年底，上海哪些二手首次反弹？

以前每年年底，我们都会有数据库存，但今年不一样了。年底，房市开始反弹。包括最近，我也刷了很多声音说二手复苏。但是我不能这么说。我们必须从数据中看出来。

11月，上海最突出的二手交易量是27463套。这个数字直接登顶于今年第一。也是去年3月开始近20个月的最高交易量。

资料来源：兔博士，仅供参考。

环比价格上涨0.4%。连续两个月停止下跌和上涨，似乎房地产市场真的在反弹。但是看了数据，发现不是最近才上来的。

今年上海二手反弹，似乎来得比我们想象的要早。

这个节点是5月份，上海政策开始密集出台的月份。据巧克丽丽说，除了9月份政策疲软之外，交易量略有下降。以5月份为节点，今年的月交易基本超过去年。

截至本月19日，12月数据来源：兔博士，仅供参考。

尤其是临近年底，往年市场最冷清的时候，一些买家开始集中精力回归上海二手市场。这也引起了我们的关注和好奇。最好奇的是，这些回归者在哪里买了房子？哪些地区首先体验到了这种温暖？哪些社区会优先考虑二手市场？

所以我整理了五个不同类型的数据表。从这些海量的真实数据中，我们可以和大家一起看看谁是年底上海二手市场的第一个回暖。

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首先，我们来看看这个地区。我拿出今年各地区的二手交易单，主力还在郊区。这并不奇怪。好像每年都是这样。

但是今天从我手中的海量数据来看，有两个独家数字特别值得与大家分享。第一个数字，20%。

整理完所有数据，我看到了一幅非常清晰的画面。是闵行、浦东、松江、宝山四个郊区，几乎共同构成了今年上海的二手市场。而且，随着上市数量比去年翻了近一倍，四个郊区的成交量比去年同期增长了20%以上。

资料来源：兔博士，仅供参考。

特别是闵行，同比增长近30%，甚至超过了地域辽阔的大浦东。虽然这些标有红色的数字离不开“以价换量”这个词。这也是今年全国二手市场的主旋律，包括外环外单身，也带来了一波需求。

但是交易也确实在持续上涨。这一反弹画面将集中在年底，更加清晰。还有第二个比较出奇的数字：60%。

9月新政后，直到11月，与去年相比，全市各地区同比增长60%以上。请注意，全市每个地区都超过60%。即使崇明和金山没有存在感，上海的整体增长趋势也出乎意料地一致。

资料来源：兔博士，仅供参考。

说实话，当我第一次看到这个数据的时候，我甚至没有反应过来。当我意识到它的时候，我真的很震惊。数据是真的，很冷，但这一刻似乎有一些烫眼的温度。怎么说呢，这个数据就像在说:市场真的开始了。集体反弹了。

之前临近年底的市场是什么样的？没有交易，没有氛围，像今天这样的数据几乎不可能出现。但今年，上海二手市场确实迎来了一个大尾巴。

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所以从我整理的其他类型的清单中，有些数据也特别突出。比如城市又老又小。令人惊讶的是，今年的老小市场一度让年轻人特别关注，尤其是在城市地区。因为价格见底，又因为单身放开二手限购，成交量反而上升。

截至十二月十九日，今年上海老破小共有43837套交易，7个中心城市的交易量为22679套，占52%，超过了包括崇明在内的许多郊区。

我筛选了中心城区房龄超过20年、面积不足60平方米的房子。总共有三个区域，成交量超过4000套。杨浦、徐汇、普陀已经成为今年最受欢迎的老破区。尤其是杨浦，鞍山、中原、黄兴的老破小聚集在一起，是内环老破小最集中的区域之一。再加上周围很多新房的挤压，价格又低又低。

截至本月19日，12月数据来源：兔博士，仅供参考。

我打开链家搜索一个以前去现场看过的老破小，鞍山四村，看到的交易数字也有点震惊。

两年前，同房型一室户的价格接近8万/平方米，现在已经达到了5万多的水平。这一案例也成为城市老破小的成交缩影：跌落的价格换来了过多的交易。。

资料来源：链家

前11个月的交易量是去年的近两倍。特别是最近几个月，交易量稳定。

不仅仅是杨浦这一小区，全市月度成交，年底也迎来了老破小的第二个春天。下面这张折线图是最具象化的。

资料来源：兔博士，仅供参考。

根据政策节点，新政后一个月成交量有所上升，一个月后开始下降。现在已经到了年底，距离政策发布已经两个多月了，交易还在继续。

折线图不仅在10月份上涨，而且在11月份，大部分城市仍然呈上升趋势。更重要的是，目前的热情似乎还没有下降。

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看了老破小，当然要注意郊区的第二套新房。数据筛选条件在10年内，结果相当令人惊讶。浦东排名第一，但看看旁边是谁。

截至本月19日，12月数据来源：兔博士，仅供参考。

我以为松江的二手新交易量可能还不错，没想到会这么夸张。当松江在其他郊区努力达到3000套交易水平时，全年交易量直接堪比浦东，浦东，一直是大哥。

到了十二月十九日，我统计当天，总共卖出了4829套。这是奉贤的近两倍，闵行的三倍。出于好奇，我又仔细看了一下每月的交易情况，发现了更有趣的事。

松江今年的次新交易基础本来就不低，借着两个新政策再次上涨。并且与浦东的数据咬得很紧。

资料来源：兔博士，仅供参考。

6月和10月，夸张到浦东直接爆炸，成为这两个月全市第一。虽然平均成交价格(1-11月)不到4万/平，但嘉定和青浦的二手新成交价格都在4万/平以上。

但是不得不说，从前面的城区老破小到现在的郊区次新，有了价格优势之后的确是好卖。

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现在说到这里，那么这几年最不受大家青睐的学位房呢？真的完全凉了吗？还是在悄悄回归二手市场？

为了让答案更具体，我选择了17个典型的学位房小区，内外环跨距覆盖。许多极端的小公寓已经被提升到20万。 /平，但是在疯狂褪色之后，这些房子的价值也相继回归，因此今年仍然是上海二手市场的活跃成员。

截至本月19日，12月数据来源：兔博士，仅供参考。

第一个最引人注目的是闵行。尽管属于外环，但近两年几乎成为区域教育的卷王。有两个TOP3样本来自这个地区。

特别是春申板块的五个快乐花园邻里，今年12月19日卖出了97套，加上其他邻里，共卖出了130套。放在所有样本中也是一个很大的数字。

此外，内环交易热度最高：梅园系列社区。福山外国语 建平西的双雄组合简直就是浦东整个学位房的圣地。特别是2021年梅园三街区个别小户型仍在20万/平方米，两年前来到17万/平方米。

目前，面积相近的公寓链家平均成交价格约为10-11万/平方米。今年三个邻居一个人卖了73套(截至12月19日)。前8个月，几个小区的总成交量已经超过200套，接近2022年的年度水平。

可以看出，无论价格高还是现在，梅园都是屹立不倒的。最令人惊讶的是华二的加持。前滩。近日，前滩突然爆发，成交量开始逆风起飞。

尤其是尚峰豪宅直接领先板块。10月份一口气卖出了10套47平米的小公寓。到统计日，6套公寓在12月份不到20天就卖出去了。再加上板块内晶耀名豪宅和锦绣珍品，今年这三个社区卖出了80套。

总而言之，父母对华二的信心几乎没有磨灭。只要有机会，就会坚定地进入。而且现在的市场价格就是一个机会。

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我觉得没必要强调最后一个。你们都感觉到了，那就是二手豪宅市场。今年，上海的豪宅几乎撑起了全国的半边天。来自世界各地的富人集体抵达上海，赢得了上亿的房子，这和拼夕团购一样容易。

所以我们的筛选条件比较严格，限制了全市3000多万豪宅。因此，从900多个交易数据可以发现，二手豪宅的年交易量创下新高，但年底越疯狂越疯狂。

资料来源：兔博士，仅供参考。

10月和11月，交易量直接超过210套，有一种年底扔货的视觉感。就连10年不问江湖的檀宫，今年也卖出了2套，其中一套是最近12月初卖出的，总价3.5亿元。

往年这个时候，怎么会看到这么大的战斗？从板块来看，今年上海二手豪宅交易的主要板块集中在陆家嘴、联洋、新世界和徐汇滨江。大部分交易都是由世茂滨江花园、仁恒河滨城、翠湖天地等贡献的。

我特别关注下一个茂滨江花园的数据。今年一共卖了120套，一个小区拿起了陆家嘴一半以上的KPI。第四季度的数据更夸张，直接卖出了之前近两倍的交易。这还是在12月没有结束的时候，相当于两个月。 19天的交易数据，真的有年底冲业绩的味道。

资料来源：兔博士，仅供参考。

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这里整理一下数据，今年上海的二手交易量确实一路大踏步前进。正是有了这些信息，我们才敢说房市成交量反弹是基本事实。

但是在它的背后，你看到了一个清晰的场景吗？从老房子到新房，再到学位房等其他商品，最后是豪宅，一个城市的核心资产。

这一轮上海房市以价换量，最早始于两年前的老破小。然后今年的大公寓和豪宅开始明显降价。这也说明了一件事，那就是房子一定要高质量，这样才能在这个住房市场周期中坚持更久。

本文来自微信微信官方账号“真叫卢俊”，作者：余奔雷，36氪经授权发布。

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