机构:第三季度办公楼租金保持下降，大宗市场外资明显回归。
10月10日，多家商业房地产机构发布了2024年第三季度报告。报告显示，第三季度上海办公楼物业市场租金持续下降，成本驱动的租赁需求持续增长。
仲量联行和CBRE世邦魏理仕发布的报告显示，第三季度，上海两栋甲级写字楼项目竣工交付，规模约16万平方米。
其中，仲量联行报告显示，在中央商务区，南京西路板块已完工交付一个项目，总建筑面积91161平方米；一个项目在非中央商务区竣工，总建筑面积72695平方米。虽然新竣工项目的预租有限，但租金驱动下的搬迁升级需求使得整个非中央商务区的空置率环比下降0.5％。
租金方面，仲量联行和世邦魏理仕报告显示，第三季度上海办公楼市场租金持续下降。
CBRE报告显示，第三季度上海写字楼整体租金价格环比下降1.7%，至每月每平方米259.2元，有效租金环比下降3.5%，至每月每平方米185.8元。受部分租户搬迁和空置率上升的影响，核心商务区尤其是超甲等项目的租金下降幅度相对较大。
根据仲量联行的数据，新增供应带来的租赁压力和市场需求来源有限，使得整个市场仍然趋于谨慎。中央商务区租金环比下降5.0%。为了保持目前的租金率，业主进一步调整了租金预期，通过提供更多的租金让步来缩小与非中央商务区项目的差价。三是非中央商务区租金环比下降4.3%。非中央商务区租金的减少带动了部分乙级或园区租户的升级需求，同时增强了部分中央商务区成本驱动租户的搬迁意愿。
值得注意的是，仲量银行的报告显示，一些业主愿意为高端客户提供更多的一次性投资计划，以促进租赁交易。面对未来大量新增供应，预计闲置率较高的项目和板块将继续面临租金下降的压力。
仲量联行中国区研究部主任姚耀表示:“租金优惠已经成为推动整个办公租赁市场以成本为主导的搬迁活动和升级的主要动力。”
世邦魏理仕中国区顾问、交易服务部办公楼负责人张越表示:“未来六个月，上海办公楼市场预计将迎来83万平方米的新供应。虽然为租户提供了更多的选择，但供应集中的地区也加剧了供大于求的考验。为了应对这种情况，业主需要为吸引租户提供更多的激励机制和灵活条款。虽然上海写字楼市场短期内面临诸多挑战，但最近政府出台的集成政策有望将经济带回新的良好增长轨迹，为市场注入积极信号。这些政策的积极影响可能需要一段时间才能完全释放，但从长远来看，这些政策将有效支撑办公楼市场需求的恢复，预计明年租赁需求将有所改善。但是租金水平的恢复仍然需要时间。”
零售业的租金也在下降。
根据仲量联行的报告，第三季度，非核心商圈迎来了四个项目的开业，新增供应近34万平方米。新项目的预租进展比较顺利，投资率在70%到100%之间。更多的业主愿意通过价格变化来吸引或留住租户，进一步加强品牌议价空间。第一层核心商圈平均租金环比下降1.3%至每平方米46.1元。第一层非核心商圈平均租金环比下降2.0%至每平方米16.3元。在空置率方面，核心商圈的空置率从9.2%下降到8.0%，而非核心商圈的空置率从13.2%下降到12.7%，因为业主愿意提供更灵活的租赁和优惠政策来吸引和保留租户。
在投资市场方面，CBRE报告显示，2024年第三季度，上海物业投资市场取得36笔交易，总交易额为217.4亿元，较上年同期增长81.5%。与上季度相比，交易量和总额都有了很大的提高，以投资为目的的交易量占90%以上，投资情绪开始回升。
在目标物业类型方面，根据交易数量统计，办公楼物业交易仍为主流投资类型，但比例降至39%，交易目标多为商业甲级办公楼。除了汽车、服装等消费品制造业的自用客户，国外政府平台的投资意愿依然强烈。比如河南投资集团收购了星光耀广场的整个物业，真的像板块。同时，当地宗教协会也对上海的优质资产表现出一定的投资热情。另外，零售业和长租公寓交易并列第二，占14%。目前投资者的主要喜好类型是社区配套业务和位于非核心板块的购物中心；观察季内的长租公寓资产交易，发现位于产业集群附近的物业仍然是目前投资者关注的焦点。
值得注意的是，仲量银行的报告显示，第三季度外资呈现明显回归趋势，投资交易比例从第二季度的3%上升到37%。积极的趋势表明资本流动在未来会更加活跃。在客户构成方面，企业和高净值个人对上海的投资热情明显升温，总投资交易占比达到57.6%，成为推动本季度市场活跃的中坚力量。
仲量联行华东区投资资本市场负责人孙岭表示:“随着美联储降息政策的实施和中国央行降息RRR降息的实施，一系列措施共同推动了市场的进步。房地产市场将再次受益。预计未来将有更多大型机构投资者回归市场，共同推动上海市场成交量迈上新台阶。”
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