什么样的商业值得一看？

出品/商业地产志愿者

发文/Violet

上海的商业盘点，五角场商圈一定是绕不过去的一个。

无论是五位一体的空间设计，还是相当可观的商业规模，五角场确实有令人难忘的资本。

但是当我们在搜索引擎中输入五角场时，关于简介跳出的全名是「江湾-五角场」。虽然五角场很有名，但实际上，在江湾-五角场的总体规划中，其核心区域不是五角场的环岛区域，而是位于环岛区北部的新江湾城入口处。

与北方相连的新江湾城，作为一个具有代表性的第三代国际社区，是高端商务客户和高净值居住客户的主要来源之一，除了大学客户。

新江湾城除前往五角场进行购物消费外，还有自己的商业中心——合景·悠方(上海)(以下简称上海悠方)。

随着新江湾城区域规划的逐步实施，新江湾城的社区活力和消费需求逐渐走向新的阶段，上海悠方也来到了开业后的第七年。

作为一个见证新江湾城生活习惯变化的区域性商业，上海悠方的经历并不是一个案例——它正处于完善高端客户的腹地周围，也面临着商业中心分流的挑战，但它已经走出了自己的成长过程。

这种生意，值得一看。

01

新江湾城的商业经验

只有聚焦家门，才能走得更远。

新江湾城作为上海唯一的天然湿地，从来不缺生态绿色。

该地区拥有生态公园、生态走廊、绿化河流等纯天然景观，覆盖着河网和绿色植物。2010年被联合国命名为「国际化生态示范社区」。

除了优越的自然禀赋，新江湾城作为中心城市为数不多的整体规划板块，在区域性住宅规划之初就是按照低密度富裕地区的配置建造的，均价长期保持在10万/㎡上述第三代国际社区被定位为比肩甚至超越古北和联洋。

同时，无论是复旦大学江湾校区、湾谷科技园等高科技产业集群，还是上海高质量的医疗教育资源配置，新江湾城都注定要成为符合新时代居住需求、吸引全市高净值客户聚集的前沿国际社区。

随着区域规划的逐步实施，新江湾城常住居民数量迅速增加。在区域内高校和科技企业集群的支持下，新江湾城板块的人口规模和辐射知名度也在不断增加，为区域发展贡献了源源不断的新生力量。

具有「高文凭，高收入，高消费能力」属性三高客群，逐步成为区域人口的主力军，并呈现出越来越明显的低龄化趋势。

对于她们来说，想法先进的生活方式不必费力去寻找，其关键因素也不必刻意总结，因为这些都是她们的日常生活：

良好的艺术品味和审美积累，让新江湾城的当地客户不满足于大众的消费选择。他们需要的是一种新的生活习惯，可以集休闲社交、户外活动、绿色生活于一体，代表着目前最先进的商业元素集合。

对于身处其中的上海悠方来说，随着周边淞南和中原板块的完善，其门口的定义范围也在不断扩大，更加聚焦核心区域，自然成为一种。「顺势挑选」：

无论是考虑到该地区极其令人印象深刻的消费能力，还是充分前沿的生活消费观念，似乎都可以说，「就在家门口，还有一个新世界。」

唯有做好眼前，才能走得更远。

02

北上海生活社交目的地

全新的湖滨生活氛围正在形成

假设深耕新江湾城为上海悠方的发展奠定了基础，那么与时俱进无疑是其长期的成长基调。

上海悠方于2017年开业，目前已逐步成长为「北上海生活社交目的地」，并且符合当地客户健康生活、快乐社交的需要，展现出更新鲜、更有活力的全新一面。

上海悠方从今年的项目动态调整思路来看，一直走在市场前列：

上海悠方依托独特的生态和户外资源，在北湖滨公园核心区域打造了SPORTS PARK，目前已经引进了一系列运动品牌，如保龄球、浆板、皮划艇、滑板等，并借助集聚效应重塑整个运动氛围。

虽然提倡运动是购物中心的热门趋势，但在上海极为罕见的是，借助环境优势，实现如此完整的高水平运动集合。

其中，既有推动夏季运动热潮的新浆板代表品牌。「绘制户外活动」，还有仲马保龄俱乐部，兼顾专业性和休闲性，还有现有的天空球场，9月10日试运行的VENUS滑板俱乐部，以及即将登陆的。「跳岛」与背包艇一起，致力于使上海悠方成为周边客户户外健身、运动社交的首选。

上海悠方作为一个骑自行车的友好商场，自带运动DNA，更多新品牌的进入，丰富了上海悠方的高级运动体验，积极与场内场外品牌联动，促进了运动内容的不断破圈发声。

五一期间，上海悠方推出。「不停机运动节」，期间携手「绘制户外活动」开启水上运动日，带来浆板互动的新感受，解锁城市划水的新途径；

上海悠方还与“魔都探险家”俱乐部合作打造「挥爪挥拍」萌宠匹克球新感觉，解锁人宠互动新场景，感受新奇运动趣味；

此外，无论是FACTOR新车鉴赏会还是荧光趣味跑，都促进了运动氛围的不断加强，使得运动标签成为上海悠方链接资源、合作创新的新基点。

*FACTOR新车鉴赏会(上)|荧光夜跑(下)

上海悠方除了营造运动氛围外，还敏锐地捕捉到了宠物的友好趋势，并利用自身的草原资源，在L1外街草原上打造了UFUN宠物友好街区，与咖啡街相比，为业主和毛孩子提供了一个可以一起放松的CHILL空间。

在L2外街区，上海悠方惊喜地迎来了大猫的空降，其内部是一个独特的亲子公园。在满足游戏需求的同时，它特别出现在电影中，成为了周围顾客见面打卡放松的温暖角落。

同时，上海悠方场的品牌也在不断迭代，B1层秦小乖，克茗冰室，KUMO KUMO、引入朱全璋、喜家德等品牌，补充了原有的餐饮品类，形成了更丰富、更完整的餐饮矩阵，提供了更加多样化的美食选择。

B1层主力店之一——盒马鲜生，长期位居上海No。.二是销售，表现出与周边客户日常理想生活的深度联系或长期粘性。

B2食品集也在新中。目前已入驻酸小七、夸父炸串、一点点、超级鸡车、满巍明生炸鸡架等。未来将继续引进更多具有地域特色的美食品牌。

很多时候，变化带来的效果不是一蹴而就的，短期内很难简单量化。然而，当我们延长时间时，所有的努力都将无法隐藏，变化带来的效果将逐渐显现。

以上海悠方的运营数据为例，无论是会员人数超过30万，还是客单数量接近1000元，在区域商业中都是非常可观的。

这一切的背后，正是作为一个开业7年的项目，悠方通过与时俱进的调整和积累，实现了在市场环境的起伏中不断前进。

如今，随着更年轻、更有活力的商业阵容，上海悠方的下一阶段已经开始，其市场声音和商业知名度也达到了更高的水平。

同时，上海悠方将引领新江湾城的湖滨生活开启新局面，一种更加舒适、灵动的生活氛围正在形成。

03

年轻人愿意聚集在这里

CHILL和COOL可以并存

如果空间和品牌的调整重塑了项目的基调，那么今年以来以潮流、运动和社交为核心的上海悠方多类型活动，无疑是对项目精神核心的进一步拓展。

今年五月，上海悠方与SL15休闲骑行社携手，打造城市自行车骑行体验局，让大家在骑行过程中尽情释放自己。

7月，上海站在上海悠方成功举办了由仲马保龄球馆主办的2024城市弧线对抗赛。作为一项城市级的保龄球赛事，本次比赛吸引了16支队伍和近50名选手积极参赛，进一步助推了保龄球进入大众和日常生活。

八月份，第八届KPD少儿街舞比赛(齐舞)决赛在上海悠方圆满落幕。

KPD少儿街舞比赛作为连续两次被列入上海市民运动会的品牌赛事，一直受到街舞爱好者、街舞俱乐部和社会各界的高度重视。今年，随着巴黎奥运会的东风，其比赛影响力和活动流量达到了一个新的水平，这使得这项充足的COOL运动更加受欢迎。

拿着旧地图，你不能去新大陆。太传统的活动一定很难与新时代年轻人的内心需求产生共鸣，这也是很多购物中心尝试文化策展、户外活动、Z世代活动的主要原因。

然而，在上海悠方的前进道路上，借助潮流活动的力量，这些活动与兴趣社区产生了共鸣，进一步引爆了当地朋友圈的外部声音传播，促进了其对年轻人的不断提升。

未来，上海悠方的影响力可能不再局限于湖滨、五角场，新江湾城的商业也将有自己的名字。

结语

很多时候，商业项目会追求辐射能力最大化，看不起家门口一亩三分地。但从上海悠方不难看出，商业不仅需要长期的目标，更需要关注当下。

特别是对于基本条件优秀、客户群体质量高的项目，可以跟上客户群体的需求，及时调整变化，达到及格线；但是，如果你能提前了解市场趋势，促进区域生活，你有望得到一个好的分数；如果你能进一步扩大自己的声音，你有望成为一个优秀的项目。

爬山不需要遥远，机会就在眼前。就像上海悠方一样，我们可以有理想，但我们可以做好我们应该做的一切，这自然值得每个人看到。

上海悠方新风貌的呈现，一直与合景泰富商业资产管理背后的商业空间探索息息相关。

合景泰富商业资产管理作为国内领先的商业资产管理运营平台，始终致力于把握时代发展脉搏，链接当代商业灵感，积极尝试创新的空间叙事和场景表达，完成新一代年轻人的情感传递。

未来，我们也期待有更多像合景泰富商业资产管理这样的平台，能让生活微微发光，让商业价值真正被看到。

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