“沪七条”实施三周后，部分房地产每天销售20套房，销售人员表示已有投资者进入市场。

十月二十三日，红星资本局消息称，上海房地产“沪七条”政策已经实施了三个星期，政策效果如何？

近日，红星资本局走访了上海内环、中环、外环的多家房产中介和新楼盘，了解到新房、二手房成交量均有所增加。其中，内环成交量较上月增长2-30%，中外环成交量翻倍。此外，在住宅集中的地区，门店咨询量也有所增加，但由于之前积累了大量的房子，成交价格基本保持不变。

一线从业人员告诉红星资本局，“沪七条”新政实施第一个月，市场活动明显增加。11月和12月的交易量将决定市场是否真的稳定下来。

一个房地产一天卖20套房子。

已经有投资者进入市场

在房地产从业者看来，调整住房限购和调整住房税收两项政策对楼市的刺激作用较好，提高住房信贷主要有利于低价住房。

一位美凯龙爱家的房产中介告诉红星资本局，“将个人对外销售住房增值税的免征年限从5年调整为2年”更为强劲。“现在利率在下降。如果‘五改二’，普通住房的税收只需要两年就可以免征。”

“上海七条”提出降低房贷首付比例。第一套房子从“不低于20%”调整为“不低于15%”，第二套房贷从“不低于35%”调整为“不低于25%”。；将差异化政策区域从“不少于30%”调整为“不少于20%”。

“上海市中心房价高，还款压力大。(首付减少)对于外环三四百万元的纯需求群体来说，更实用。”一位房天下中介说。

“沪七条”还将非沪籍居民购买外环外住房的社会保障或个税年限从3年缩短到1年，这也使得外环政策的效果更加明显。

金茂府是外环以外的新建筑。其销售顾问告诉红星资本局，“沪七条”确实增加了新房的营业额。“社保要求降低后，更多的人来看房子。9月30日之后，利率下降，一群人买下了我们所有的小公寓。”

他特别指出，“上海七条”调整限购政策后，一些投资者开始进入市场。“10月1日，我们每天卖出20套房。一位客户专门从事资产运营。他判断房价处于低点，停止下跌，稳定下来。他和三个同事一个人买了一套。”在他看来，上海房价的上涨与投资者的进入有关。

销售顾问也对上海未来新楼的价格持乐观态度。他说，取消上海市商品房用地溢价率10%上限后，交易地价由社会价格决定，开发商征地成本增加。

一些房产中介回忆说：“五月底出台新政策，七月份我们的交易量超过100套。”

二手房交易量明显增加。

谈判空间变小了

上海内环某房地产中介告诉红星资本局，新楼市政策对市中心影响不大。因为市中心房源少，房价稳定，倒挂严重，新房16万元/平，二手房20多万元/平。

上海某二手房店价格展示

房屋天下的房产中介提到，新政后确实有房主涨价，在他看来，二手房价格短期内不会有大的变化。

在住宅集中的陆家邈，美凯龙爱家的房产中介向红星资本局指出，“上海七条”出台后，整体成交量有所增加，但房价没有明显的涨价或跳价。他说：“以黄浦区的网签数据为例，我们之前每周的交易量只有45套左右，现在新政出台后大约有60套。”他提到，新政后的一个明显变化就是议价空间变小，“以前可以砍价5%-10%，现在不容易砍价。”

二手房产在上海黄浦区

浦东御桥位于上海中环。这里的房地产经纪人告诉红星资本局，客户看房的主动性和交易量都有所提高。10月到10月21日，已经卖出了近60套，几乎是上个月的两倍。

上海浦东新区某楼盘

很多房产中介认为，“上海七条”在中外环的效果更为明显，主要表现在成交量和咨询量的增加，成交价格基本不变，租金呈下降趋势。成交的房产主要是低价的刚需房，投资客户少，需要一段时间才能体现出更换的需求。“有机会换客户把外环的房子卖了，准备转市。这个过程需要两三个月。”

上海二手房日均成交量同比增长80%

根据上海房地产交易中心的数据，9月30日至10月17日，上海新房平均成交额为26万平方米，日均成交额为14000平方米，比去年同期增加了40%。；二手房交易10739套，日均交易597套，比去年同期日均交易增长80%，成交价格止跌企稳。

一手房外环项目访问量增长28%，高于全市平均增长率。二手房外环外交易比例增长至57%。其中，100平方米以下刚需住房的比例增加到77%。在缩短增值税免征年限的优惠政策下，次新房的比例有所上升。

在外环外一手住房项目的预定交易中，“上海七条”扩张需求预定交易占10%左右。10月至今，约有1730套住房被“上海九条”和“上海七条”扩大，占同期交易量的15%。“上海九条”实施以来，支持购房者购买了约19400套二手房，占同期交易量的19%。