保留经营管理的权利 印度销售南翔印象城MEGA48%背后的考虑

来源/观点网

发文/赵焓璐

在过去的四年里，上海南翔印象城MEGA发布了股权交易的消息。

新媒体了解到，6月份上海南翔印象城MEGA的股权发生了变化，万科印力集团将其持有的48%股权出售给另一位外资股东，同时保留了2%的股权。交易完成后，新加坡政府投资公司拥有上海南翔印象城MEGA 98%的股权。

南翔印象城MEGA作为上海市区巨无霸商业中心之一，商业面积约186,000平方米，租赁面积超过100,000平方米。2023年，南翔印象城总销售额突破46亿元，同比增长15%。

规模优势和业绩优势——上海南翔印象城MEGA的商业表现已经在合格线之上。为什么此时印力选择转让部分股份？交易结束后，印力会继续保留对南翔印象城MEGA项目的管理权吗？

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一个引起讨论的大宗股权交易

整笔交易应该从上海星信曼企业管理有限公司在南翔印象城背后的股东变更开始，深圳印力管理有限公司的股权比例从50%调整为2%，而RECO YIYUAN PRIVATE LIMITED的股权比例从50%调整到98%。

印力集团董事长丁力业不再担任上海星信曼企业管理有限公司董事长，印力上海城市商业公司合伙人张晶不再担任上海星信曼企业管理有限公司董事，公司类型由有限公司(中外合资)变更为有限责任公司(外商投资、非独资)。

简而言之，印力向另一位股东RECO出售其持有的48%股权。 YIYUAN PRIVATE LIMITED，内部只保留2%的股份。

根据投资者(股份)变更信息，RECO YIYUAN PRIVATE 事实上，LIMITED是新加坡政府投资公司（GIC）旗下公司，早在2018年4月，便以投资者身份入股南翔印象城MEGA项目。

从股权结构来看，上海星信曼企业管理有限公司总资本7亿元，印度和GIC的持股比例各占50%。然而，项目的实际交易者仍然是印度。

数据显示，南翔印象城MEGA是GIC地产部门与印力集团的第二个房地产合作项目。2016年11月，为了丰富GIC“大地产战略”在中国的商业地图，双方在上海推出了第一个合作项目。

虽然此次股份有所调整，但有市场报道称，项目核心交易团队仍以印力为主，南翔印象城MEGA的实际运营可能不会有大的变化。

“虽然交易价格没有披露，但考虑到其巨大规模，48%的股票交易价格预计将达到20亿元，或者对2024年上半年上海的大规模交易结构产生重大影响。”有业内人士这样评价。

数据显示，上海南翔印象城MEGA位于嘉定区南翔古城的核心位置，高六层，总面积约34万平方米，商业面积约18.6万平方米，租赁面积超过10万平方米。

自2020年8月疫情爆发以来，该项目在上海首家新商场正式开业。根据新媒体的观点收集数据，上海南翔印象城MEGA自开业以来一直在实施第一家门店策略。2023年，其城市第一家门店和品牌最新概念店占比超过52%，区域第一家门店占比超过93%。

值得注意的是，2023年内，印力管理的商业项目实现了营业收入。 57.0 亿元，同比增长 出租率为4.1% 同比增长94.8% 1.6 ％，业绩数据均呈上升趋势。作为印力旗下较大的商业体，上海南翔印象城MEGA自然也支撑了部分收入数据。

2023年，上海南翔印象城MEGA总销售额超过46亿元，比去年同期增长15%。2023年上半年，它还在万科运营管理的商业项目中排名第二，高于深圳印力中心，报告期内出租率达99%，收入1.93亿元。

正是这样，市场对印力投下了好奇的目光，试图探索印力出售该项目股份的目的。但截至目前，印力尚未对交易做出回应，并告诉新媒体观点，相关信息以印力方官方公告为准。

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印力销售项目股份背后的股份

作为万科的合资企业，印力的一举一动很容易被市场视为前者经营策略的具体体现。回顾最近，万科的销售动作越来越密集。

5月8日，深圳湾超级总部基地T208-0053地块在万科上市转让。20天后，该地块成功转让。使用权由深圳地铁集团和深圳百硕迎海公司共同获得，最终成交价格为22.35亿元。数据显示，T208-0053地块位于深圳南山区深湾三路路东侧白石四路路南侧，万科于2017年12月以31.37亿元的底价收购，土地面积1.92万平方米，

4月17日，市场消息称，万科正在寻求销售其物流公司普洛斯21.4%的股份，正在与粤海控股和天津一家国有企业就销售普洛斯股份进行谈判。截至目前，相关谈判尚未达成实质性协议。

事实上，万科在2023年年报中已经告诉市场，储水池将通过大宗资产和股权交易兑现，安全垫将大规模增厚，并透露2024年。 实现年度交易回款不少于 300 十亿美元。根据2024年第一季度报告，将积极推进大宗交易，报告期内已实现大宗资产交易回款42亿元。

但在4月底举行的2023年万科公司股东大会上，董事会主席郁亮也表示，万科将通过坚定减肥、调整融资方式、降解风险，开展减肥计划，制定一揽子计划。

值得注意的是，7月2日，万科通过质押担保与交通银行签订了总授信协议，获得了57.36亿元的信用额度和9.45亿元的抵押贷款。

6月，万科向交通银行申请了15亿元的10年贷款，期限为10年。万科控股子公司深圳万科发展有限公司计划为上述贷款提供相应的质押担保，持有深圳森林地产有限公司100%的股份；同期，万科还向工商银行申请了2.5年的16.94亿元贷款，由武汉葛城郡岭、湖北万悦、武汉宏程万励、宜昌宏展提供担保。

据金融市场消息，万科近日计划向监管机构申请发行房地产投资信托基金，预计发行规模约为10亿元，因为其长期租赁公寓品牌是目标。该计划目前处于初期阶段，未来发行规模和细节可能会根据市场情况和监管政策进行调整。

证券化是万科盘活资金流的途径之一，早在4月30日，中金印力REIT就已经上市交易，募资基金认购共10亿份，认购价3.260元/份，发行规模达32.6亿元。

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