房地产，终于亮出了底牌。

众所周知，目前中国不缺房子，只缺好房子。

什么是好房子？住房和城乡建设部的定义是绿色、低碳、智能、安全的房子。同时，住房和城乡建设部也提出了升级居住环境的全面蓝图:从好房子到好社区，从好社区到好社区，从好社区到好城市。

在过去的两年里，房地产企业一直在卷货，朝着“好房子”的方向努力。

一方面，商品更新迭代达到了前所未有的速度。例如，绿城的商品迭代速度已经达到每年一次，甚至每半年一次；万科的产品是3、需要每四个月更新一次。

另一方面，“好产品”的含义也在不断扩大。住宅产品已经达到了一个新的高度。我们不仅追求良好的硬件，还追求良好的软件(服务)。硬件方面，我们追求从室内到公共区域再到社区周边环境和配套设施的全新升级；同时也强调对城市更友好，更结合。

这也符合住房和城乡建设部倡导的，从好房子到好社区、好社区甚至好城市。当住宅产品摆脱“房子”本身，上升到社区甚至城市层面，其实就意味着商品的竞争已经进入了更高的维度。

01

从好房子到好小区的商品必须是全能选手

在产品供不应求的时代，一个项目可能只需要一两个亮点就能脱颖而出；在商品供大于求的时代，一个项目估计要成为全能冠军，才能突破内卷的重围。

好的产品，有室内到公共区域，从规划到细节，每一个都需要做得很好。

好房子:由内而外，全方位提升居住体验。

第一个是房间类型。

今年住宅领域的两个核心关键词应该属于“四代房子”和“住房率”。两者都属于房间类型的升级。对于购房者来说，房间类型对居住体验的影响是根本。

四代房屋设计，核心是通过打造超大型外挑露台，形成立体空中花园，从而丰富室内生活场景和生活体验。

随着住房率的提高，主要是由于各地规则的调整，项目可以更大程度地利用露台、阳台、凸窗、设备平台进行不计容或半计容，延伸室内实用面积。

例如下面的房间类型，两层6.5米高的露台。 进入深阳台约4.5米，再加上超大的赠送空间，得房率将高达150%。可说是十分夸张。

而且这不是个例。今年新拍摄的地块，得房率100%只能算是及格线，许多项目直接达到120%甚至更多。

比如广州新拍的三块地块，由于阳台面积比例提高到30%，项目整体得房率可以轻松达到130%以上。

第二，精装房。

室内装修也成为商品内卷的发力点。随着产品的全面进化甚至豪华化，精装材料和细节更加精致，豪华石材的应用更加普遍，地板拼花等细节也更加精致。

前不久，明源君参观了一个项目，为了突出美感，甚至把房间的每一个角落都做成圆弧。只能说，不要太卷。

众所周知，在工程限价时代，精装房一般用于提高溢价，扩大利润率。如今，一些刚刚改变的项目通过精装形成了差异化的竞争优势。比如一个项目的价格和周围的竞争产品基本一致，但是精装房比较多。项目的一个主要卖点是“以空白价格购买精装修”。

此外，精装房更倾向于“定制”。虽然不可能像普通商品一样完全量身定做，但也为买家提供了不同的装修方案，买家可以根据自己的喜好进行选择。

第二个立面。

立面公共建筑、超大窗地比、大型玻璃幕墙等。已经成为标准，属性元素也融入到造型中，努力增强归属感和认可度。

良好的社区：建立生活习惯，提供情感价值

一个项目的公共空间好不好，一般可以从两个方面来衡量。一是硬件匹配，尤其是景观水平；第二，生活氛围和物业服务水平等灵活性。

据明源君观察，目前的“好社区”呈现出明显的趋势:努力通过各种场景为居民带来不同的生活习惯和丰富的情感价值。

将生态“放入”小区园林，形成自然生活习惯

目前，随着压力的不断增加，人们越来越追求“放松”，回归自然被认为是最好的放松方式。越来越多的房地产企业强调将生态元素融入景观。

比如万科建议三年内成为“植物园有限公司”，让自然成为公司的基因。在项目设计中，我们积极探索如何让人与自然产生深度的联系。

万科去年在嘉兴的一个项目中建立了“种子艺术中心”，前期作为展览中心使用，后期作为社区服务中心使用。

整个建筑由20个不同形状的盒子组成。设计的初衷是打造一个微型的立体街区，用“街巷”的逻辑连接空间，带来有趣多样的感受。

大量的植物不经意间穿插在每个人走过的建筑空间中，进入视线，与身体直接接触，让建筑与自然相互渗透，让绿色渗透到人们的生活中。

此外，万科也是业内为数不多的实践“儿童自然友好社区”的房地产企业之一。万科提出通过建立植物科普课堂、儿童自然秘密基地、安全生活环境、友好服务空间等方式，打造全新的儿童自然互动模块，将植物园“搬”到楼下。

另一家代表性房地产企业是华润置地。华润置地打造的达尔文基地是“儿童友好”＋以自然生态为主题，构建自然认知、自然探索、自然游戏三大硬核场景，激励孩子在游戏中探索自然，亲近自然。

创造一种放松感，努力为居住者提供情感价值。

“放松感”这个词最早起源于时尚界，描述的是一种休闲自由的状态。这个词普遍流行，从侧面反映了人们缓解压力、缓解情绪的迫切需求。

住宅产品也回应了这一需求。目前，房地产企业正在积极营造度假酒店的氛围，让“家”更加轻松舒适。

第一个是酒店式大门。

以绿城为例。绿城项目，非常重视社区主入口的建设，认为门厅是家庭世界的中转站，是精神的停靠点。

桂月云翠这个项目做了一个12,000㎡全维实景示范区一次性展示了“前庭三礼”和家庭线条的全貌。其中，翡月门高7.9米，长度达到 八十米，用八个PRADA绿奢石打造景墙，配以巨大的艺术雕塑，其规格完全可以不输五星级酒店。

最值得一提的是，它还配备了只有世界顶级酒店才有的“车马院”，分流人、车、服务线。大堂入口的地下空间是客房区，下雨天可以在这里上下车。我还花了很多钱做了一个地下光厅，打造了一个流行的“星空地下室”，充满了星级酒店的氛围。

其次体现在景观设计上。

明源君注意到，社区景观的“边界”已被打破，显示出越来越多的可能性。

例如华润置地项目，显示出非常明显的“度假理念”，越来越多的度假场景被应用到社区景观设计中。

比如在华润的很多项目中，都可以看到大型瀑布采用高差设计掉水。乍一看，飞下瀑布真的有身处“景区”的错觉。

下面是北京润府展示区设计的一个高达九米的瀑布。

这一“景点化”的设计手法，与项目的外部生态相辅相成。让业主在社区里感受到一种宁静的度假气氛。

做一个有温度的社区，找到熟人社会的居住体验。

俱乐部不再是项目的加分项，而是演变成必选项，一个不够，还有两个。现在俱乐部配备了无数的项目。

场景制作也比较丰富，儿童游乐中心、健身房、瑜伽室、茶室、社区共享厨房等。已经基本普及。在充分的硬件支持下，房地产企业正在尽最大努力“活”这些场景。

核心是社区营销。现在几乎没有不做社区营销的头部房地产企业。而且社区开始的时间不断外部化，规模不断扩大...

比如越秀地产在本营广州做了一个露营项目，露营基地是原来三个项目的配套设施，同时建立了业主与客户共存的露营基地社区，7个月后成功在同一个城市走红。

另外，社区营销已经完全外置到营销阶段。顾客一买房子，就开始认识邻居。

比如在蛇口，项目还处于销售阶段，就已经开始“存钱”，邀请老项目的社区经理和在售项目的业主一起聚会，让新业主更快地找到志同道合的朋友。

02

从好社区到好城区，从建筑转向城市。

社区是城市的细胞单位。假如主要从关系上看，社区属于社区，社区属于城市。

当我们讨论从好房子到好社区，甚至好城市时，我们实际上已经摆脱了传统的住宅开发范围，提高了城市规划水平。

它还反映了产品竞争的进步：从物理空间到生活习惯；从建筑界限到城市规划。

一项住宅项目，如何发挥良好的社区甚至好城区的作用？

空间场景自成一体，一个项目就是一个微型城市。

明源君想引用绿城中国R&D设计中心副总经理骆云在谈论这个话题之前的一段话。

她认为，住宅创新的基本逻辑是将山、河、岳、城的精华浓缩到你身边。如何将“城市精华”融入房地产？比如我们之所以热爱城市生活，是因为城市里有高端餐厅、咖啡店、艺术馆、大剧院、运动场、公园和街道上的烟火...它们都是“城市精华”，房地产的公共空间应该用各种空间场景来呼应这些“城市精华”。

明源君认为，这一表述很好地说明了当前住宅项目的一种趋势。从形象上讲，大概可以说是“把城市放进项目”。

对此，万科也在探索。万科在上海落地的第一个“未来城市理想模块”项目——NEXUS理想之地，是对“建筑即公园，社区即城市”产品理念的实践。

项目将中轴路面打造成一个慢街区，每个角落都有一个小广场。道路两侧分布着错落有致的公共建筑，以小规模、高密度的形式承载着丰富的城市功能。

十字路口设置了四个交互性较强的路口。「公建盒子」，用来承载艺术展厅、市场空间、运动馆、邻里中心四大功能。

住宅楼入口200米内可达6种以上便利设施，100米内可达公园/活动场所；由六块地块组成，六块地块不再被院墙封闭，而是一个“10分钟步行可达”的全景微缩城市。

房子有物理界限，但没有生活。如今，房地产项目正在努力打破这一物理界限，让城市集中进入项目，将项目延伸到街区。

在红线之外积极包容，将项目与城市连接起来

过去，房地产项目一般追求货物价值最大化，红线中的每一寸土地都应该得到充分利用。现在，为了创造更好的生活体验，一些项目会主动退让红线，转移一些空间进行景观绿化；并处理红线外的环境，使项目与周边社区充分融合。

比如华润置地中环置地中心项目。项目南部有13万㎡为了更好地连接公园绿带，朝南的街道被打造成了“润系”景观水岸。同时，主动退让红线，转让空间打造街角花园；自付更新升级了市政道路的绿树和地砖。

这种行为在越秀地产项目中也很常见。

比如我们在做这个项目的时候，在红线外面投入了大量的资金，包括月亮湖的净化和沿岸景观的升级和修复。第二阶段的地块也将计划约1万元。㎡滨湖业务。

通过这种方式，项目与城市界面的关系变得更加和谐。

区域综合协调，将住宅项目纳入城市规划

民营企业退潮，国家央企崛起，房地产企业竞争格局的改变，也带动了住宅产品的升级。

大家都知道，国家央企在做区域统筹方面自然有优势。伴随着国家央企规模的增长，区域统筹带来的影响也在不断扩大。

当住宅被纳入区域统筹范围时，意味着项目从一开始就是从城市开发的角度进行规划和布局的。与单一开发相比，项目所在的区域甚至整个城市都会表现出更高的融合度。

典型的例子是华润置地。华润置地一直在一个地区逐渐发展，这也是它最大的优势之一。去年，华润置地发布了包括“城市观”在内的“高品质九观”新产品规范。

城市观重视“规划第一、充满活力的社区”。从宏观城市发展到中观社区单位再到最小居住单位，各种规模都可以通过规划理念连接起来，防止碎片化、分裂化的发展，从而打造积极向上的城市与社区相结合。

本文来自微信公众号“明源地产研究所”，作者：若可，36氪经授权发布。

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