REITs扩张，租赁业加速“金融化”

REITs在保租房公募中的发行速度正在加快。

近日，招商局蛇口租赁住房REIT正式在深交所上市，这是2022年以来第二次发行，也是REITs公开发行的第六次租赁住房。

到目前为止，REITs租赁住房总发行规模已达95.5亿元。若加上REITs的公开发行规模，REITs的待上市租赁住房将在年内公开发行，REITs的租赁住房累计发行规模有望破百亿。

随著我国REITs公开发行进入常态化阶段，未来REITs公开发行节奏将会加快。

值得注意的是，目前各类租赁企业，尤其是地方国企平台公司，都在推进“首发”准备工作。与此同时，许多已上市的租赁住房REITs也在稳定收入的基础上积极开始“扩大募集”工作，这将是共同加快租赁业的“金融化”。

01 REITs的租赁总规模已经接近百亿，大部分底层资产位于一线城市。

十月二十三日，招商局蛇口租赁住房REIT在深交所正式上市，商品发行总额为13.635亿元，上市首日上涨7.15%。

到目前为止，累计REITs已经上市了6个租赁住房公募。其中，2022年发行4单的总规模为51.4亿元，2024年发行2单的总规模为44.1亿元，总规模为44.1亿元。其规模达95.5亿元。

已经上市的6套租赁住房公募REITs，除了中金厦门REIT位于厦门外，其它底层资产均位于一线城市，总体而言资产规模、经营周期、资金规模还有明显的差异。

就资产规模而言，新上市的招商局蛇口租赁住房REIT最小，规模只有6.5万平方米，房源只有927套，而剩下的5套REITs规模都在10万平方米以上，租赁住房数量都在1500平方米以上。

就运行时间而言，招商局蛇口租赁住房REIT最长，全部4年以上，而其他5个中只有华夏北京保障房REIT运营3年，其他4个不到3年。

就资金规模而言，国泰君安城投宽庭保租赁住房REIT发行规模最高为30.50亿元，招商局蛇口租赁住房REIT发行规模略高于其他4个。

02 REITs保险租赁公开发行表现文件，第三季度净利润，可供配额增加。

REITs保租房公募运营相对稳定。

2024年第三季度，REITs5单租房总净利润4432万元，环比增长3.4%。

就各种基金的表现而言，REIT纯利润规模最高的城市投资宽庭保租赁。，到2024年第三季度，净利润达到1954万元，环比增长4.5%，华夏基金华润有巢REIT净利润环比增长最大，达到13.8%，主要原因在于其强大的成本控制能力和品牌知名度的提升。报告期内，该基金的运营成本和销售成本逐月下降5.8%和7.6%。此外，REITs5单租房仅红土创新深圳REIT纯利润环比下降3.0%。

可以看分配额度，REITs单独租房归功于相对稳定的盈利能力。，总额可分配8501万元，环比增长2.2%。

其中REIT城市投资宽庭保租赁住房江湾社区基础设施资产项目和光华社区项目的租赁率环比提高1.8和3.4。％在报告期内，分配额度环比增长6.6%，显示出资产经营的边际趋势。

03 “首发 “扩募”两翼格局形成，未来发行节奏或加速

根据近期企业保租房REITs动作，总体上可以分为两类。

一类为“扩募类”，已经上市的6单保租房REITs中，已有4只基金申请扩募。，REIT分别是华夏北京保障房。、华夏华润有巢REIT、深圳红土创新安居REIT和中金厦门安居REIT，其底层资产仍然主要位于一线城市。

事实上，REITs的扩招意味着更多高质量的底层资产可以实现退出。，此外，多元化的投资组合也有助于降低特定项目或地区带来的风险，同时，加入更多高质量的底层资产也可以提高RIETs交易市场的活跃度，使企业能够筹集更多的资金进行租赁建设。

另一类是“首发类”，如建信住房、北京昌平、天津泰达人才安居、上海临港等多单保租房REITs申报发行工作。正在稳步推进，各个企业的推进进度存在一定差异。

其中，临港集团、天津泰达人才安居等公司已启动招标流程并公布中标结果，万科、昆明安居处于准备阶段，上海新黄浦实业正在申请，建信住房已受理。

目前，各公司，尤其是当地城市投资平台企业，都在积极抓住REITs公开发行的机会，实现“撤出”，从而帮助其长期可持续的运营能力发展，这些底层资产项目大多位于核心二线城市。

值得注意的是，公开发行规模的6套REITs待上市租赁住房发行总额不低于55.5亿元，其中上海临港科技租赁住房公开发行REITs。、昆明安居集团保租房公募REIT均超过10亿元，加上前期已发行的6个保租房REITs总规模95.5亿元，预计今年累计发行规模将超过100亿元。

随着核心城市租赁项目的加快，市场上入市的租赁项目越多，达到REITs发行条件的基本资产容量就越大。同时，国家层面对租赁住房金融支持政策的持续释放，也为REITs发行租赁住房提供了更多的机会。REITs预计未来将进入快速发展时期，申请节奏和发行速度也将明显加快。

结语

租赁业正逐步进入“金融化”时代。

利用REITs等工具盘活存量，提高租赁住房供应规模，可以长期发展租赁住房业务，也可以加快租赁住房供应侧的短板。

对企业而言，有利于筹集长期权益资本，形成可持续发展的投融资模式，赋能集团投拓、经营等相关体系。

本文来自微信微信官方账号“丁祖昱评房市”，作者：克而瑞长租，36氪经授权发布。

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