑。

他说：“从产品的角度来看，小城市基本上都是买新房子。大城市比较复杂，近两年在产品方面，新房完全吊打二手房，但是大城市有硬性需求，二手房正好符合这种需求。从需求来看，有时候新房的价格比周边二手房低。此外，中国人在购买新房时会选择购买二手房，因为他们无法满足硬性需求。从风险的角度来看，交付和对质量的期待已经成为购买新房的未知数量。”

“一线城市通常面临新房供应不足的问题。以北京为例，有近8000个二手房小区出售房屋，但新房出售项目很少。对于购房者来说，选择二手房也是无奈之举。”司智说。