一线城市的租金收入比所有城市都低，租房更划算吗？

房价进入下行通道后，一些原本打算买房的人说“还能坚持下去”，结果又等到房租降低，简直就是双喜临门。

王瞿租的房子在北京朝阳，一套一居室。去年的租金是5300元/月。7月初到期后，她计划搬到更远的地方生活，节省一点租金。没想到，房东直接把价格降到了4750元/月。惊喜中，她续签了一年。

和王瞿一样，2024年“苦房租只涨不减”的北京上班族，终于等到租金齐降。

根据诸葛数据研究中心的监测，2024年上半年50个重点城市的租金收入比例为12.75%，比2023年下降0.62％。在50个城市中，只有6个城市的租金收入比有所上升，其他44个城市都有所下降。在这些城市中，北京的租金收入比同比下降了1.7%。

在监测的50个城市中，只有6个城市的租金收入比有所上升，而其他44个城市的租金收入比有所下降。

租金收入比例越小，租房者的租金负担就越轻。国际上，30%是租金收入比例的黄金分割点。如果租金超过收入的30%，其他消费会大大降低，生活幸福感也会降低。

2024年上半年，深圳、上海、三亚、北京是国内租房支出压力最大的四个城市，租金收入比例都在20%以上，但不超过30%。

在租金收入比例较低的城市中，金华、烟台、中山等15个城市的租金收入比例低于10%，租房者的生活幸福度相对较高。

2024年上半年50个重点城市租金收入比例分布特征

虽然租金开始下降，租房压力变小，但自2023年下半年以来，大多数城市的房价都有了更大的下降，这也使得一些潜在买家不再期待房价上涨，而是认真计算租售比例。一些“老破小”社区降价幅度较大，租售比例超过2%，交易逐渐活跃。

根据诸葛数据研究中心的统计数据，2024年上半年50个城市的平均租金为33.29元/元。㎡与2023年相比，每月下降1.18%。；19640元/平均房价㎡，与2023年相比，房价下降4.65%，房租下降幅度超过房租下降幅度，房租偏差连续两年下降，回到2019年的水平。

注意：租售比例=单位月租/单位房价

租售比例是衡量房地产投资价值的指标，是指购买房地产的价格与出租房地产可以获得的年租金收入的比例，可以用来评估房地产作为投资的吸引力。

“如何看待中国住房租售比例？”中金公司？》根据本文的计算，截至2024年2月底，北上深均房租售比为1.92%，重点27个一二线城市平均房租售价为2.22%。若以发达国家为参照，美国和日本去除房产税后的净租售比例约为4.5%，英国约为3.6%，中国香港仍为2.7%，目前内地的租售比率仍然较低，这意味着买房并不划算。

但由于目前进入利率下降周期，近期工、农、中、建、交五大银行集体降低了存款上市利率。其中，五年期存款上市利率下降20个基点至1.8%，低于部分房屋的租金回报率。从投资回报的角度来看，租金有提到存款的概率。

根据诸葛数据研究中心的统计，2024年上半年，一线城市租金回报率略有下降，二、三、四线城市租金回报率较高。分级城市方面，2024年上半年一线城市租金回报率为1.79%，较2023年下降约0.01％；二线城市租金回报率为1.92%，较2023年上升0.09％；与2023年相比，三四线城市租金回报率为2.46%，上升0.12%％。

然而，一线城市不同地区、不同社区的分化越来越严重，对买家的吸引力也有很大差异。

租金回报率与存款等投资收益对比

根据统计数据，城市能源水平越高，租金回报越小。诸葛数据研究中心认为，高能城市的高人口密度将促进高购房需求，从而提高房价水平，抑制租金回报。此外，各线城市租金回报率变化的原因也不尽相同。一线租金下跌幅度大于房价，导致租金回报率下降；二线租金和房价继续面临下行压力，租金回报率的上升使得房价下跌更加明显；三四线城市租金回报率的持续增长主要是由于租金的上涨，而房价在缺乏稳定的购房需求支撑下继续下跌。

就城市而言，银川、乌鲁木齐、贵阳位居前三，租金回报分别为4.58%、3.63%、3.44%。更多的重点一二线城市聚集在低租金回报率城市。比如厦门的租金回报率在50个城市的最低水平，只有1.32%。；1.61%的深圳租金回报率、苏州1.66%、1.81%的北京等。

上半年城市TOP15和低租金回报率城市TOP15

在诸葛数据研究中心监测的城市中，厦门所需时间最长，需要76年才能收回购房成本；其次是宁波，需要63.2年；北京需要55.2年。

高租售比TOP15城市和低租售比TOP15城市按年限分布。

诸葛数据研究中心的分析师建议，东莞、昆明、杭州等城市的租金回收主要是由于房价下跌的显著影响，但长期房价的持续下跌将限制市场信心的恢复，供需关系的改善仍然是一个重要的突破口。

按照国际通用标准，租金回报率在5%以上的城市有买房收租的价值。租金回报率在3%以下的城市，房价水平太高，不适合通过租赁实现回报目标。目前国内大中城市平均水平还没有达到高租金回报，在房价波动较大的时期，要特别注意房价因素。

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