富裕的三代，资产800亿的房地产巨头，即将被二代继任者卖光？

从去年5月开始，邓成波家族就开始亏本大甩卖，连续卖出新泰大楼的四家店铺，共套现4370万元，账户损失高达9086万元。金额如此之大，令人惊叹。从抄底店的“买买买”，到现在断尾求生的“卖卖”，高峰期自称拥有近800亿资产的香港“店王”家族，怎么会在短短几年内陷入这样的境地？

香港“铺王”家族，800亿资产也不过三代？

近日，香港房地产巨头邓成波家族以抄底铺面致富，被曝持续销售套现。最新消息是9龙城联合道新泰大楼地下1号店820万卖出。

要知道，2018年这一铺面以3280万元的高价买入，意味着单一铺面的损失达到了惊人的2460万元，跌幅高达75%。

这还不是个案。从去年5月开始，邓成波家族就开始亏本大甩卖，连续卖出新泰大楼的四家店铺，共套现4370万元，账户损失高达9086万元。金额太大了，太神奇了。

从抄底店的“买买买”到现在断尾求生的“卖卖”，香港“店王”家族在巅峰时期被称为拥有近800亿资产。短短几年怎么会陷入这样的境地？

香港起起落落的“铺王”：白手起家遇到金融危机，债务40亿又东山再起。

香港地区寸土寸金，坊间有句名言：“卖不如租，写字楼是银，商铺是金，一铺养三代。”

所以很多有钱人只租核心区域的店铺不卖，而从零开始的邓成波，正是通过不断抄底，在众多房地产有钱人中另辟蹊径，成为香港资产百亿的“店王”。

邓成波出身贫寒，16岁时成为电灯学徒。当时生意越来越发达，很多店铺都需要做灯笼。学完之后，他开了一家霓虹灯招牌店，赚了第一桶金。

但是这些生意都是小打小闹。如果你想真正跨越阶层，你必须踩在时代的康波。70年代最大的机遇是房地产行业的快速发展。

当时，香港房地产已经开始了“楼花”时代，即通过先交定金、分期还款的方式进行交易，这催生了另一种“借鸡生蛋”的赚钱方式——卖楼花，也就是卖房买房的名额。

当时40岁的邓成波，拿着省下来的钱做灯，一头扎进了房市，通过炒西环的楼花赚了不少钱，成为了香港房地产巨头之一。

此后，他通过炒卖物业积累了近70亿港元的财富，他曾用一句话来形容自己对炒铺面的热情：

"我把商店叫做美女，每天都想看，买不买都想看。"

然而，在财富的表象下，一场困难悄然而至。1997年，邓成波决定将其物业公司上市。没想到亚洲金融危机突然袭来，股市和房市暴跌。

邓成波不仅取消了上市计划，还亏损了40亿港元的所有净资产和债务。当他陷入困境时，他不得不不断亏损，出售他的财产来支持现金流。

经过亚洲金融危机，邓成波已经低调蛰伏了近十年，但这并不意味着他已经退出了香港的房地产。相反，他一直在寻找新的投资机会。

直到2010年，香港推出了工业建筑活动政策，邓成波再次看到了商机。他四处收集，然后拆除或出售。据报道，邓成波在巅峰时期拥有200多家商店、工业建筑等单位，总值超过730亿港元。

鼎盛时期，香港一半的店铺都归邓成波所有，他也成为香港公认的“店铺之王”。2021年，邓成波以47.5亿美元的财富位列福布斯中国香港富豪榜第19位。

但也有媒体提到，邓成波的净资产远不止这些。因为集团没有上市，很难估计他的个人资产。据报道，他名下的资产至少有800亿元。

房地产巨头2.800亿，即将被二代继任者卖光？

邓成波家族商业故事，不仅是一代创始人的创业传奇，更是豪门家族二代接班、财富传承的缩影。

邓成波有过两次婚姻，婚内有五个儿子，他甚至公开调侃，自己赚钱的动力只是留给儿子们。

邓成波和他的第一任妻子生了三个儿子，分别是长子邓耀宗、次子邓耀文和三个儿子邓耀辉。因为出生早，长子甚至还没等到接班就退休了。

次子邓耀文被抢走，回归后格外低调。目前，他已经承包了家族行业的所有工程业务。三子邓成波是唯一一个没有在家族公司工作的儿子。他于20世纪90年代开了自己的眼镜连锁店。他一开始从事眼镜行业的批发业务，后来创立了自己的品牌。

邓耀辉

相比之下，邓成波和第二任妻子生下的两个儿子，分别是邓耀邦和邓耀升，他们的四个儿子，他们最小的儿子，显然更受他的欢迎，他们也暴露在家庭财富的传承安排中。

四子邓耀邦是邓成波五个儿子中学历最高的。他获得了博士学位。他目前负责家庭行业的餐饮业务，后来负责酒店业务。

最受青睐的是儿子邓耀升，他毕业于加拿大西安大略大学，获得工商管理硕士学位。

经历过风风雨雨的邓成波，也害怕“三代人不富裕”，于是选择了邓耀升成为第二代继任者，儿子也被称为“小店王”。

因为自己的生意是“炒店”，说白了，只需要按时收租，邓成波担心养儿子，于是晚年开始亲自部署家族企业转型，试图多元化拓展业务。酒店、餐馆、公寓、养老金、教育等相继涉足的行业。

在邓成波的安排下，父子俩不仅开了一家酒店，还经营了一家婚庆公司，但邓耀升并不满足于此。和很多“富二代”一样，他也渴望尝试资本市场。

2015年6月，邓成波和邓耀升入驻创业板小型上市公司易通信集团。由于“铺王”的名气，入住当天股价大幅上涨30%，但很快就崩溃了，成为了“仙股”。

同时，邓耀升还以6.2倍的溢价收购了另一家上市公司“松龄护老集团”，并计划进入内地养老市场。

此外，邓耀升还与爸爸共同成立了“域域集团”，共同打理了总价值730亿元的房地产资产，并计划于2021年上市。然而，由于邓耀升的错误判断，酒店业务最终一落千丈。

值得一提的是，邓耀升的巨大商业动作基本发生在2015年。可见这一年是他“继任者上位”的一年。不幸的是，最终的发展并不令人满意。

邓成波和儿子邓耀升

2019年，80多岁的邓成波再次下山试图拯救家族企业。邓耀升的许多养老项目也被他叫停，但此时家族企业已经负债累累。

2020年，邓成波被告知被追回债务，他自己也承认“所有银行都借了爆款”，甚至还借了个人高利贷。为了缓解财务困难，他在下半年至少出售了100亿港元的房产。

不仅如此，据说邓成波去世前的最后半年，为了帮助儿子摆脱困境，他还在不断利用自己的人脉和信誉周转，向银行二次甚至三次抵押物业。

最终，邓成波于2021年5月去世，享年87岁。市场上流传着，尽管他留下了近800亿元以物业为主的遗产，但其背后还涉及到高额物业抵押贷款，许多物业已经做了三至四次抵押，估计年利率高达20亿元。

为了摆脱财务困境，邓成波家族的第二代只能亏本出售。近年来，媒体频频曝光过去房地产巨头出售自己房产的消息，卖得越多，价格越便宜，损失越大。

甚至有传言说，自从邓成波去世后，孩子们在三年内失去了90个财产。难怪有人调侃:800亿房地产巨头几乎被二代掏空。

在最新消息中，邓成波家族以820万元的价格出售了九龙城联合道新泰大楼地下1号店，亏损达到惊人的2460万元，跌幅高达75%。自去年5月以来，邓成波家族已连续出售新泰大楼的4家店铺，共套现4370万元，账户损失高达9086万元。

富裕不过三代？香港豪门的接班困境

近年来，香港富裕家庭的家庭传承问题日益迫切。但缺点是家族企业的决策往往会因为一些人的决策错误而造成重大损失，香港“铺王”邓成波家族就是一个典型的案例。

但是事实上，类似的接班困境还在继续上演，陷入“富不过三代”魔咒的富裕家庭，要找到一个合适的接班人并不容易。

对于香港顶级豪门、四大家族之一的郑裕彤家族来说，去年人事地震，陷入了无人接班的困境。

众所周知，郑志刚作为周大福和新世界集团的创始人郑裕彤的孙子，近年来密集出现在公众的视野中，一直被业界视为第三代继任者。

然而，去年9月，郑志刚不仅突然辞去了新世界发展的行政总裁职务，还辞去了周大福和新董事会，这基本上意味着他已经完全退出了这场“继承之战”。

也许有人会问，为什么他突然出局了？事实上，郑志刚辞职后不久，上市公司新世界发展就召开了2024财务年度业绩发布会。

新世界发展股东在2024财年应占损失约196.83亿港元(约177.45亿元人民币)，这是新世界发展近20个财年以来首次遭受损失。

所以很难不联想到，郑志刚的“主动”出局，也许与能力不足以支撑家业有关。

值得一提的是，早在2023年底，郑家纯就很少接受采访:“接班人需要德才兼备，这个人不容易找到。我还在观察，但我觉得不容易找到。”他还直言不讳地说:

「还没定好继任者，如果家族生意不适合家庭成员打理，可以向外招聘。」

仔细想想，也许一切都有预兆。对于那些能在外界名正言顺地继承家族企业的第二代和第三代来说，接班之路可能远不如一帆风顺。

内地房地产企业也经常出现类似的困境。比如，作为内地较早接手的第二代房屋，许世坛上位后主导了世茂集团的快速扩张，但也导致其在经济危机中陷入泥潭。接手四年后，他失去了父亲许荣茂40年打下的数千亿商业帝国。

还有闽系房企融侨集团，因为第二代的错误判断，失去了第一代辛辛苦苦攒下来的基业。不仅如此，雷霆爆发后的第二代林宏修和第三代林还直接打开了平躺的方式，这让曾经相信和支持过他们的投资者感到失望。

从这个角度来看，“富不过三代”已经成为一个笼罩在富裕家庭的诅咒。香港中文大学商学院的一项研究还提到，家族企业往往会因为跨代交接而遭受家族企业的价值损失，这种损失的价值比例高达60%。

根据波士顿家族企业研究协会的一组调查数据，30%的家族企业可以顺利传播到第二代，10%可以传播到第三代，只有3%可以传播到第四代。业内人士曾表示:

“大型家庭的第三代继承人一般压力很大，尤其是面对经济逆风、家庭成员高期望、商界高度关注的时候。不管他们有多有才华，这都是一个很难成功的环境。”

不难看出，如何体面地“富过三代”、把家族企业传承下来，正成为所有豪门面临的一个难题。

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