那几毛钱的物业，都是怎么赚钱的？
翻出以前写的一些文字。
似乎现在看来又别有一番滋味了。
许多人在选择物业时都会关注那些好的物业，尤其是万科、中海等品牌物业。
尽管在上海，仍然有许多小区使用几毛钱的物业，你甚至无法说出物业公司的名字。
假如按每平每月五毛钱、八毛钱的标准收取，一户一年交的物业费只有几百元。
每个人都会好奇，今天品牌物业仍然被投诉。
这类地头蛇物业，能为业主服务好吗，物业公司真的能赚钱吗？
01
你有没有经历过上海那些地头蛇物业？
我一直住在上海老破小，对廉价的物业公司深有感触。
这类物业管理下的小区，除了物业费用便宜之外，还有几个很明显的特点。
第一，管理十分混乱，小区道路上到处都是汽车，也十分拥挤。
平时进出小区都要站在绿化带里给车辆让路。
日常生活中似乎没有人修理绿化带，几乎都变成了野草区
(图片来自网络)
此外，绿化很少。你可以想象只有社区。 10% 绿化率，会是什么样子？
小区里只剩下混凝土结构的光秃秃的住宅楼，公共区域只有几棵树和杂草，绿化带和建筑物下面不太好看。
还有一些安全问题，比如小区楼下的智能锁都是摆设，随意推下门就进去了。
小区内的监控系统也比较少，有时丢东西或有什么事找门卫，也不太好处理。
而且小区比较脏，围栏旁边和小树下总会有垃圾。如果你不小心，你会遇到臭狗屎。
即使是小区的外立面也会非常糟糕，特别是原来是涂料的外立面，褪色、脱落极其严重。
这些都是几毛钱的物业小区环境真实的样子。
而且像这样几毛钱的物业在上海很常见，千万别小看它们，大小惊人。
据克而瑞物业管理统计，上海物业市场有大量的老旧小区和低物业费项目。
(图片来自克而瑞物管)
在上海，房龄较高的老小区和物业费较低的小区占比。 37.8%
在全国范围内，低物业费仍是当前市场的主流。
在全国重点 20 城市，包括上海、重庆、武汉等地的住宅项目
2 元 /㎡/ 月度以下项目占比超过 50%，其中 12.4% 项目物业费用低于 1 元 /㎡/ 月
(图片来自克而瑞物管)
这些小区的物业费当然也很便宜。
比如在长宁区，就有一片片的老小区，每个月都收不到。 1 每平元的物业费
这类物业公司的收费如此之低，究竟是如何生存的？
02
因为收费低，所以用各种方法降低成本。
那些几毛钱的物业小区，你只需要在大门口看看门卫。
假如守护的是几个大叔，那么很有可能就是这样。
因为物业费用占比较高的费用就是人工费用，小区管理人员只能保持最低配置。
看看上海市中心的老破小，哪个门卫不是大叔？
便宜的物业都有自己的服务特点，管理者老龄化是一种非常明显的情况。
除保安人员外，垃圾分类站的清洁工也是邀请大爷来的。
所有的社区服务都是以居委会大妈为上限，而且往往一人身兼多职。
不但要参与社区活动的组织，还要参与社区调解员、办事员
总有那么一点不正规，还很随意。
无论是清洁阿姨还是门卫叔叔，都是住在小区里或周围居民。
经常可以看到他们在小区门口聊天，或者在保安室里监控吃瓜子。
而且只能提供一般的基本服务，比如在我们小区，只能看到这三种服务:门卫、垃圾分类站、智能柜。
日常生活中最忙的工作无非就是清理公共区域和清理垃圾，其它的也就没了。
事实上，类似这种现象是相当正常的，因为物业邀请上了年纪的大爷大妈就是为了节省开支。
我搜索了一下招聘网，可以作为参考。物业一般每个月都要求门卫开工资。 2000-8000 元
一个月8000左右是豪宅小区的安全保障。
假设是退休大爷大妈，没有学历条件，没有经验门槛，估计也就是 2000-3000 元 / 月
小区里的清洁工只是把路上的垃圾清理干净，工资差不多那么多。
如果按照一个老小区配备两个门卫和一个清洁工，那么每月大约不到一万元。
再看看品牌物业和其他公司的保安，只招一个就8000了。
这种比较，每年都可以节约。 10-20 万
总而言之，为了降低管理成本，大多数廉价物业都是这样操纵的。
一方面管理者统一邀请大叔大妈，另一方面减少社区服务内容
而且这样可以节省很多费用
03
那么这几块八毛的物业，都是怎么赚钱的？
有些人说，即便是按五毛收取的物业费，也是有一定利润空间的。
但是忘了小区越便宜，物业费越难收齐。
因为物业费越便宜，一般小区管理越差，许多人不愿缴纳物业费。
如果按 0.5 元 / 平 / 月，3000 户来算
一个社区每年的物业总费用应该在哪里？ 180 一万元左右，物业费按收缴率收取。 90%，一年也会少20万左右。
上海很多这样的老破小物业费也是五毛八毛，多了就一块，而且大部分时间也很难收齐。
但是物业也要赚钱，所以有很多办法。
第一个收费项目就是停车位，以我现在住的小区为例。
拥有 150 一个停车位，都是在小区公共道路上，
所以车位基本都是租来的，一个月左右。 250 元
首先计算一下停车位，每年的车位收费情况已经达到。 50 万左右
另外小区安装了充电桩，电费大概是 0.6 人民币左右，收费按居民电价加上 0.3 人民币服务费，这也是一笔费用
而且，还有额外的停车收入，比如外来车辆进入小区，也是按小时收费的。
一次 30-50 元都很正常
零零碎碎的费用加起来，只有停车位才能给物业带来不菲的收入。
所以，停车位可谓是小区日常收入中的一大头。
还有一个收费项目，那就是智能柜
几乎每一个社区都会有蜂窝或菜鸟快递柜
这个标准不仅方便小区收取快递，也为物业创收带来了一笔收益。
根据以下社区智能柜的情况，共有智能柜。 4 个智能柜
每年每一次收费 6000 元，一共是 2.4 万元
事实上，其他社区物业也会有这些零碎的收入，赚不了多少收入。
对于便宜物业的全部收入，真正让物业赚钱的还是靠广告。
所以，老小区门口都有广告栏。
而且几乎都是那么几类，比如某某医美。
或某某口腔医院
或者是开发商和装修公司的广告公司
再到小区楼里也贴着小广告，不交钱的前面贴后面就会被撕下来。
不要低估广告栏，只是贴几个广告，可以给社区带来高额的广告费用。
我打电话给我住的小区，一个门禁广告位。 700-1200 元 / 月份，还是按面计算，两面价格翻倍
这大概就在门禁的侧面。 400-600 一个月的元，也是按面计算的。
至少在小区门口也有 6-8 个广告栏
这样，我们小区一个月至少要靠门前的广告栏五六千，一年收入近七八万。
对有电梯的小区来说，更赚钱了。
因为物业也会有更多的广告栏。
下面这个小区就是一个例子，小区拥有 20 电梯，按照一个业主的说法，一面有一个广告栏，共有一个。 80 个广告栏
假设是一张海报类型的广告，一周收费就是一周。 200 元
根据一年的计算，电梯广告空间的收入在一年内 1 万左右，20 个电梯、80 一个广告栏大概就是 80 万
如果是电子屏幕、视频类广告，收入会更多。
对于那些连名字都没有的物业来说，赚钱的方式是多种多样的。
从停车位、智能柜到这些广告收入，一年怎么能赚几百万呢？
然而，这些收入属于公共收入，在民法中属于所有业主。
物业还将提取一定比例的管理服务费，对于是多少也在早期合同中说明。
在大多数情况下，物业只有业委会委托管理的权利，每一笔费用都必须经过居委会的同意。
但是没有一个老小区成立居委会，这笔钱可能会成为物业的另一部分“收益”
别低估便宜的物业，因为它们不仅仅依靠每年收取的物业费来生存。
在降低成本的同时，他们总是想办法创造收入。
这类物业运营的逻辑是从社区管理中降低成本，探索各种扩大收入的途径
但是大部分几毛钱的物业，也只是生存在老破小里。
04
近几年来，人们对房屋的需求逐渐进入改善型质量住宅，而物业是保证住宅质量的重要因素。
未来，一个物业希望在物业品牌跑道上寻求发展。
还是要从提高物业管理上下功夫，赚钱的途径也会越来越多。
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