北京首付29万？隔壁业主：后悔，退房！

2024-09-01

在北京买房要多少钱？以二手房为例，根据安居客的数据，2024年7月，北京二手房平均成交价格为5.4万/平方米。虽然这个价格已经回到了2016年的水平，但是如果你想买一套面积50平米的一居室，上车的门槛在270万左右。

最近，和悦璞云项目位于大兴地区，打出了“29万首付” 安家北京广告，对应总价140万元，房型为52平方米一居室，平均单价约为每平方米2.7万元。根据销售介绍，如果不在乎楼层差的工抵房，一居室最低总价可以降到110万元，首付只有22万元，价格低至2万元。这个价格比之前已经签约的期房平均成交价格低出29852元的三分之一。

大兴是北京成交量排名第二的地区，但近期降价压力较大。克而瑞数据显示，近日，和悦璞云所在的榆竿板块成交较为惨淡，该地区7月份新房成交量仅为1套。

(图片来自克而瑞)

造成交易惨淡的部分原因与区位有关，南六环以外的榆树板块，靠近固安，距北京野生动物园不到5公里。

另一部分原因与价格有关。买房首付22万元，两年前更有吸引力。现在，大兴区出现了一批首付不到20万元，总价不到100万元的二手房。以上图2021年建成的雅善园为例。价格和总价与榆树特价房相似，但更接近环线位置，总价更低。

照片来自安居客

有人认为也是北京的低价。根据郊区的维度，房山比大兴更划算。一些环线位置更好、配套设施更全的新房价格在2.5万元左右。

所以，和悦璞云只是释放出低首付低总价的噱头。2022年，和悦璞云也是以低首付上车为主，但当时首付门槛是50万元，比现在高一半。

中建T5最近刚刚开业，也位于北京大兴机场周边的临空经济区。开发商打出了首付35万的营销噱头。销售参考价格为每平方米3万元。目前还没有开业，估计去化压力不小。

克而瑞数据显示，地铁沿线是大兴区新房产业发展的关键，区域整体成交平均价格为5万/㎡，但是由于板块的地理位置和交通因素，不同板块的发展水平不同，区域内房价跨度大，从23000/㎡到7.6万/㎡。

与尚未实现价值的临空经济区相比，在分化非常明显的大兴区，西红门是大兴区最近的一个板块，也是大兴区为数不多的五环板块之一。目前该板块有地铁4号线西红门站，19号线西红门东站规划已经公布。然而，最近，西红门板块已经成为北京退房频繁发生的地区之一。

在商业配套设施方面，有西红门聚集、宜家家居、山姆超市，是城南较高规格的商业配套设施。除了双地铁的优势，北京四中和黄城根小学的落户再次提升了板块的价值，西红门板块也被称为“城南地产高地”。

资料显示，西红门板块主要成交总价500-700万，100-1200㎡自7月以来，三房的平均成交价格为59,000//㎡。但是2024年个别项目的成交情况显示，新房的去化压力更大，有些板块的新房子来到了每平方米5万元以上的时代。个别特价房的价格甚至与楼龄超过十年的二手房形成倒挂。

一个打算买房的人反映，他关注的是西红门东某新房项目的88平方米房型，今年1月总价565万元，8月份已降至456万元，降价幅度超过100万元。个别公寓的价格从每平方米66000元下降到50000元以上。该项目是北京上半年成交额排名前10的房地产项目，目前去化率接近50%。

这种降价也导致一些买家维权。上述买家提到的项目是多次退房的房地产。北京何中润达法律咨询公司主要为买家提供退房咨询服务，表示:“目前北京在朝阳、房山、昌平、通州购买的退房咨询人数较多，西红门东在大兴地区的退房咨询人数最多。”

公司还提到，“这类开发商高度依赖渠道营销，优惠力度不断加大。但是已经买的客户享受不到最新的折扣，所以早买买的人意见比较大。另外，今年房价普遍下跌，早买的用户觉得不划算，怕降价后质量不保证。他们宁愿退出期房，再次购买二手房或现有房屋，这样他们就可以看到和感受到。”

根据克而瑞的数据，从大兴区主板块的库存和去化情况来看，西红门板块库存较大，但新房市场流动性较好，整体去化压力较小，但去化周期为12-24个月。目前，该板块的一品兴创御景星城已基本售罄，西红门橡树湾和中建九玥府的去化率分别达到77.3%。、44.4%。但是随着御景星城元启的入市，西红门新地块的上市，西红门板块将进入新一阶段的新房竞争。

远离主城区的念坛板块库存较多，且去化周期超过24个月，库存压力较大。念坛板块的主要库存来自一品兴创颐和大厦和德贤华府两个项目。由于一品兴创颐和大厦开业仅5个月，目前库存较大。自2021年德贤华府入市以来，目前网签去化率为29.7%，去化周期相对较长，主要库存为90。㎡下列住房；中骏金辉未来云城项目库存较少，目前已去化77.5%。