百亿私募，疯狂购买REITs

随着公募基金中期报告的披露，基金君发现，近年来，公募REITs这一投资品种进入了证券私募的视野，并获得了私募机构的积极尝试和购买。

比如今年上半年，100亿债券的私募和盛资产增加了几个高速公路REITs，而私募领袖卢安平创立的北京容光私募则增加了一个REIT，拥有100亿私募新格局和凌顶投资。量化私募资产也布局了几个公募REITs。

事实上，截至9月2日，今年有18家公开发行的REITs增长了10%以上，其中一些甚至增长了30%以上。与此同时，今年公开发行的REITs分红近50亿元，投资者对其高分红、基本面改善、政策支持等因素持乐观态度，积极加码布局。

公募股权REITs获得证券私募股权购买

基金君整理上市基金中期报告发现，今年上半年，合盛资产、北京容光私募、国鑫新格局私募、黄金资产等多家知名证券私募机构增加了多家公募REITs。

比如今年上半年，合晟资产加仓国金中国铁建高速REIT。、6月底，中金安徽交控REIT分别持有1214.34万份，1910.84万份；华夏越秀高速公路封闭式基础设施REIT也新增。、E方达深高速公路REIT，分别持有452.66万份，887.25万份。

卢安平曾在社保基金、中国平安集团、鹏扬基金工作，在“奔私募”后成立了北京容光私募。现在管理规模在20亿元到50亿元之间。基金君发现，上半年，公司旗下的容光仁泰私募基金增加了国泰君安东久信经济REIT，拥有1705.84万份。

上半年，华夏杭州和达高科技产园REIT新增了数百亿量化私募资产，拥有827.45万份。

国鑫新格局私募股权下的国鑫央企新发展格局私募股权投资基金，仍拥有华夏中国交通建设高速REIT2300万份；华夏基金华润有巢REIT略有减持，持股下降至1426万份。

凌顶荣誉1号私募股权证券投资基金在宁波梅山保税港区凌顶资本管理，大幅减持中金山高集团高速公路REIT，6月底持股下降至657.02万份。

禅龙辰信1号私募股权投资基金由上海禅龙资产管理，新增嘉实中国电建绿色能源REIT1954万份。

今年年初，一家私募股权机构的董事长告诉基金君，他们为什么购买公募REITs。他指出，经过去年年底和今年年初的调整，一些公募REITs的隐含回报率有所提高。从今年到明年，这些资产可能会大规模重新定价。“看好REITs市场的发展前景，目前部分REITs的具体回报率还算不错，价格处于低位。”

今年实现正收益的28个公募REITs。

REITs今年公募股息近50亿元

从二级市场情况来看，截至9月2日，今年已有28只REITs完成正增长；其中，中金厦门安居REITs、今年以来，华夏北京保障房REIT两只上市基金涨幅超过30%，博时蛇口产园REIT、富国首创水务REIT、深圳红土创新安居REIT、今年以来，中金山东高速REIT涨幅超过20%，还有国金中国铁建REIT。、华夏基金华润有巢REIT、年初以来，中航首钢绿能REIT等12只基金涨幅超过10%。；但是还有三个年初到现在都在下跌。

从7月下旬到8月初，中证REITs全收益指数大幅上涨，一度达到九连阳，最高上涨至977.95点，但近期也出现了严重的回调。

为什么现在公开发行的REITs可以吸引很多投资者积极购买？平安证券表示，一方面，权益市场劣势和利率持续下降，促进了REITs作为高分红资产和近期稳定价格的公开发行性价比更加突出；另一方面，政策支持态度明确，市场稳步扩张，公开发行的REITs即时指数推出，经济环境越来越友好。

另一位公募基金经理表示，一是利率下降，REITs作为强制高比例分红的资产类别，受到市场的高度关注；第二季度报告显示，REITs底层资产上市总体稳定；第三，REITs相关制度和政策逐步完善，有利于REITs市场的持续稳定发展。

近日，中金公司研究部分析师裴佳敏表示，自2022年以来，REITs市场已经经历了一个完整的社会化周期，市场机制的韧性不断增强，尤其是今年以来，市场整体升温。从投资者关注的分配率来看，REITs产权市值加权的分配率为4.62%，中国证券红利指数股息率为5.13%，REITs经营权市值加权IRR为6.52%，与中国债券十年期国债到期收益率的利差约为430BP，整体估值范围合理。

Wind数据显示，截至9月3日，根据权益登记日，REITs今年以来在全市场公开发行了62次红利，总红利达到49.59亿元。