业主自筹800万元重建的D级危楼交付，已升值160%？

广州首位业主自筹自建危房项目交付仪式 图源｜广州日报

花都区集群街2号，广州首个业主自筹自建的危旧房项目，已于1月11日正式验收交付。

“房屋交付、证书交付和钥匙交付已同步完成。”1月13日，《国家商报》记者采访了新华街道丰富社区居委会主任曾燕娜，该项目所在地。他说，他早上刚刚讨论了物业管理，下一步就签了合同。

曾燕娜说，目前业主已经开始准备入住，一些业主正在购买家具和电器。大家都很期待回来，估计3月1日物业服务正式生效。该项目所在地区计划进行全球治理，依托党群服务中心，为社区管理提供保障，丰富居民特别是老年人的生活。

详细报道“业主自筹近800万元重建D级危楼，每经记者实探：大部分人已经不在这里居住了，年底就可以交付”

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平均每户多交2万多元

据悉，新华街集群街2号楼位于广州北站区东南侧，是典型的老城区老楼，人气旺盛，商业繁华。该建筑始建于1976年，为5层混合结构。第一层为商铺，第二层至第五层为住宅居民，共24户。拆除前约50年。外墙斑驳、砖体外露、渗水裂缝等问题严重，被鉴定为D级危房。

之前的集群街2号楼改造 来源：花都融媒

记者在采访中了解到，项目改造的承包商是花都投资集团的西城公司。2024年3月，集群街2日正式拆除，新项目5月底开工，主体结构封顶9月初完成。

曾燕娜介绍，最初，根据拆除重建前房屋的实际面积，资金以4600元/平方米的价格预付，每户支付约30万元。由于建成后房屋增加了共享面积，每户平均面积增加了5平方米左右，最终每户平均支付了2万多元。目前，所有费用都已支付。

曾燕娜说，虽然建房过程中存在不可预测的因素，但整体资金估计相对准确。以前房子是房改房，现在办理的房产证都包含在共享区，是完整的房产证，后续业主的房屋交易不会受到影响。

据《国家商报》报道，集群街2号楼改造过程如此顺利快捷，一方面涉及个人业主较少，业主改造意愿强烈统一；另一方面，花都区住房和城乡建设局、新华街和社区居委会积极推进支持和持续引导，一户一策解决业主实际困难。

记者在采访中了解到，建成后的集群街2号仍有24套房屋，底层为商铺，二层及以上为房屋。在房屋正式拆除之前，一些业主以市场价格将房屋转让给花都投资集团。因此，在房屋建成后的产权方面，8套房屋为个人业主，16套房屋为花都投资集团。

另据广州日报报道，该项目的实施，成功解决了困扰社区居民多年的供水、电梯安装等问题，使房屋升值160%。

以前的集群街2号楼周边业态改造 日常经济新闻资料图

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，项目房屋被认定为D级危房，不得不改变，这是项目启动的基本前提。第二，业主协调难度尤为重要，业主人数较少，且多来自同一单位，因此协调成本较低。然而，大多数项目很难具备业主来自同一个单位的特点，这极大地限制了这种转型模式的大规模推广。所以业主自筹自建只是各种转型方式之一，大规模复制是不可行的。另外，业主愿意投资改造也是一个关键因素。

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这个项目是不可复制的

谈到项目的成功案例，曾燕娜指出，首先，政府颁布了城市旧房拆迁重建试点方案，并给予政策支持，这是一个重要前提。其次，国有企业发挥了关键作用。通过业主大会的投票，所有业主委托西城公司作为实施主体，国有企业在资源和信誉方面的优势增强了业主的信心。

此外，整个项目由业主自主选择，从施工到室内装修，建筑材料、入口门等。，真正实现了自筹、自拆、自建，大大提高了业主的满意度。此外，在项目推进过程中，政府各部门共同努力，专门办理特殊事务，在认证审核等方面提供了有效支持。

花都投资集团表示，在施工过程中，西城公司严格控制项目进度，充分考虑业主需求，与省设计院合作设计户型，多次组织业主讨论。装修前，公司给业主带来了候选材料和家具风格的投票，并充分征求意见。

记者了解到，在广东省住房和城乡建设厅、广州市住房和城乡建设局、广州市规划和自然资源局的关心和指导下，花都区住房和城乡建设局、市规划和自然资源局花都分局、新华街等相关部门按照《广州市危旧房改造实施办法(实施)》的有关要求，高效合作，充分发挥多重作用，颁布《危旧房拆除重建试点方案》。创造性地提出了“原拆迁建设，增加公共服务”的转型思路。按照“谁受益，谁出资”的原则，引导居民承担主要转型成本。项目拆迁建设投资估计约800万元，业主将按照4600元/平方米的标准共同承担转型成本，成为广东第一个业主自筹、原拆迁的危房改造项目。

李宇嘉表示，广州改变了政府主导、大包大揽、开发商主导、市场支付的方式，增加了以居民自我驱动改造为主、政府政策激励为辅的方式，特别是危房改造的新模式。这可以说是对“第三条路”或“多元化改造”的探索。

曾燕娜还强调，这个项目是不可复制的。一方面，这个项目包含了一些公共住房，在很多其他项目中很难再现。它在协调和决策方面有独特的知名度。此外，在实际操作中，很难促使所有业主达成一致，顺利推进项目。

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自建方式探索推进存在阻力的存在

每次记者注意到，深圳、武汉、南京、杭州等国内很多城市都有业主自筹自建项目，但很多项目推广不是很顺利。

以深圳为例，人民网领导留言板显示，罗湖区清水湖街道城市建设办公室回复:项目强调业主主导、政府引导和支持，深圳首个自拆自建小区红岗花园同意率超过90%但仍难以推动问题。项目推广需要社区所有业主的支持和配合。比如项目推广过程中有不满的业主，业主代表也需要发挥带头作用，积极沟通。如有必要，相关政府部门也会介入提供政策宣传等协助。

广东省三旧改造协会副会长罗宇在接受记者采访时表示，目前我国其他地区旧住宅区自建的核心是处理资金来源、资金周转、谁来改造三个问题。

第一，资金来源解决了资金投入问题，如前期工作研究、搬迁补偿、申请建设等。项目改造成本业主自筹比例较大，政府将提供一定的财政补贴；其次，资金周转是实现项目资金闭环的关键，核心在于项目改造成本的计算和区位价值，以此来证明项目是否经济可行。其次，实施的主要选择是解决谁推动项目实施，保证项目能够实施的问题，这是项目实施可行性的关键。目前，国有企业更倾向于实施。”

罗宇认为，对于深圳等国内大中城市来说，在探索和推进旧住宅区自建方式方面存在阻力，如政策路径不明确、业主多、需求多样、居民投资标准不确定、政府资金支持不明确等。

未来深圳旧住宅区升级改造探索业主自筹模式，可以根据“谁投资谁受益”的原则，制定相关配套政策，充分考虑激发社会资金，如可以增加一定比例的商品房等。，围绕业主投资、政府支持、实施主体和综合改造效益四个方面，一方面激发市场主动性，另一方面可以减轻政府财政压力，实现业主自筹旧住宅区改造模式的可持续发展。