解读2个“增加”：100万件 四万亿元，房市止跌回稳定心丸。

10月17日，国务院办公室召开新闻发布会。住房和城乡建设部部长倪虹和财政部、自然资源部、中国人民银行、国家金融监督管理总局负责人介绍了促进房地产市场稳定健康发展的相关情况，内容非常丰富。

众所周知，房地产市场变化最根本的因素是供需关系，供需基本平衡是“促进房地产市场停止下跌和稳定”的前提。国庆前后，我国出台了“四个撤销”和“四个减少”的综合政策，有效激发了需求复苏和市场信心复苏，取得了显著成效。这一次，住房和城乡建设部宣布了两个“增加”，成为最大的特点，即城中村和危旧房改造新增100万件，“白名单”项目信贷规模增至4万亿元。当前，各地应深刻理解中央政府提出的“严格控制增量、增加存量、提高质量”(以下简称“三量”)的含义， 进一步在“三量”上下大功夫，加快房地产市场止跌回稳。

严控增量。首先，从土地供应的根源出发，对于商品房去化周期较长的行政区域，土地应暂停转让；如果商品房去化周期较长，按照“盘活多少，供应多少”的原则，动态确认其出售的商品房土地面积上限，稳定市场预期。第二，提高土地供应结构，增加市场所需优质土地供应，增强市场信心。第三，地方政府积极利用专项债券回收符合条件的闲置土地，减少闲置土地对市场的影响。

提升存量。核心是采取多种措施加速去库存。一是加强城中村和危旧房改造，引导货币化安置。根据韩国住房更新率0.65%的比例，我国城市每年需要更新230万件。住房和城乡建设部宣布城中村和危旧房改造100万件，并指出后续还有改造空间是有充分依据的，完全可以实现。针对城中村和危旧房改造意愿强烈、安全隐患明显的群众，改变了国家直接建造安置房的方式，引导货币化安置，可以更好地满足群众在不等待过渡期的情况下，自主选择户型和地点，直接搬进新房的需求。同时，促进商品房销售，减少安置房实物供应对商品房市场的影响，加快对现有房屋的消化，对进一步优化房地产供需关系具有积极意义。第二，地方政府遵循法制化原则，按照市场化运作，在保证项目融资收益平衡的基础上，利用专项债券收购存量商品房作为保障性住房政策，有效消化存量，促进供需平衡。

提高质量。全面提高住房质量是民生所向，直接关系到人民群众的生活质量和幸福感。第一，鼓励建设更多的“好房子”和“好社区”。各地要进一步优化土地规划，完善配套设施，修订建筑面积计算方法，鼓励房地产企业开发第四代住宅产品，稳步推进现房销售。二是做好房屋交付保障工作，将所有合格项目列入“白名单”，加大贷款审核力度，满足房地产项目合理融资需求，牢固树立底线思维，严格控制项目安全和质量，确保住得好，住得好。三是建立老旧小区有序升级改造机制，实施房屋建筑、基础设施、服务设施、无障碍环境建设和适老化改造，不断提高物业管理水平。

(作者为浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长)

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