每平方米不到4万没人问！上海荒芜10多年的商场拍摄

出品/时代财经

发文/张钇璟

上海豫园寸土寸金，一个商业项目以不到4万元/平方米的价格拍摄，却无人问津。

近日，《时代周报》记者查询阿里资产，发现“(破)黄浦区豫园街道560小区1/3丘(方邈中路168号等)房地产”已开拍。

上述投标对应的建筑被称为“未完工”商业项目——上海城隍庙广场，目标建筑面积3.61万平方米，评估价20.35亿元，起拍价14.25亿元，平均每平方米约3.95万元。

十月十四日上午十点，上述竞拍正式结束，共有17852次观看，因无人报名，最终流拍。

这片土地只剩下20年了

拍卖页面显示，上海城隍庙广场的权力人是上海城隍庙广场置业有限公司(以下简称“城隍庙公司”)，建筑面积3.61万平方米，土地使用权面积1.30万平方米(包括出让用地9970平方米，出让用地3000平方米)。

2023年3月，上海市第三中级人民法院判决，经债务人申请，城隍庙公司已进入破产清算程序，原因是无法清偿到期债务，明显缺乏清偿能力。目前，上海城隍庙广场由城隍庙公司管理员处理。

记者实地走访发现，上海城隍庙广场位置极佳，位于豫园商圈最佳位置。道路对面是上海城隍庙，项目东侧是2022年9月以129.3亿元人民币获得的豫园股权与蚂蚁集团联合体祝福项目。

上海城隍庙中路一街之隔。 《时代周报》记者摄

当前，上海城隍庙广场工程整体为建设改造停工状态，只有一楼部分临街铺租给商家，一楼部分空地被美食广场占据。

根据时代周报记者的询问，这次并非上海城隍庙广场首次登上竞拍台。

早在2023年10月9日，该项目就将阿里资产司法拍卖平台以“上海城隍庙广场项目判决、执行和破产程序权”的形式上架。

当时除上海城隍庙广场外，标的物中还包含了18.76亿元的债务本金和利息，起拍价10亿元。最后，因为没有竞价，他们宣布拍卖。

中国企业资本联盟副主席柏文喜认为，14亿元的起拍价对于一些潜在买家来说可能太高了，因为上海城隍庙广场再次拍卖。

CBRE世邦魏理仕在最近的报告中指出，2024年第三季度，上海物业投资市场取得36笔交易，总交易额为217.4亿元，较上年同期增长81.5%。就目标物业类型而言，根据交易数量统计，零售物业占第二，仅次于办公楼物业，目前投资者的主要喜好类型是社区配套业务和位于非核心板块的购物中心。

根据仲量联行的统计，第三季度，市场交易仍由小规模项目引领，交易项目中，超过10亿元人民币的比例高达79%。

另外，公告显示，该项目的土地使用年限为2004年11月18日至2044年11月17日，目前仅剩20年。

对此，上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，目前关于房地产产权续期的政策还不清楚，不同地方的说法也不一样，而且主要是住宅类，商业资产收购确实受到了一定程度的影响。

已荒芜10多年

上海城隍庙广场是上海首批由外资基金投资的房地产项目之一。

2006年4月，豫园股权(当时是豫园商城)宣布，与Cargillll相比 Financial Services Corporation 还有China Real Estate Partners I ,YU由LLC指定 GARDEN INVESTMENTS LTD.签订股权转让协议，出售城隍庙公司100%的股份，对价为5.7亿元，还有3亿元的建设贷款，共计8.7亿元。

当时城隍庙广场改名为豫龙坊。2008年1月，豫龙坊开业，但店铺租金率一直不高。除了鼎泰丰、翡翠源、棒约翰，Maisy's Donut、Tesco 除了Express等品牌之外，二楼和三楼的商店基本都是空的。

据媒体报道，豫龙坊最初想推广传统特色，吸引一些传统品牌和餐饮。其实这个定位符合城隍庙的定位，但是最后没有做，生意只维持了一年多。

2009年9月，全国知名商业房地产运营商盈石资产管理有限公司(以下简称“盈石资产”)接管此项目，并将其改名为豫城时尚。

在盈石资产运营下，豫城时尚于2010年开业，新项目定位于快时尚。当时的代表品牌有:英国玛莎百货（Marks&Spencer）、Zara、H&M、Mark Fairwhale、Motivi、OVS、Asobio、Sasa化妆品等。

然而，生意并不像盈石资产想象的那么容易做。因为城隍庙商圈的客流大部分都是游客，这些人来城隍庙是为了感受当地的消费，而不是购买H&M等时尚品牌。

豫城时尚开业之初，借助世博会的东风，生意一度火爆。随着世博会的结束，商场的生意逐渐下滑，一直无法振兴。

据观点房地产网报道，2013年，北京光耀东方商业管理有限公司(以下简称“光耀东方”)收购该项目约9亿元，启动新一轮改造，企业收购运营未完工的建筑越来越长。

2017年，光耀东方老板因病去世，家族企业内部发生财产纠纷，随后导致公司经济危机，上海城隍庙广场停工。

天空调查显示，目前城隍庙公司股东为聊城丽硕源企业管理有限公司(以下简称“聊城丽硕源”)。股权渗透后，聊城丽硕源由广州桥柏投资合伙企业(以下简称“广州桥柏”)组成、中裕瑞信(北京)资产管理有限公司(以下简称“中裕瑞信(北京)资产管理))各自持仓99%、1%。

光耀东方、中投保信裕资产管理有限公司分别持有中裕瑞信(北京)资产管理30%、70%的股份。与此同时，中裕睿信(北京)资产管理也拥有广州桥柏39.3939%的股份。

目前项目整体仍处于施工改造停工状态，只有一楼部分临街铺租给商家，一楼部分空地被美食广场占据。换句话说，从2013年开始，这个项目已经荒芜了至少10年。

据严跃进观察，“上海景区的商业零售消费有时位置好，人来人往，但实际消费并没有想象中那么强。以网上名人店为例，近两年南京路、豫园等地开业不多。”

他认为，除了传统的并购能力和项目运营能力之外，未来的接手方还必须具备建设项目IP的能力，需要将上海老城区等文化融入项目，从而为项目创造一些新的价值。

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