购物中心的资产管理岗位，路在哪里？

出品/Mall先生

作者/杨帆

2023年，随着消费基础设施REITs的正式发行，最终开通了零售商业地产(购物中心)的证券化退出模式。到目前为止，零售商业地产“投融管退” 全链资产管理是可能的。

虽然近十年来，资产管理的概念一直被各行各业的大咖反复提及，但资产管理实际上是一个“灯下黑P”，做什么，做什么。

在这个领域变革的时代，我们将从一线工人的角度，从当前资产管理面临的困扰入手，谈谈什么是资产管理和资产管理的实际角色和职责，以及未来资产管理的发展机会。

资产管理工作现状困扰

七八年前，在多家房地产公司密集大规模布局零售商业地产时，受凯德资产管理理念的影响，开始在自己的结构内开展资产管理工作。

这些部门大多设置在总部或地区，不同于凯德资产管理对项目的全方位管理。他们的岗位承担的是业务分析、业务评估和行业研究的角色，并没有深入介入一线业务。

凯德CLCT基金西直门凯德茂是中流砥柱。

此后，2020年上下，各房地产商业管理公司分拆上市，华润、龙湖、万科印力、宝龙、星河等。开始大力推进轻资产输出管理，以满足扩张需求，同时减少相应的重资产投资。

由于轻资产输出管理人员无法享受资产增值带来的好处，商业管理公司通常更注重最初预算的完成和业主的满意度(轻资产预算的完成一般不纳入各级城市公司的年终考核范围)，与资产管理的“长期升值”理念不一致。

由于这些企业的重要业务已经脱离了资产管理的覆盖范围，也使得资产管理的职责在公司内部逐渐被边缘化。

2020-2024年之后，由于疫情控制、房地产行业下滑、行业饱和、整体消费不振，整个零售商业房地产行业都陷入了规模增量停滞带来的业绩恐慌、消费趋势变化带来的业务波动，商业管理公司逐渐成为房地产公司逃生舱组织的臃肿。

这些压力传递给运营端的项目，表现为个人在不切实际运营的情况下被低效的对比研究和复工纠缠，团队为了实现原始预算，透露了项目的未来，项目牺牲了合理必要的长期投资，削减了一刀切的预算。

这些变化几乎都站在了资产管理价值观的对立面，几乎一刀切地降低了成本。日益边缘化的资产管理首先受到行业下滑的影响，因为它们不能给公司带来直接的收入价值。

多家企业的资产管理可能被拆散或稀释，部门结构和管理职责逐渐被运营、财务和研究政策部门分担，成为行业寒冬中的无根之树。

业内各商业管理及房地产公司资产管理岗位状态

为什么各公司从一开始就争相开设资产管理工作，但近几年却把它们边缘化，甚至取消？

让我们追根溯源，从资产管理的概念和定义入手，看看资产管理的基础是什么。

资产管理的概念与角色

第一，我们来看看金融业对资产管理理念的定义：

资产管理是指资产管理机构或金融企业为了实现投资者的投资目的和利益，利用自身的专业能力，受投资者委托，代理用户在金融体系中提供专业的金融投资服务，并收取费用的行为。

从定义上不难看出，投资者、受托资产和资产管理者是资产管理的三大核心要素。

根据《印力资产管理白皮书》的概念，上述要素也适用于零售商业房地产的资产管理：

资产管理是从资产所有者的角度管理房地产的全周期。其核心是从资本的角度看待和管理资产，引导资产在投资、融资、建设管理、运营管理和撤出的各个环节，以提高项目价值为目的，以资本对回报率的需求。

资产管理的核心理念

回到目前大部分房地产商业管理公司，他们的项目所有权基本还在房地产集团手中，融资渠道主要是贷款，缺乏股份融资渠道和证券化撤资渠道，所以整体资本化水平很低(轻资产项目也是如此)。

因此，资产管理工作无法从“资本角度”进行项目全周期管理！

大部分商业管理公司的资产管理岗位还是从公司内部或者“老板”的角度来审视项目。在这种情况下，其常规预算管理、运营管理、评估管理和行业研究可以被其他部门所取代，这是一个没有针对性的目标。 最核心的原因是“无本之木”。

真正的资产管理工作，必须以资本化为前提。在此基础上，做好投资者与商业经营管理之间的桥梁。

资产管理经理需要从金融市场的角度定制明确统一的目标，坚定持续的目标管理；我们应该着眼于投资者的利益，从更全面的角度考虑，代表投资者参与商业运营管理，以提高项目价值为目的，确保资产保值增值的目标；对涉及重大资产转型、重要业绩增长措施、资产处理或盘活措施等事项提出指导性建议。为管理层提供决策依据；并根据公司的经营目标，对项目实现中长期收益目标进行设置和监督。

——印力资产管理白皮书

自我定位资产管理工作

很容易理解，对于资本化程度足够高的商业管理公司来说，需要有一个职位：

• 按照标准化、社会化、通俗化的沟通方式，将管理动作和运营计划反馈给投资者。

  
  

• 同时，投资者将项目的投资回报目标转化为项目可执行的业务动作，传递给项目业务团队，并对各种内部重大业务管理动作提出指导性建议。

  
  

而且这些才是资产管理工作的真正自我定位。

资产管理的岗位职责

资产管理基于资产管理理念和资产管理工作的重点自我定位，具有五大岗位职责：

资产管理岗位职责

1、投资者管理:资产管理的核心工作包括定期向投资者报告项目预算和运营情况、重大资产计划、制定项目年度预算等信息，以及即时回复投资者关于项目运营的问题。

2、预算管理:资产管理的重点任务，其核心逻辑是以项目投资收益率指标为基础，通过制定项目运营计划、完成年度预算审计和预算监控，实现项目对投资者承诺的投资回报。

3、业务管理:资产管理的基本工作，其核心点是通过项目日常业务数据预测/预警项目预算完成率，避免项目业绩突然下滑。

4、目标管理:资产管理流程模式，通过监控项目日常审批、完成项目预算、实施项目重大计划等方式，确保项目预算的实施。

5、市场调研:补充资产管理，通过监控市场宏观趋势和监控市场竞争产品，为项目和企业领导提供决策支持。

在此之前，Mall先生的专栏还分享了两篇来自凯德资产管理管理培生的经验，介绍了资产管理的具体工作和案例：

“在凯德做资产管理是什么感觉？这两年我在商业房地产工作”

《新生营 | 两年三次轮岗，凯德资产管理的内外角度

在日常工作中，资产管理岗位和商业管理业务部门和一线项目方之间存在着大量的沟通和联系，在这个过程中往往存在着许多矛盾。显然，这些矛盾是如何为了好的项目而造成的？

资产管理与商业管理的角度差异

对于资产管理来说，项目的业务指标是通过明确的投资回报来计算的，而一线项目交易者的业务逻辑往往是从项目的实际业务数据来推导是否可以完成原始预算。

从不同的角度来看，一线商业管理团队的重点是如何提高当前的业务指标(客流、销售、租赁率)来完成当初的预算，但有时为了完成当初的预算，不可避免地会揭示项目未来的增长空间。资产管理经理需要从项目全过程收入的角度来平衡预算与远期增长的关系。

所以资产管理逻辑商业管理逻辑其实没有谁对谁错，两者正好相互补充平衡，共同保证项目健康经营。

问题经常出现在评价方面:当某个“利在千秋”的转型或空店，必然导致本期指标无法完成，老板的板子会不会拍到一线团队，他们的奖金会不会因为达成率不足而被动？

尤其是目前市场环境变化加剧，项目预算完成压力很大。资产管理经理应该起到底线“守门员”的作用，确保一线商业管理团队在管理端坚持“长期主义”。但真正的尺度其实在老板手里。

当然，这又回到了我们之前所说的原因，我国零售商业房地产资本化不足，“老板角度”通常取代了“资本角度”。

伴随着行业的不断细分和发展，以及REITs的发行和上市，资产管理工作的就业平台和发展机遇也出现了新的机遇。

未来资产管理工作展望

1、REITs基金公司

目前，由于行业下滑，传统房地产商业管理公司的资产管理已经退潮。然而，消费基础设施REITs的成功上市促使各大基金公司开始对资产管理岗位有一定的需求，以做好REITs发行后基金经理的角色。

Reits(购物中心)已发型消费基础设施的底层资产和基金管理人名单

由于基金经理自身的合规性要求，这类岗位需要基金经理在相关领域有5年以上的经验，但由于基金公司的金融行业背景，对第一学历要求较高，更倾向于有金融和财务背景的候选人。

但是在工作职责方面，基金经理除了常规的投资管理、预算管理和经营管理外，还需要对上市资产进行市值管理。

在项目预算和运营管理方面，基金经理主要通过审核和听取月度报告来完成，重点监管项目运营的合规性和预算指标的完成率。

因为要纯粹依靠审计来管理，也考验了基金经理对业务动作的合理判断。虽然现阶段基金更喜欢金融和财务背景的候选人，但随着REITs投入的增加，具有业务分析能力和现场管理经验的业务管理者也会有一定的机会。

2、商管公司

预计随着REITs消费基础设施的增加，为了方便商业管理公司内部对上市项目的资产进行管理，同时对接投资者或基金公司，相信原有的资产管理工作会被重新激活，会更加系统化。但这个周期可能会在未来3-5年或更长时间内。

3、投资管理公司

从长远来看，随着整个市场的高度资本化，真正的投资管理公司将会出现在零售商业房地产回归自身强大的金融资本主导的逻辑中。

这类公司可能是一些在严冬生存下来的房地产大鳄，也可能是一家依靠严冬做不良资产的新兴公司。对于这种高度资本化的资产管理企业来说，资产管理岗位将成为不可或缺的一部分。

世界上最大的另类投资和资产管理机构黑石集团之一

结语

经过长时间的呼唤，消费基础设施REITs终于在2024年成功上市。这应该是商业地产人欢呼迎来春天的时刻，但没想到这个春天极度低迷和寒冷。

随着房地产的下滑、消费的降级和行业的卷土重来，零售商业房地产正面临着前所未有的考验。

但是我仍然相信，随着REITs对“投融管退” 全链打通，商业地产行业最终将回归理性，更加完善稳健。

越是寒冷的春天，越会迎来五彩缤纷的盛夏，等待优秀的商人，一定是更光明的未来。

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