95后：一群对房地产最失望的人

房子刚刚出售，损失180万元。

95后也许是一群对房地产最失望的人。

与70后抓住房地产黄金期相比，80后抓住了房地产黄金期的尾巴，95后对房地产有些怨恨。

95后(1995-2000年)出生于互联网行业形成初期。随着房地产的蓬勃发展，我们在成长的道路上看到的是日新月异。看到找工作买房的年龄，移动互联网的增长达到顶峰，房地产开始走下坡路，一个带来就业焦虑，一个带来资产萎缩焦虑，两大收入都消失了。

当他们步入社会，想买房时，他们听到的故事是这样的：

这个案子来自雪球

而且在他们攒了首付，咬牙上车之后，真实的故事是这样的：

这个案子来自小红书

以及这样的：

这个案子来自小红书

一群早些时候买房的人收获了财富，而95后买房的人收获了:学会了“好好爱自己”，唯一的区别就是“上车”的时间点不同。

长期以来，靠买房赚钱一直被认为是一件没有技术门槛的事情(如果有足够的风险投资)。它不太注重投资方向。新房、二手房、城市或郊区无非是赚多赚少的问题；不要刻意选择时间，只要买了持有三年以上，基本没有赔偿。

更加准确地说，这段时间是2000-2018年。

2000年以前，买房只是少数人参与的游戏。根据国家2000年第五次人口普查的数据，当时只有9.2%的家庭住在商品房里，6.5%的经济适用房，总共只有15.7%。自建住房比例高达26.8%，29.4%的家庭住在公房里。

2000年后，城市化加速，住房社会化加速，福利分房全面取消，购买商品房逐渐成为处理居住需求的主流选择。

2000年第五次人口普查数据

现阶段，全国各地都在开发新区和城市扩张，以便建造更多的土地和房屋。2018年和2019年房地产高峰期，全国房屋新开工面积增加到2000年的10倍。

2000年，我国城市存量住房总面积达到65亿平方米，而2000-2023年的14年间，新建住房总面积达到313亿平方米，相当于所有城市的4.8倍。

单位：亿平方米

在此期间，如果以北京市为例，房价将增加约15倍。2019年，中国人民银行调查统计司成立了“城镇居民家庭资产负债调查研究小组”，访问和调查了中国30个省(自治区、市辖区)的3万多名城镇居民。统计结论如下:

城市居民家庭平均资产为317.9万元，住房占近70%，住房资产约222万元。

房地产市场的规模和房价的“双膨胀”产生了前所未有的买房红利期。很多人因为买房而“一夜暴富”，这是他们人生中第一笔被动收入。

所以，95后是如何错过这波大红利的呢？也要从95后的年龄开始。

事实上，大多数人并没有多少钱

根据第五次人口普查数据，1962-1976年出现了新中国第一波人口出生高峰，其中每年出生人口超过2000万，到2000年，这些人的年龄达到了24-38岁。总人数约为3.6亿人。

这个群体是第一波进城的主力军。

此后，出生人口短暂下降至每年2000万人，1982年再次上升，进入第二波生育高峰，持续10年至1991年。在2000年，他们的年龄是9-18岁，总数约为2.3亿。

这个群体是第二波“入城”的主力军。

为何这么说？

2000年，我国城市化率约为36.1%，城市居民人口不足4.56亿，农村居民人口超过8亿。

到2021年第七次人口普查时，城市人口超过9亿，农村人口约5.1亿。

在过去的二十年里，城市人口增加了4.5亿，农村人口减少了3亿，城市/农村人口的比例正好颠倒过来。

按照2000年前约1/3的城市化率粗略计算，上述两波生育高峰共有6亿人口，其中2亿人口在城市，4亿人口在农村。假设这4亿人流向城市，大致符合2000年后的城市化率数据。

不同的是，第二波生育高峰期的人在成长期伴随着九年义务教育的普及和大学扩招。2004年至2013年大学毕业后，也是社会工业化进程最快的阶段。农村人口选择“入城”是人生发展的必然条件。

在第一波生育高峰期，24-38岁的“村民”正好进入“结婚生子”阶段。当房地产被定位为支柱产业时，市场化进程加快。前者需要“养孩子”，后者需要大量的劳动力。此外，工业化的加速也需要工人。因此，他们在城市工作是不可避免的。

而且从农村进入城市，从小城市进入大城市的人，对于房市来说就是“刚需”，因为他们在当地城市没有房子。

由此产生了大量的“新增”买房需求。他们享受不到“福利分房”和经济适用房的配给福利，只能依靠购买商品房在城市定居。

他们不仅会涌入新房市场，还会在城市存量房中购买“老破小”，为城市“老破小”的业主提供了更换和改善的风险投资，从而形成了需要促进改善的传导链，进一步为房市规模做出贡献。

2000年住房状况，资料来源：第五次人口普查

然而，自2000年以来，房地产开发一直在加速，但出生人口已经进入“瓶颈期”。一旦增减，两者就走出了对比曲线，供需逐渐平衡。这个“平衡”的转折点隐藏在95后的出生期。

2000-2023年，单位：亿平方米，百万人口

在95后的五年里，只有大约9000万人出生，每年出生的平均人数比第二波生育高峰少了近500万，相当于每年少了一个特大城市人口。

更重要的是，第一波生育高峰期和第二波之间只有6年的时间间隔。此后，出生人口不仅反弹缓慢，而且切割总量较低，2017年后迅速下降。

人口出生趋势

2018年至2020年，房地产行业销售规模再创新高，但两个曲线走势反差加快的节点却隐藏了风险。

而且这段时间，95后的年龄在18-25岁之间，正好是第一批新生代走向社会，考虑买房的阶段。

然而，中国的新房采用期房预售制度。95后买了新房，签完合同还要等2-3年才能拿到房子。房子交给他们的时候，2021年后房市漫长寒冬，房价进入下行期。

2020年以后，全国新房市场交易量每年下降30%左右，房地产价值下降幅度低于成交量下降幅度，但均值约为5-15%。大约等于两年内首付下跌，将导致家庭资产下降10-20%。

与此同时，近20年房地产的快速发展，培养了购房者加杠杆买房的习惯，2000-2022年，我国居民部门的杠杆率从7%上升到71.8%，增加了10倍左右。

当房价上涨超过银行贷款利息时，业主可以获得过多的杠杆收益，但现在房价的减值和贷款成本让坐在杠杆上的业主感受到了资金的加速消耗。

所以业主们纷纷通过去杠杆来提高家庭负债表，到2022年底，我国居民部门的杠杆率为71.8%，到2024年第一季度，这一数据下降到64.0%(中国人民银行数据)。

野村证券首席经济学家陆挺表示，“中国居民杠杆率的上升主要是由于u200c抵押贷款和其他消费贷款的增加。这种快速上升在一定程度上反映了居民部门对贷款的依赖，尤其是房地产市场的投资行为。但也有观点认为，中国居民的储蓄率是世界第一，但实际上，大部分储蓄都是由少数人贡献的，而大部分实际上并没有多少钱。”

对于大多数人来说，怎样强调“房子是用来住的”并不过分，但它更是普通家庭资产中最重要的一部分。

房地产不能给95后安全感。

除了直接影响家庭财富外，房地产的作用还与民间资本的流动与亿万人的收入水平密切相关。

根据第五次人口普查数据，2000年，在城市就业人数中，建筑行业和房地产行业就业总人数约占就业人数的6.57%，总人数约为195万。

据国家统计局统计，2021年全国农民工总数达到2.9251亿，其中从事建筑行业的农民工比例为19%，达到5557万人，比2000年增长30倍。

房地产行业直接就业人数约为1012万人，比2000年增长约64倍。总共有近7000万人。

现在，根据各房地产企业上市公司的公告数据，“缩编降本”是一种普遍趋势。根据CRIC统计的64家上市房地产企业的员工人数，到2023年底，64家上市房地产企业的总数为118.6万人，同比下降6.5%，与2021年最高员工人数相比，下降了16.6%。

随着缩编，减薪范围更为普遍，部分企业存在欠薪现象，员工收入预期转为悲观。

所以，95后不但越来越不愿买房，甚至不愿进入房地产行业，房地产开发企业都在感叹：留不住年轻人！

建筑业和房地产2000年就业情况统计，资料来源：五次人口普查

在房地产加速阶段，行业对GDP和就业的驱动作用非常明显。2000年，占就业人数不到1%的房地产增值占GDP的1.86%。

另外，房地产还有一个很重要的角色，但是经常被忽视：促进地方投资，甚至是地方政府对科技创新的投资。

我们都知道，我们国家许多城市的发展都是投资驱动的，投入的钱从何而来？土地出让金起着十分重要的作用，也就是常说的“土地财政”。

房地产高峰期，2021年土地出让金8.7万亿元，北上广深、深圳等科技企业聚集的地区，都是土地出让金收入的“大户”，如杭州、苏州、南京、合肥、长沙等主要二线城市，土地财政依赖度也在100%左右徘徊。

土地财政依存度高、土地出让金收益高的城市画像，与科技发展迅速、敢于投资的城市画像高度重合。

然而，过热的房地产是一把双刃剑。陆挺认为:“在2021年中国的背景下，我们可能可以做一点比较。当时我们不想面对高通胀，当时通胀也不低，但当时我们想处理国内的房地产问题。也许我们认为房地产价格过高，上涨过快，国内资源吸收过多。当时我们也希望执行一定的产业政策，这样中国不仅会变得富有，还会变得更强大。我们需要花费更多的资源来投资核心硬技术，我们需要在芯片行业取得成就。这种背景使我们在当时推出了三条红线和两条红线。”

所以，在人口趋势和政策考虑下，房地产开始下滑，从全员买房到房地产“怯魅”。

房地产市场规模下降后，也对这些地方政府发现新的经济增长点和财政收入来源提出了新的挑战。同时，依靠产业健康发展带动就业，防止卷入同质化，卷入人效和支出，也是我们面临的新问题。

同时，这也是95后“奔三”不得不在即将“站起来”的人生阶段，在亏本卖房、拒绝内卷后，重新理解社会经济运行的新逻辑和新趋势，重新思考如何在不投资房地产的情况下积累家庭财富。

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