超过70亿，上海城投置地获得上海豫园钻石级地块。

刚刚，上海外滩、黄浦豫园又一次钻石级地块选拔结果出炉！

成功确认为黄浦老城厢福佑南地块包的实施主体，上海城投置地(集团)有限公司。

官方消息

上海城投地为上海城投控股全资子公司，属于上海市国有企业上海城投集团旗下。 拿下起拍价格达到69.8亿元福佑南地块包，这意味着作为上海本土的巨无霸，上海城投又落下了沉重的一子！

早在10月11日，上海土地市场就对实施主体候选人进行了公示。现在，实施主体终于正式公布，一切都将在转让过程正式完成后结束。

公告内容

现在官方虽然还没有正式宣布拿地价，但是按照这次的选拔评价标准，17分的价格对应的是底价波动1~2亿元，溢价并不高，但是按照69.8亿元的起拍价来计算， 总价格已超过70亿！现在网上传出的征地价格是70.8亿元，比底价高出一个小目标。

评价标准的选择

福佑南地块包位于上海最贵的老城区，也就是上海城投研发的露香园的同一个板块。它的位置更接近两年前由豫园股份和蚂蚁集团联合获得的百亿福佑地王。——两者只有一条街，豫园、城隍庙、外滩的BFC都在眼前。

按总建筑面积7.92万平方米计算，福佑南作为住宅、商业、社区公共设施的混合用地，起拍地板价格达到。8.8万元/㎡，比起原来的福佑地王7.2万元/㎡而且要高得多。

直到最近，福佑地王才有了进入市场的传闻，而福佑南作为老城厢和外滩腹地的又一重磅地块，已经蓄势待发。

尽管有这样一个重量级的存在，这个项目也算是机遇与挑战并存，现在，上海城作为老城厢的老式豪宅开发商，投身其中，也是一个合适的举动。

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整个福佑南地块包的四至范围大致是北至昼锦路，南至东路复兴，东至中华路，西至三排楼路。，总建筑面积约7.92万平方米，其中住宅建筑面积约5.73万平方米，商业建筑面积约1.97万平方米，社区级公共设施面积约0.23万平方米。

福佑南地块包6宗地为231B-02、231C-01、235B-03、237A-02、237B-01、237C-02

所以说每个人对地段的感觉可能都不太深，我们可以站在老城区的维度上看。 如果你曾经在10年或者20年前乘坐过上海的11路电车，围绕着人民中路走一圈，在这个圈子里，那就是老城厢。

在地图上可以看到一个明显的圆圈。

位置图

这儿有近500年的历史，被认为是上海海派文化的根源，也是上海历史印记最重的地区之一。

这些年， 按下加速键，上海城市更新的步骤，老城区也进入了集中恢复期。

现在，在老城厢这个“圈子”里，已经聚集了大量的房企和著名的顶豪项目。

除了福佑地王项目和露香园，还有锦园新湖中宝与融创合作、士林·润园，华润置地与南房集团合作。、乔家路项目与上海地产和鲁能合作.....都聚集在这里，基本上包围了这个福佑南项目，甚至福佑南分散的地块包中间也夹杂着。合生外滩工程。

可说，今后老城厢这一高档居住氛围的大趋势已逐步形成。

福佑南作为其中的重要组成部分，也是这些项目中靠近外滩的存在。如何看待它有多珍贵，以及上海城市投资交易，这是一个持有经典案例露香园的未来。

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但是现在看来，整个项目仍然存在许多挑战：

第一，对整体视野的要求很高。

尽管福佑南地块包是6块地块包装的整体出让，但是地块相对分散，住宅虽然规模较大，但又分散在5块地块中。 总的来说，也算是目前这些蓄势待发的老城厢项目中最分散的一个，但也特别需要综合考虑。

设计范围在《设计任务书》中有明确规定。所在小区的围合范围，覆盖17.1公亩用地面积，这一范围内，6块地块以外的地块。建筑物布局、功能格式、公共空间所有这些都需要相应的研究和考虑。所以未来的整体规划安排实际上是非常困难的。

设计范围

官方要求的整体研究范围如下：

研究范围

但是在豫园、外滩这一块，福佑南地块已经算是比较后置出让，在板块内项目聚集的前提下，并不占优势，即使是前面的这些项目，也有许多限制。

比如在福佑南的建设条件中，明确提出要打造的商业业态等。对周边BFC进行统筹考虑、福佑地块的布局状况，可以进行移位互补，防止与周边商业同质化……

规划要求d

总的来说，特别要求开发商具有较高的整体视野，格局不足的开发商也难以承受。

第二，面容别墅扎堆，交易能力考试。

福佑南作为黄浦典型的风格保护地块，保护历史建筑数量众多，总面积约1.57万平方米，总体保护更新规模不低于3.82万平方米。

此外，原本是顶层非常重视的重点旧改项目，难度自然极高。

整个项目从建筑到质感到街道，甚至公共空间、交通组织等，都有非常严格的设计要求和限制。

公告内容

除城市更新难度大、总体规划设计考虑外，面貌别墅现在也让很多开发商既心动又害怕。

现在上海城区面貌别墅地块聚集出炉，从最早的稀缺高呼吁，到现在同质化高总价段商品去化难的问题频发。 但是在面貌特别密集、竞争激烈的老城区，这类产品也会对开发商的交易能力进行更多的考验。

自然，参照隔壁新世界的中海顺昌玖里和恒昌玖里，49套面貌均超过1亿的别墅依然可以阳光照耀。

只是，谁能成为下一个顺昌九里和恒昌九里？那些老城厢项目，我们前面举了例子，每个人都有大量的面貌别墅。，上市相对较晚的福佑南，在项目进度上自然落后于竞争产品。在复杂多变的市场下，要抓住高端客户的心并不容易。

从顶楼的角度来看，自然希望每一个进入老城区的开发商都能更新出真正意义上的城市封面优秀作品，制作出能代表上海特色区的名片。

所以从一开始的选择文档中，就有了开发。清晰的历史风貌保护经验要求，而参与的企业也必须要参与数千亿资产的量级，同时禁止在过去三年内在上海土拍市场被处理违约的企业参与，以规避风险。

申请要求

第三，中小户型的存在，将限制项目“登顶”。

从住宅层面来看，这里将是城市地区典型的高低配置商品。除了不超过3层的别墅，高层建筑需要全面装修，配备40%的中小套房。

建设要求

而且这也会在一定程度上对项目圈的纯度有影响，对于想要建设登顶项目的开发商来说，还是有很多限制的——毕竟和隔壁新世界的翠6相比，起步房型要400多平米。

但是，如果只考虑销售端，参考今年市场上大部分畅销的豪宅，基本上都配备了很多小户型。只要平衡好，未来进入市场，高层项目卖出的概率就不用担心卖出。

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所以总的来说，这样的项目还是喜忧参半，越有经验的老法师，越容易做出辉煌的作品。

还有就是因为是上海城投赢了，前面的许多问题已经是它在建造露香园时所面临的挑战，所以应该更容易解决。

但即便是经验丰富的上海城投，压力和挑战依然存在。

时间一直持续到2021年初。当时，上海城投和上海建筑工程以176亿元的低价摘下了现在的露香园二期地块。2022年，上海城投收到了上海建筑工程师手中的露香园。 二期股份，实现全资控股。今年入市的露香园云宸就是露香园二期的首创佳作。

露香园二期效果图过程稿

据克而瑞统计，前九月，露香园云宸的营业额已经达到84.07亿。

目前，上海城投已经将看起来更高级的露香园天誉抬出，主力推出建筑面积约350-900平方米的豪宅。整个二期在年内突破100亿的销量应该不是问题。

不过，虽然销量有目共睹，但与今年黄浦的众多顶级豪宅相比，露香园云宸作为老式豪宅的续集，略显“冷”。3月份开盘的262套房子，去掉也不是很顺利，还有少量的房子在卖。

露香园云辰B地块去化状态

露香园云辰D1地块的去化状态

对上海城投而言，无论是大型露香园还是新获得的福佑南地块，都面临着日益激烈的市场竞争，怎样打出多样化，防止今年云宸受冷的老路也是亟待思考和解决的问题。

然而，手握上海城区优质地块，已经跑赢了市场的一大圈，上海城投要做的无非是：怎样让胜算更大？怎样把手中的作品变成更能代表上海的名片？

本文来自微信微信官方账号“房地产人言”，作者：艳姐team，36氪经授权发布。

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