上市房地产企业面临中期“绩效考试”，大损失仍在上演。

再次临近“中报期”，经历了上半年政策密集托起的房企，成绩将如何？

在已经发布报告的房地产企业中，一些玩家已经稳定了基本的盈利能力。根据保利发展最新财务报告数据，上半年营业总收入1392.49亿元，净利润106.98亿元，归母净利润74.2亿元；上半年，美的置业实现营业收入251亿元，净利润5.65亿元～6.65亿元，同样保持正盈利。

更多房地产企业的情况并不容易。在上半年业绩预测的a股上市房地产企业中，近50家企业亏损，包括多家大型房地产企业，港股上市房地产企业基本面并不乐观。

销售压力大，地块高，资产减值，不断吞噬房地产企业的“钱袋”。

上市房地产企业仍在批量亏损

房地产市场的盈利空间仍在持续压缩。

近日，港股上市房地产企业密集发布上半年业绩预告，关键字多为“亏损”。

八月十九日，正荣地产宣布，预计集团上半年总公司所有人应占损失22亿至24亿元，而2023年上半年损失约14.64亿元，今年中期业绩呈亏损扩大趋势。

亏损增加主要有四个原因:销售成本上升和项目价格下降，导致毛利率较去年同期下降；利息资本化率下降，导致资本成本较同期增加130%至140%。；对已竣工物业进行开发和持作销售的减值损失约为12亿元；投资物业公平值损失约为2.26亿元。

8月18日，中梁控股宣布上半年亏损15亿至20亿元，去年同期盈利1860万元。“受内地宏观经济环境和房地产行业持续困难的影响，企业毛利率下降，物业项目等资产进一步减值。”

8月16日，正在推进海外债务重组的远洋集团表示，上半年母公司所有者亏损45亿元。～虽然60亿元，但与去年同期相比，亏损183.69亿元有所收窄，主要是因为减值拨备减少，合资企业和合资企业亏损减少。

同日，建业地产、禹州集团、领地控股等多家房地产企业均发布半年业绩预测，无一例外亏损。其中，禹州集团预计净亏损高达75亿至85亿元，股东净亏损预计在55亿至65亿元之间；建业地产预计上半年企业权益持有人将损失约25亿至35亿元。

亏损从上亿到几十亿不等，各大房企仍在业绩“泥潭”中挣扎，房地产盈利困难已成为行业现实。

近日，花旗发布报告称，预计上半年内房股核心利润同比下降32%，回落至2014年和2015年上半年水平。在销售不足的情况下，债务业绩持续回落，内部住房行业净负债率可能上升至76%。

小摩还发布了一份研究报告，称上半年内房股利润可能同比下降30%，可能会打击市场氛围。在行业动荡和大多数个人房地产开发商的流动性令人担忧的情况下，没有一家开发商能够幸免。此外，除了多只已经停牌的内房股外，其他内房股也存在不发布业绩的风险。

a股上市房地产企业的情况没有区别。在2024年上半年发布业绩预测的a股上市房地产企业中，亏损的房地产企业达到47家，亏损最多的是万科A。、华夏幸福，金地集团，*ST金科，首开股份，金融街，华侨城A、各种规模的房企，如中交地产、ST迪马、格力地产、北辰实业、中华企业、大悦城等。

万科作为行业龙头公司，也意外亏损。预计上半年亏损约70亿元。～利润同比下降171%的90亿元～191%是上市30多年来第一次中期报告亏损。损失的原因包括:房地产开发项目的清算规模和毛利率大幅下降；部分项目减值；部分非主要财务投资亏损。

已经离开危险的房企华夏幸福，估计上半年净亏损45亿元～与去年同期12.67亿元的净亏损相比，50亿元进一步扩大，扣除非经常性损益后的净利润损失范围为59亿元。～在64亿元之间。该公司表示，虽然债务重组工作持续推进，整体资本成本保持在较低水平，但债务存量仍较大。

一些有利可图的玩家可以继续吗？

事实上，房地产“赚钱难”的现状已经持续了两年。

根据克而瑞研究报告，2018年房地产市场利润增速呈下降趋势，2021年出现负增长。2022年，房地产企业整体净利润首次出现净亏损。2023年，行业利润规模继续呈负增长趋势，继续反映净亏损。

也就是说，从2022年开始，亏损已经成为房地产企业业绩的基本盘，这一趋势自2023年以来一直在深化。

具体而言，2023年行业典型上市房企整体利润率为5436亿元，净利润总额为1097亿元，归母净利润为1458亿元，企业净利润和归母净利润分别为-36.0%和-33.9%。

“近年来，房地产行业降低杠杆的调控政策继续发力。随着市场信心不足、购买力下降、行业预期下降，房地产企业销售受阻，盈利能力受到影响。”克而瑞解释说。

从成本方面来看，大型房地产企业之前获得的高价持续清算，提高了结转清算的成本水平；从收入方面来看，房地产企业的销售继续承压，“以价换量”成为常规方式，收入规模增长动力不足；从资产的角度来看，房地产企业不断准备大量减值，包括库存和投资物业，这也在一定程度上腐蚀了行业的利润水平。

然而，在上述行业现实下，今年仍有部分房企稳定盈利或扭亏增盈。

“行业第一兄弟”保利的发展，虽然利润规模有所缩小，但仍保持着积极的利润。上半年营业总收入1392.49亿元，同比增长1.62%。；净利106.98亿元，同比下降29.00%；归母净利润74.2亿元，比去年同期下降39.29%。

在a股领先的房地产企业中，绿地控股也预计到2024年半年，实现归属于母公司所有者的净利润2.0亿元至2.5亿元，但与去年同期相比，减少了23.6亿元至24.1亿元，同比下降了90.4%至92.3%。

南国置业，华丽家庭，深房A、上半年，财新发展、亚通股份、三湘印象、新华联、中国武夷等9家房地产企业完成了“扭亏增盈”，其中中国武夷预计实现归母净利润1.7亿元至2.2亿元，主要是因为北京武夷花园南区西地块住宅项目，可结转收入和实现收入同比增长。

少数业绩预增的公司并不是因为“房屋开放”。比如春兰股份估计上半年上市公司股东净利润将达到1.08亿元至1.22亿元左右，主要是因为其投资的国家能源集团泰州发电有限公司最近通过了2023年的利润分配方案，春兰股份决定获得约1.12亿元的投资收益。

在港股房地产企业中，8月19日，新城发展表示，预计上半年权益持有人将占溢价9亿至11亿元，去年同期为14.31亿元。减少的原因是房地产行业的下滑导致开发收入的减少，但仍然是正盈利。

中国金茂表示，预计上半年企业所有者将占溢价，比2023年同期增长130%，主要是因为集团精益管理、控费效率提高、管理费用、销售和营销费用、资金成本等显著降低。

在一些特殊情况下，一些房地产企业因债务重组而实现了“账户利润”。比如中国奥园，预计2024年上半年净利润在210亿元到230亿元之间，2023年同期亏损净额为29亿元。盈利的主要原因是公司完成了海外债务重组，从而获得了重组收入。如果重组收入被排除在外，估计会亏损。

总体而言，目前房地产行业仍处于盘整期，短期内房企业绩压力难以清除。

目前，市场仍处于底部盘整状态，将低利润项目的销售资源叠加到交付结转期，预计行业利润将继续承压。“克而瑞认为，面对多重负面因素的影响，房地产企业需要积极调整。一方面要调整投资结构，注重征地质量，提高项目毛利率，促进整体毛利率稳定；另一方面，调整组织结构，提高管理效率，创造运营效率；此外，优化产品结构，提高产品溢价能力，促进企业利润率的提高。