“日光盘”在深圳重现，但顶豪“倒挂王”项目开盘后销售平平。

深业世纪山谷花园销售现场 | 每经记者 陈荣浩 摄

第四个“日光盘”诞生于深圳“9.29”楼市新政之后。

12月14日，建鹏宸云筑在深圳龙华地区开盘，推出368套房，1587批客户冻结意向登记担保金。据乐某某研究中心消息，该项目开盘后3.5小时售罄，成为深圳今年第五个“日光盘”。

然而，《国家商报》记者注意到，与今年10月和11月相比，深圳房地产市场进入12月以来，整体去化情况有所下降。根据深圳中原地产研究院的数据，上周(12月2日-8日)，深圳房屋交易数量和面积环比下降10%以上。

例如，位于南山地区深业世纪山谷的深业集团项目于12月8日开业，推出了342套住宅，当天销售约200套，去化率约58.5%；深业颐府位于龙华，于12月6日开盘，推出246套住宅，当日销售约100套，去化率约40%。

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顶豪“倒挂王”开盘去化不到60%

目前深圳深业集团的销售项目主要包括颐威府、深业世纪山谷花园、上城大学、深业林园等楼盘，主要分布在龙华、南山、福田等场所。

从区域业绩贡献率来看，南山区排名第一。南山区属于深圳楼市限购区，新房平均销售价格普遍较高。根据安居客的数据，截至今年12月，南山区新房平均销售价格为9.6万元/平方米，而深圳市新房平均销售价格为5.7万元/平方米。

深圳工业集团在南山区开发的项目包括深圳工业云海湾、深圳工业世纪山谷和深圳工业鹤塘岭。其中，深圳工业云海湾项目于去年6月24日开业，当日去化98%，总销售额超过100亿元。该项目的一些人才房于去年9月全部售罄。深圳工业鹤塘岭项目推出时，是2020年深圳房市的热门时期。当时该项目推出226套房，吸引了542多批客户认购。

近日，深业集团加入市深业世纪山谷花园项目，一期于去年9月开盘，毛胚房均价10.2万元/平方米。本次(12月8日)推出的二期(深业世纪山谷名门)房屋备案价格为12万元/平方米，折扣后均价约10.7万元/平方米。

根据开盘当天的销售情况，342套房的销售额约为200套，去化率约为58.5%。

深业世纪山谷花园位于哪里？ | 百度地图截图

此前12月10日，每次记者实地走访深业世纪山谷花园，发现该项目距离地铁29号线白石洲北站约200米的绿景白石洲项目。其中，该项目3栋A座和3栋B座达到69层，是深圳南山区最高的居住建筑之一，项目容积率为6.04。

与该项目相隔的另一边是“南山科技园区”，诞生了华润城润玺、红树别院等顶级豪宅。目前上述项目二手房挂牌价格在18万元/平方米以上。正因为如此，深业世纪山谷项目被很多业内人士称为深圳市场的顶级“倒挂王”。

“由于深业世纪山谷是一个旧的改造项目，如果公司想考虑利润，只能尽可能把项目(楼层)做得更高。”深圳房地产中介小王告诉每一位经典记者:“今年12月，南山区有很多项目要推，整体去除压力比较大。深业世纪山谷花园虽然位于南山区，景观优势不错，但单价高，房型大，导致上车门槛高。”

十二月十五日上午，深业世纪山谷名门一位房地产销售员向记者介绍：“项目开盘至今已售出70%以上，233平方米、280平方米、386平方米三种类型中，280平方米的房型已基本售罄，另外两种类型的房型还有一小部分可供选择。

根据克而瑞地区的数据，今年11月，深业集团以79.84亿元的权益销售额在深圳排名第八，包括深业上城学府、深业上林苑等年内热销项目。

每次记者注意到，深业集团近两年在深圳土地拍卖市场相对低调。自去年6月底以14.41亿元赢得深圳北站A811-0347宗地以来，深圳土地拍卖中很少见到。根据第三季度报告，截至今年9月30日，深业集团实现营收76.14亿元，同比下降25.4%；实现净利润损失约12.46亿元，同比由盈转亏。

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深圳新房市场销售热度明显下降

临近年底，深圳各楼盘开始加速进入市场。

以南山区为例。仅11月份，赤湾琅玥湾嘉园、四海豪宅、山海丹华府、天源华府、深业世纪山谷花园就获得了预售证书。12月份，未售证书已经获得，并且未售证书已经在地铁前海时代广场获得。

然而，据记者观察，与今年10月和11月相比，深圳房地产市场进入12月以来，整体去化情况有所下降。根据深圳中原地产研究院的数据，上周深圳1469套住宅成交量环比下降15.4%。；交易面积14.9万平方米，环比下降13.4%。

据记者整理，12月第一周，深圳有三个项目，分别是深业世纪山谷名门、深业颐府三期、中建观玥豪宅，但开盘情况并不理想。

比如今年10月19日，中建观玥名宅项目首次开盘，仅1.5小时就售罄，成为今年深圳第三个“日光盘”。然而，该项目在12月份推出的147套房中，去化率约为60%。

看看深业集团12月6日开业的深业颐健府三期。此次共推出住宅246套，开业当天销售约100套，去化率约40%，低于深业世纪山谷的去化率(约58.5%)。

“目前，订阅项目可以享受备案价格的13%左右折扣。对于购房者来说，30层以下的房子性价比相对较高。”12月15日上午，该项目的一名房地产销售告诉记者，该项目30层以下的房屋已售出近90%。

据记者观察，10月是销售旺季。当时大部分售楼处都很受欢迎，中西部地区也很受欢迎。然而，从11月份开始，深圳房地产市场的区域分化逐渐显现。即使在南山这样的热门地区，新房销售也呈现出冷热不均的趋势。

资料来源：深圳市住房和城乡建设局(诸葛研究院整理)

比如11月22日，位于深圳蛇口的招商四海豪宅二期(备案名称:四海豪宅)开盘，推出206套住宅，当天销售200套住宅，去化率约为97%。

而且同样是南山区，赤湾和南头的新盘去化情况并不尽如人意。例如11月份获得预售证书的天源华府备案297套，山海丹华府备案419套，琅玥湾佳园备案370套，目前网上签约备案率多达18.9%-24.5%。

注意：从实际销售到网签存在一定的时间差，一般实际销售数据远高于网签数据。