筑底回升？在一些城市，民营企业开始高溢价拿地

2024-12-04

在CRIC最新发布的《2024年1-11月中国房地产企业新增值TOP100排行榜》中，有一个亮眼的数据。11月，典型公司征地金额同比增长107%和181%，创下年内新高。

尽管前11月投资TOP100企业，只有17家民营企业，但是最近成都、西安等个别城市都出现了民营企业高溢价投资拿地的情况，成为投资低迷环境中的一大亮点。

非热点城市总价低的地块供应背景下，民营企业投资的主动性正在修复。

01 投资百强民营企业只有17家

十一月以来，土地市场出现了一些积极的信号。CRIC监测的30家房地产企业月投资近900亿元，同比分别增长107%和181%，创下2024年以来的新高。

征地额度底部大幅回升并不意味着公司的投资意愿发生了逆转。目前，央国企仍然是市场上大量征地的主要国企。另一方面，民营企业自2024年以来投资不景气已经成为常态。

CRIC数据显示，截至11月底，在TOP100企业中，有17家民营企业上榜，土地收购金额为1053亿元，同比下降52%。17家民营企业的征地额度占11月前100强的12%。

滨江、龙湖、伟星在民营企业的投资态度相对积极，2024年投资力度同比大幅下降。

具体来说，滨江集团11月份的征地投资金额为357.6亿元，排名第七，但同比下降34.5%。11月份，龙湖和伟星没有土地入账，投资金额同比下降70%以上。

根据CRIC统计的30个城市含宅地块交易结果，民营企业的投资金额、建筑面积分别为15%和20%。

按月走势来看，民营企业的征地比例继续处于低位，今年10月，重点城市民营企业征地比例低至8%，但11月份回升至16%，但今年征地比例总体不到20%；建筑面积占比相对稳定，尤其是下半年7月至11月，民营企业征地占比保持在18%左右。

虽然民营企业投资疲软的趋势并没有明显改善，但近期成都、西安等地民营企业再现了土地拍卖市场，高溢价拿地，也给市场带来了新的希望。

例如11月6日，成都金昊投资高新区大源板块宅地，总价20.7亿元，溢价46.11%，刷新了高新区地板价格记录。

再如10月末，杭州经过61轮竟价，低密度宅地蜀山地块最终由滨江集团以总价17.69亿元拍卖，溢价达到51.31%。

此外，宁波经过154轮竟价，宁海县跃龙街22-12地块最终被得力地产以2.08亿拍卖，溢价达到77.02%。

根据CRIC不完全统计，9月至11月，30个重点城市的土地交易，至少有12块地块被民营企业高溢价拍摄(溢价超过20%)，这类高溢价地块主要分布在成都、杭州、西安、合肥等地，高溢价交易的土地多为低于10亿元的地块是主要的。

这种情况也从侧面反映出，即使是高溢价拿地，控制整体土地成本仍然是民营房地产企业征地的重要原则。

根据CRIC盘点了2024年以来30个重点城市民营企业的征地额度和建筑面积比例，南宁、贵阳、昆明等非热点城市多为征地额度较高的城市。征地民营企业主要是当地开发商，而且主要是低总价地块。

具体而言，重点30个城市中有8个城市有8个城市有30%以上的征地。，其中，南宁民营企业的征地额度占90%以上。

相对来说，杭州是一个规模相对积极的民营企业投资城市，滨江集团在杭州已经存储了10多个。此外，龙湖、伟星、西湖房地产等民营企业也在杭州获得了一些收益。

在长春、苏州、重庆等13个城市，今年民营企业征地比例占比。10%-30%之间。

在这些城市获得土地的民营企业主要是当地开发商。，在这些民营企业中，苏州、成都、长沙、合肥、西安、南京都有一些品牌的房地产企业，另外郑州也有一些河南当地开发商拿地。

在10%以下的城市中，民营企业征地比例低于10%，北上广深四大一线城市民营企业收购土地较少，收购土地的房企主要是实力较强的央国企。，而且无锡、武汉等地的拿地主力主要是城投公司。

11月以来，在优质地块的带动下，土地市场交易规模和热度呈现出点状复苏迹象，上海、杭州、成都等地优质地块实现了高溢价交易。此外，成都、西安等个别城市也出现了民营企业高溢价投资征地的情况，成为整个投资低迷环境的亮点，民营企业的投资修复依然“在路上”。

总的来说，这部分力量对市场来说是不可或缺的支柱，无论是目前市场上新兴的民营企业，还是依然坚挺的民营企业，还是转向代建的民营企业。最近的亮点地块也给市场带来了新的希望。如果核心城市未来能提供更多优质的小规模地块，民营企业的征地主动性将进一步得到修复。

本文来自微信公众号“丁祖昱评房市”，作者：编辑部、CRIC研究，36氪经授权发布。

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