抵押贷款“商转公”袭来，北上广会跟进吗？

目前，全国首套住房公积金贷款5年以上利率为2.85%，6月份新发放的房贷平均利率为3.45%。

抵押贷款利率从4.25%下降到2.85%，月供从3300元下降到2800元。

最近，郑州小伙周民办理了“商转公”业务，房贷利率和月供均大幅下降。

所谓“商转公”，就是商业购房贷款转为公积金住房贷款。2024年第二季度，郑州市住房公积金管理中心宣布开展“商转公”业务，允许符合条件的家庭申请。

郑州业务的背景之一是新旧房贷利差不断扩大。5月17日，中国人民银行(以下简称“央行”)宣布取消全国房贷利率下限，各城市相继取消或大幅降低房贷利率下限。

以郑州为例，第一套和第二套商业住房贷款的利率下限已经取消。目前，第一套房贷的主流执行利率为LPR-60BPR(贷款市场报价利率) ，也就是3.25%。在2022年5月之前，第一套房的利率是LPR 5BP，叠加LPR下降存在滞后效应，郑州存量房贷与新发放房贷的利差高达100BP。

在“商转公”之后，以前利率较高的存量抵押贷款可以转为利率较低的公积金抵押贷款，节省家庭利息支出。目前，全国首套住房公积金贷款5年以上的利率为2.85%，低于6月份新发房贷平均利率的3.45%。

除郑州外，深圳、苏州、福州、厦门、台州、许昌等城市也宣布开展“商转公”业务。上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，目前已有30多个城市开展“商转公”业务。

据《财经》统计，北京、上海、广州、成都、杭州、西安、南京等多个房地产热点城市都没有开展“商转公”业务。

其中，杭州、南京、广州等城市在回复居民咨询时表示，当地公积金利用率高，甚至资金短缺，暂时没有能力从事“商业转向公共”业务。

因此，存量抵押贷款利率下降呼吁再次上升。

“商转公”需要满足的条件

从“商转公”业务城市的实施情况来看，“商转公”申请人需要满足一定的条件，适用范围有一定的限制。

以郑州为例。办理“商转公”业务，必须满足房屋已取得《房屋所有权证》或《不动产权证》的条件。商业贷款银行同意提前偿还商业贷款，房屋所有人或共有人公积金持续，正常缴纳六个月。

另外，郑州明确表示，组合贷款中的商贷不能转为公积金贷款，商贷暂时不能转为公积金贷款和商贷的组合贷款。

从处理过程来看，郑州提供了两种形式，一种是先还再贷，也就是说申请人需要自筹资金先结清商业住房贷款；另一种是直接还公积金，但需要商业银行的配合。据《财经》报道，目前并不是所有的商业银行都支持直接还公积金。

“一般来说，‘商转公’业务有助于降低现有抵押贷款成本，尤其是在当前现有抵押贷款利率再次下降的呼声下，通过‘商转公’缓解买家的还款压力。”严跃进说。

与此同时，严跃进提醒，各地的“商转公”业务需要满足一些基本条件。比如公积金的个人贷款率不会太高，公积金资金也比较充裕。

事实上，自2023年以来，各地居民不仅呼吁开展“商转公”，而且一些城市明确表示暂时不开展“商转公”业务。

南京市住房公积金管理中心今年7月20日回应称，南京市公积金资金利用率仍处于较高水平(1000％上述)，所以南京目前不具备探索这项业务的条件。

近年来，南京员工使用公积金买房消费需求旺盛，公积金提取率高(80%)％)，而且公积金贷款额度与存款余额没有挂钩。员工提取后，用于发放贷款的公积金相对紧张。为缓解贷款资金短缺，南京市住房公积金管理中心于2015年和2020年开展了“公转商”贴息贷款业务。

南京住房公积金管理中心对部分城市发布“商转公”业务表示，“部分城市由于贷款发放量下降，导致公积金利用率较低。为了提高公积金利用率，开展了“商转公”业务，设立了“第一套贷款”或贷款住房产权转让在一定期限内(如两年)等有限条件。目前，国家主管机构还没有制定和明确该业务的政策依据和条件，这是一些城市根据当地公积金的收集和应用实施的探究性业务，而不是国家政策规定的法律业务。”

此外，北京、上海、广州、杭州、西安、成都等房地产热点城市都没有推出“商转公”业务，很多城市在回复居民咨询时也表示，主要原因是公积金利用率高，甚至资金短缺大，暂时没有这样的业务水平。

只有深圳在一线城市开展“商转公”业务。

对此，今年5月，广州住房公积金管理中心在回复居民咨询时表示，“目前，除深圳外，中国从事‘商业转公’业务的城市基本都是小城市，北京和上海都没有从事这项业务。深圳的实施有其特殊性。深圳公积金贷款起步较晚，存款较多，享受过公积金贷款的存款人较少，其业务发展具备条件。”

存量抵押贷款利率会下降吗？

各地开办住房贷款“商转公”业务的背景之一是，存量住房贷款利率与新增住房贷款利率之间的利差扩大。

根据野村中国首席经济学家陆挺的计算，对于2015-2022年期间约30万亿元的存量抵押贷款，估计存量抵押贷款的平均利率在5.2%左右。在股票抵押贷款平均利率下降73BP后，估计目前股票抵押贷款平均利率在4.5%左右。2024年第一季度，新增抵押贷款利率为3.95%，估计第二季度末，新增抵押贷款利率(包括第一套。 第二套)上下3.5%。所以，估计现有房贷利率高于新增房贷利率100BP。

就拿北京来说，截至8月20日，北京最新首套房利率为3.4%（LPR-45BP)，而很多股票的第一套房利率为4.75%，新旧第一套房贷利差达到135BP。而且，目前北京第二套房贷利率低至3.6%（LPR-25BP)，与存量首套房贷的利差达到115BP。

面临着新旧住房贷款利率的落差，不少存量住房贷款人选择提前还贷。

近年来，“提前还贷”成为各大社交平台的持续热词。在利率相对较高的地方买房的贷款人分享了提前还贷的经验，还讨论了其他降低现有抵押贷款利率的方法。他们称这一系列行动为“自救”。

在这些贷款人中，有的选择一次性偿还大额贷款，有的选择通过少量多餐慢慢偿还贷款。为了提前还贷，有的人省吃俭用，有的人清空理财，有的人冒险申请个人商业贷款和消费贷款来换取抵押贷款。

在使力“自救”的同时，存量抵押贷款人也期望商业银行再次集中降低存量抵押贷款利率。

有用户在人民网领导留言板上向央行相关负责人留言称，首套房利率已经大幅下降，建议跟进调整现有房贷利率。

近日，中国社会科学院金融研究所副所长张明写道，为促进房地产市场健康发展，建议央行引导商业银行降低现有抵押贷款利率。“随着房价的下跌和市场利率的持续下降，现有的抵押贷款利率已经处于相对较高的水平，这可能会影响新的需求和房价的稳定性。”张明告诉《财经》。

在张明看来，最近居民提前偿还贷款的一个非常重要的原因是，股票抵押贷款的利率明显高于新增贷款的利率。如果股票抵押贷款的利率可以明显下降，提前偿还贷款的现象可以在一定程度上减少。

陆挺还建议，适当降息，增加内需，特别是降低现有抵押贷款利率。

然而，一些专业人士持有不同的观点。招联首席研究员董希淼是最早呼吁2023年股票抵押贷款利率下降的专业人士之一，但他明确表示不推荐也不提倡再次集中降低股票抵押贷款利率的建议。

“利息是资金的价格。不同阶段的资金价格不同，抵押贷款利率有高有低，这和不同阶段的房价不同是一个道理。”董希淼表示，目前首套房存量利率已经是城市抵押贷款发放时的下限，再次下降是不公平的。

“集中降低现有抵押贷款利率主要是为了降低居民的利息成本，进而更好地支持消费和投资。但从去年的情况来看，居民部门的消费和投资并没有改善，提前还款也没有明显降低，效果也不明显。”董希淼认为，再次集中降低现有抵押贷款利率可能意义不大。

(根据受访者的要求，本文中的周民是化名。)