突如其来的招式！房市沸腾了…

文 / 子木

昨晚，930 新政潮袭来，多城政策齐发，实力空前。

这项政策的内容与过去不同，方向发生了很大的变化。可以说，它完全脱离了对楼市的犹豫，进而大开大合，增加了对攻的预期。

没有任何意外，这将是新一轮周期的真正开始。

以下解读分为三个部分，多城招式，调整存量抵押贷款利率的重大突破，今后楼市的推演和建议。

01 多城招式

广州：

全面取消限购，购房套数不再限制，政策调整自由 2024 年 9 月 30 日开始。

深圳：

1、盐田、宝安、龙岗、龙华、坪山、光明、大鹏等非核心区域全面取消限购。

2、首套住房首付比例调整至首套住房 15%，二套为 20%。

3、增值税 5 改 2 年。

4、全面取消限售。

上海：

1. 外环外一年社保可购买；

2. 外地家庭可购买二套；

3. 首套首付 15%，二套 25%；

4. 增值税 5 改 2 一年，两年没有增值税。

5. 临港可以额外购买一套， 第二套临港首付 20%；

6. 取消普通住宅和非普通住宅。

北京：暂时没有。

这一次，各大一线城市完全响应了前几天的会议精神，取消了不同程度的限购。

广州完全脱离，与楼市库存和房价数量有关。同时，在每一轮房市周期中，广州对热钱的虹吸效应较弱，不用担心热钱的涌入和房价的炒作。

深圳代表性地保留了核心区域的限购，这是怕房价暴涨，南山和福田，上一轮房价都在上涨。 10 万 / 超过平方米，也是热钱集中的地方，但是外围区域的放开，对于深漂来说，基本上是全面解除限购。

上海有足够的诚意，首付比例。 15%，5 改 这些都是历史上最宽松的政策。保留了 1 年度社保，也是怕恶意炒房。

北京一直是最终制度的压舱石。首都，爱面子也要里子。假期前肯定会出来，但是实力肯定会比上海弱或者相当，但是不影响市场预测。毕竟想买首都资产的热钱太多了。

一线城市集中在这里 930 号码出新政，实际上是为了给“金十”充值预期，希望国庆长假能有个好交易。

与其他城市不同，一线城市具有促进全国周期的作用。而且这次不挤牙膏，可以大开大合。更多的是上面意识到，在关键时刻，房地产是推动各行各业经济复苏不可或缺的。

而且经过几年的调整，房地产已经有了足够的弹性空间，不用担心短时间内被热钱炒作，不切实际。利率也降到了历史最低水平，充满了诚意。

简而言之，一线城市的放开意味着房地产市场的大反击已经完全启动，“政策底部”已经完全显现，然后话语权交给市场。至于下一步怎么走，第三部分会说。

02 调整存量抵押贷款利率的重大突破

除一线政策放开外，大家更加关注的存量房贷利率调整也迎来了重大突破。

昨天晚上，央行宣布，各大商业银行被要求在 10 月 31 日前出台细则，并释放具体的调整逻辑：

对加点幅度高于 -30 基点存量抵押贷款利率将统一调整至不少于 -30 一个基点，并且不低于当前城市实施的新发放抵押贷款的下限。

即统一下调为：LPR-30BP。

按照现行 5 年限 LPR 利率 3.85% 统一调整结果的计算 3.55%。

假设你以前的利息是 5%，那么经过调整，你的股票抵押贷款利率将会降至最低。 1.45%，大幅下降 如果你之前的利息是145BP， 4%，小降了 45BP。

高利率减幅大，低利率减幅小，平均下来肯定是这样。 50 基点以上，但主要支持是高利率执勤群体，这次下滑至少会带来好处。 5000 一万个家庭，1.5 人口1亿，平均每年降低家庭利息费用高达 1500 亿元。

但是我要告诉你的是，这只是开始。因为 LPR 利率将继续下降，在年底之前。 20BP 期望，那么明年 1 月份重新定价后，意味着每个人都可以调整到3.35%。

这一次，我也考虑到了当时被固定利率取代的人。之前很多人听了一些伪专家的错误言论，特立独行，把房贷变成了固定利率合同，没有经历过。 LPR 一路下滑的好处。

这次也算是拉了一把，规定可以和银行商量，转化为浮动利率，大家一起下降。

而且还取消了房贷利率最短一年重新定价周期的限制，你可以和银行商量，按年、按半年、按季度都可以。。按季度推荐，LPR 一旦下降，马上就可以反映出你的月供，而非等待一年。

很人性化的变化，为央妈点赞。

10 月 31 前几天，各大银行的细则都会出来。不用担心，到时候应该和去年一样，不用去银行，不用打电话，就在那里。 APP 上面简单操作一下就可以了。

03 楼市的推演

之前预测过 930 会放大招，没想到这么激烈，而且是楼市新政和存量房贷利率，双剑齐发。

股票抵押贷款利率的调整实际上是一项非常核心的政策，解决了买房的“背刺”问题。买家不再担心买得太贵，买得太多。与处理未完工建筑的逻辑相同，它在心理上稳定了买家的期望。

再加上央行前所未有的流动性支持和超长期国债的帮助，这一组合拳打出来，房市的预期变化是颠覆性的，不比股市差。

许多人说，每个人的购买力还没有上升啊，经济还没有完全复苏啊，房市怎么可能上升？

可以参考 2009 2008年，当时全球经济危机过后，人们的购买力也处于历史低位，预计将崩溃，但4万亿计划一发，房市顿时起飞。

因为当货币迅速膨胀时，社会就会产生流通泛滥，货币就会暂时绕过供需逻辑，实现资产的大幅上涨。

再比如 2022 多年前，美联储放水，美国、韩国、日本、新加坡、中国香港等地，房价暴涨。

这些地方真的有房子短缺吗？没有。这些地方的人口在增加，出生率在上升吗？没有。

事实上，这些地方很可能供大于求，但房价仍在上涨，因为当货币出现通货膨胀时，富人不得不通过购买资产来规避风险，而房屋无疑是经济上行期的优质资产。

房价上涨后，推动百业经济复苏，经济实现正循环，又增强了居民的购买力，支撑了之前上涨的房价。

这就是市场的逻辑，总是预期先行，资产先行，投资先行。当普通人真正开始扭转预期，意识到房价要涨的时候，其实已经来不及了，很容易站在高位。

所以买房子买的是周期、时机和认知。

当然，在这个周期里，我坚持认为三四线是不可能的。因为一二线城市有行业，有人口，有热钱，有政策，所以掌握了全社会的核心生产要素，但三四线城市没有。

不仅没有，目前大多数三四线城市都处于债务周期，收缩预期普遍存在，除非继续看起来像 2015 2008年，通过棚改货币化，凭空创造财富，否则这波将与一二线完全分离。

当然，大多数人的认知还是基本的。很多三四线人还是认为每一轮救市都和自己有关，也认为自己所在城市的房价会上涨。

所以每当周期开始，都是三四线城市套现退出，腾出资产抄底一二线的好时机。这在房地产市场被称为愚蠢的理论，残酷但现实。

所以从现在开始，一二线购房者要提高警惕。一线城市可以上车。二线城市跟随后，一个接一个的反弹，主要和基本面有关。

接下来我会把一二线分成等级，做一个盘点，哪些要马上上车，哪些可以等一等，哪些不需要等，可以和三四线一样。城市和股票一样，基本面不同，未来预期也不同。

三四线，除了特别优质的资产，比如稀缺区域的非常学位房改善房，绑定城市重要资源的房子，明年还有其他非自住资产。 3 每月出手，留钱在手，买一二线，投资别的，存银行也可以。

这些话之前说过，今天再重复一遍，以后就不多说了。如果不清楚，基本上就不用看房市的文章了。记住并实施，然后你会感谢我的。

最后，我想告诉大家的好处是，中美关系很可能有很大的修复概率。据悉，合作已在多方面进行，取得了实质性进展。

由于美国现在很多问题无法解决，国债持续出售，存量债务压力很大。中东战争出现了新一轮醇化，部分失控，美国支出巨大，欧洲不堪重负。因此，美国只能寻找新一轮合作，共同解决问题。

它还符合老美的特点，只有面对破局的风险，才能放低姿态，懂得互利共赢。所以 2024 每年都有可能复制 2014 一年后的场景。

刚刚看到一篇文章写得很好：

回顾那一年，奥巴马夫人在成都七中演讲，表示对共同的未来，有着前所未有的信心，“希望未来几十年纽带会持续下去”。

奥巴马在几个月后出现 APEC 会议上说：加深美中贸易将使两国受益，更有助于世界稳定。

那一年，世界银行推测中国经济将继续快速增长，胡润富豪榜称坚决看好中国。“今年中国有一个 176 位置百亿富翁，有 8 位 80 之后自己发大财”。

那一年，汽笛响亮，股市火爆，真正的动能是基础设施启动。起初，中央批准基础设施项目。 1.56 万亿，发改委 21 天内批了 16 条铁路和 5 个机场。

十年前的夏天，在达沃斯论坛上，首次提出“全民创业创新”，称要打破一切束缚，让创新的血液自由流动，“在 960 万公顷大地掀起了全民创业、草根创业的新浪潮。

虽然这一幕离我们很远，但最近意识形态的转变，政策的高效实施，全社会信心的逐渐扭转，让我突然觉得这一幕可能会再次发生。

特别是昨天在飞机上看了中国工业 2024 出海研究报告后，我发现我们的势能才刚刚开始。接下来，我们逐渐占据德国、日本和韩国的份额，向世界各地提供高端工业制造产品。这才是真正财富积累的开始。我会找时间写这个。

最终祝大家国庆快乐，度过一个快乐的假期，陪伴家人，养活身体，这是人生最宝贵的财富。

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