还有10家房企停牌，还有谁可能退市？

2024-11-29

自2021年下半年以来，随着市场下滑和底部运行，行业流动性持续下降，负债率持续增加，房地产企业密集脱离危险。危险房地产企业进入了一个漫长而艰难的债务重组过程。到目前为止，少数房地产企业已经完成了主要的公开债务重组，但仍然面临着反复展期、二次重组等问题，并没有真正走出经济危机。清理行业风险还需要时间。

01 偿债能力

偿还债务的能力持续下降，大多数企业的债务率明显持续增长

偿还债务的能力持续下降。在2024年中，上市房地产企业的现金短期债务数量比2021年增长了近一倍。伴随着市场持续下滑，再融资难度加大，前期债务持续到期，行业流通持续下滑。到2025年，房企期满债券余额约为7000亿元，但整体债务压力较高峰期有所缓解。考虑到仍有违约债券需要延期或重组，销售端仍在触底，整体偿债压力仍在。

与2021年相比，净负债率踩线企业数量翻了一番，自有资本对负债的保障水平减弱。行业现金流下降不仅削弱了其偿债能力，也不利于其长期偿债能力。此外，净资产规模的下降也削弱了房地产企业的长期偿债能力。

图片：2021年中至2024年中上市房企净负债率，现金短债比踩线企业多

信息来源：整理中指研究院

大多数房地产企业的负债率明显持续增长。其它房企的负债率在去除25家头部优质企业后持续上升至83.0%，比2021年中增加5.8.8%。％。自2021年下半年以来，市场仍在反复探底，新房价格继续承压。特别是一些房地产企业位于三四线城市、非核心地段和非住宅项目。一些房地产企业在土地市场繁荣时期购买的土地成本较高，资产贬值压力明显。公司不得不提及相应的减值准备，而一些房地产企业由于债务违约问题，很难处理资产和项目。

各种因素都给资产端带来了下行压力。当债务规模难以降低时，净资产规模持续下降，负债率持续上升。到2021年底，恒大、奥园等房地产企业的净资产为负。到2024年，资不抵债的企业数量大幅增加。

图片：2021年中-2024年中上市房企负债率

信息来源：整理中指研究院

02 违约和债务重组

76家房地产企业发生债务违约，债务重组持续博弈

76家房地产企业违约。行业流动性持续下降，房地产企业销售端和融资端资金流入均有所减少。受过去“高杠杆、高负债、高周转”的影响，房地产企业也积累了较高的杠杆率和收紧的流动性。在市场调整下，财务基本面呈现恶化迹象，房地产企业债务违约密集爆发。据统计，自2020年初以来，已有76家房地产企业发生债务违约，其中2022年是集中爆发的时期，到2024年，仍有房地产企业出现经济危机，但整体势头已放缓。

图片：2020-2024年新增债务违约房企数量

信息来源：整理中指研究院

受市场持续下滑的影响，出险公司众多，房企融资环境严峻，出险房企债务重组依然缓慢重复，房企风险清算还有待时间。

2024年第三季度，多家房地产企业披露了海外债务重组计划的初步框架，或得到了部分债务人的支持。截至目前，据不完全统计，R&F、融创、奥园、禹洲等少数房企基本完成了国内外债券重组或延期。

此外，龙光、花样年、时代、碧桂园等房地产企业基本完成国内债券展期，华夏幸福、当代、绿化、中梁等房地产企业基本完成海外债券展期或重组。花样年、徐辉、凯撒等房地产企业的海外债务重组方案得到法定债务人的支持，债务重组取得重大突破。一些房地产企业在重组或延期后仍然面临逾期或多次延期的问题。

表格：部分房地产企业境内外债券重组进展情况

信息来源：整理中指研究院

根据公布的债务重组方案，房地产企业通过调整还款期限、利率、付息频率、增信措施等条款，选择了国内大部分债务的展期方式，增加了还款时间。房地产企业往往选择复合方案进行海外债务，即提供发行新文件、债转股、发行可转债、降低成本等多种方案，并可提供增加信用信息增加措施、支付同意费等配套方案，增加对债务人的吸引力。

2024年11月，融创计划对国内债务进行二次重组。整体债务重组计划包括四个选项:现金要约收购、股票和/或股票经济收益权兑现、资本偿还和全额长期延期。如果该计划被债务人接受，将形成一定的示范作用，促进其他危险房地产企业的国内债务重组。

表格：部分房企债务重组方案

信息来源：整理中指研究院

债转股和降低成本的方法可以减少企业的债务规模，延缓整体偿债压力。债转股还同时增加净资产，有利于修复企业负债表，为改善公司经营基本面创造条件。

考虑到新房市场在长期内绝对规模下滑，短期内市场仍处于见底状态，资产贬值压力依然存在，只会增加还款期限，将面临再次逾期和二次延期的问题，无法彻底解决经济危机。因此，减少债务规模可能会促进房地产企业改善债务表、信用表现、投资者信心，轻装上阵，增强可持续发展潜力，在发展过程中寻找应对经济危机的方法，从而促进债务回收，保护债务人和投资者的利益。

危险房地产企业债务重组的成功也有助于缓解行业风险。但企业要真正走出危机，需要市场复苏支持。只有企业基本面得到改善，才能避免重复展期。房地产企业要密切关注“因城施策”的窗口期，加快布局好项目的销售去化，迅速收回资金。只有持续的销售支付，才能保证现金流入，增强偿债能力。

与此同时，房地产企业也应充分利用储存房屋、存量土地政策，调整资产结构。监管机构还针对消化现有土地给出了具体的政策方向，允许利用地方政府专项债券收购闲置土地，实施3000亿元保障性住房再融资收购存量住房。短期内，地方政府将全面推进收储未售新房和处理闲置土地。在这个过程中，企业需要充分利用政策机会，加快去库存。一是积极与地方政府联系，主动出售难以拆除的住宅项目，转为经济适用房；二是积极转为非住宅项目的租赁住房，盘活存量；第三，积极寻求机会调整未开发土地的规划条件和设计要求，提高土地价值。