“政府收储存房”落地21天：钱从哪里来，进展如何？

新政之后，517商品房库存出现了新的出口。

4月30日，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房地产”。5月17日召开的全国交付工作会议明确，政府可以订购商品房库存较多的城市，酌情以合理的价格购买部分商品房作为保障性住房。

房地产市场持续低迷，政策开闸效果如何？

在业内看来，供需失衡是当前房地产市场的主要问题。以前的政策大多集中在需求端，比如减少首付，增加公积金比例，而储存房提供了从供给侧改善房地产市场的方法。

政策明确后，各地纷纷效仿。5月15日，杭州临安区发布公告，计划在该地区收购一批商品房作为公共租赁住房，被业界视为“第一枪”。；27日，昆明公布了更详细的收储计划，计划由市属国有企业选择已建成未售出的商品房作为保障性住房。

但是，政府收储的钱从哪里来？收入能覆盖成本吗？会影响当地隐性债务吗？这些可能是收储商品房实现理想效果的关键问题。

央行设立3000亿再贷款额度

具体如何操作政府收储？

简单来说，地方政府可以根据自己的情况自主决定是否参与收储；地方政府选定的地方国有企业作为收购主体，有权自主决定是否参与购买，并以合理的价格购买未售出的商品房。

当地国有企业可以向国家开发银行、政策性银行、国有银行等21家国有银行申请贷款，银行可以按照自主决策、自担风险的原则发放贷款。银行有资格贷款后，向中国人民银行申请再贷款。

中国人民银行副行长陶玲表示，中国人民银行计划设立3000亿元的经济适用住房再融资，利率为1.75%，期限为1年，可延期4次。中国人民银行按贷款本息的60%发放再融资。这意味着银行可以借5000亿元。

新政还特别提到:“被选定的地方国有企业及其集团不得涉及地方政府隐性债务，不得为政府融资平台，并应具备银行信用要求和信用空间。通过租赁经营收入和未来售房收入的回收，收购资金可以保证业务的可持续性”。

换言之，在这个过程中，地方国有企业和金融机构自行承担风险。

“由于再融资工具对接贷款的承借人严格控制在非平台国有企业，并要求严格隔离地方隐性债务风险。预计2024年地方政府专项债务和超长期特殊国债资金将不能用于高库存城市的‘储存’项目，因此地方债务风险再次增加的概率相对较低。”华金证券分析师秦泰告诉时代财经。

时代财经注意到，在目前公布的区域文件中，并没有明确选择哪家地方国有企业作为收购方，主要限制了房屋的选择范围和条件。比如昆明的通知中，只提到了“由市属国有企业选择”。

时代财经6月6日从昆明市住房和城乡建设局招聘咨询处了解到，哪家国企还没有完全确定，但目前“还是有几家房企来咨询”。

各地试点效果各不相同

实际上，在此之前，政府已经在个别地区试点了购买存量商品房作为保障房，但方式不同。

去年2月，央行在重庆、济南、郑州、长春、成都、福州、青岛、天津等8个城市开展了租赁住房贷款支持计划试点。试点支持对象为国家开发银行等7家全国金融企业。对于符合要求的贷款，央行按照贷款本息的100%发放再贷款，利率为1.75%。

这项政策的目的是扩大租房供应，同时也促进存量商品房的库存。

据公开报道，去年5月，中国国家发展银行福建分行与福州左海集团签订贷款合同，总额为4.88亿元；6月，济南获得4.6亿元的收购式保障性租赁住房试点专项贷款；12月，天津首批租赁住房贷款支持计划试点贷款落地12.88亿元；2024年1月，青岛首批租赁住房贷款支持计划试点贷款18.5亿元，第一批存量住房项目支持收购7个，涉及房屋总数2319套。

上述四个城市的相关贷款总额为40.86亿元，而央行建立的租赁住房贷款支持计划总额为1000亿元。虽然1000亿元的资金“名额有限”，但各地的推广仍然缓慢而谨慎。

“之所以落地缓慢，主要是因为在2023年房价下跌的整个过程中，房地产风险持续释放。市场上的租赁企业，无论是国有企业还是民营企业，收购股票房源的主动性都比较低。”广东城市规划学院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉时代财经。

央行鼓励商业银行按不低于3%的利率贷款给房地产租赁公司，但实际城市的租金收益率可能不如3%。诸葛数据研究中心显示，2023年上半年，银川、乌鲁木齐、桂林、贵阳的平均租金回报率为1.91%，银川、桂林、贵阳的平均租金回报率超过3%。

陶玲表示，近日，中国人民银行将出台正式文件，统筹考虑政策衔接，将1000亿元的租赁住房贷款支持计划纳入保障性住房再融资政策中进行管理，在全国范围内全面推广。

郑州的收储实践也有一定的参考价值。从2022年开始，郑州通过收储存房筹集了106000套经济适用房，收购了400多万平方米的存量房，规模居全国第一。

在“郑州方式”中，国有平台郑州城市发展集团回购了现有住房，并将其改造成了经济适用的租赁住房，主要用于人才公寓。资金来源包括20%的项目资本和75%的银行贷款。

在郑州开展“保证建筑交付”项目后，该项目还整合了保证建筑交付相关项目，收储范围从现有住房扩大到部分期房项目，期房项目一般按照施工进度分期还款。然而，年初《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》发布后，股票房再次向现有房屋倾斜。

进入“去库存”时代

郑州收储的顺利实施，与当地房地产市场的特点有关。

上一轮房价下跌时，郑州房价跌幅居全国前列，部分楼盘房价较高峰期下跌近一半。

到2020年，郑州商品房成交额同比下降26%，去化周期达到22.44个月；到2021年，去化周期将进一步增加到36.05月。

房价下跌，市场去化缓慢，住房保障压力大，多种因素为政府收储提供了机会。在郑州不断的救市政策下，住房市场终于有所改善。今年4月以来，郑州商品房销量连续两次上升，5月份全市销量环比增长70.71%。

从最近的政策取向来看，房市已经进入了“去库存”的时代。

这也是“国家队”收集存量房的核心目标。4月30日，自然资源部发布的文件明确指出，商品房去化周期超过36个月的城市，新增商品住宅用地转让应暂停；商品房去化周期在18个月到36个月之间的城市“盘活多少，供应多少”。

所以，为了达到18个月以下的去化周期目标，央行3000亿元带动的5000亿元收储资金是否足够？

根据方正证券研究所首席宏观经济学家芦哲的计算，根据储存房屋的类别，如果只包括建成未售出现房屋的库存，截至4月底，未售出的库存将在全国范围内建成3.9亿平方米，去库周期为22.5个月。去库周期的长期历史平均值为15.1个月。如果你想降低到这个水平，建成未售出的库存应该降低到2.6亿平方米，也就是说，你需要减少1.3亿平方米的现有库存。

而且今年前四个月，全国商品房平均销售价格在9980元/平方米左右，如果按7折收储，需要9000亿元左右。

芦哲告诉时代财经，3000亿元的再信贷资金对应5000亿元的银行贷款。如果全部释放，一半以上的收储任务都可以完成。“如果收储范围扩大到现有房屋 期房可能需要4.2万亿元。如果进一步考虑居民二手房的库存，收纳和储存的问题就更加复杂了。和这种情况一样，是棚改货币化带动的买房需求。"

但是，这个计算的第一个目标就是去库存，如果从保障性住房需求的角度来看，就不需要这么大的资金。

同策研究院研究总监宋红卫表示，通过国有企业的结局，将储存住房转化为保障性住房，其本质是将过剩的储存住房直接转化为保障性住房，既避免了继续供地，又造成了总量进一步过剩的局面，节约了建设资金。

“然而，在这个过程中，资金来源、资本成本、收购股票的规模和定价是一个关键问题。由于现在保障性住房基本都是按需建设的，换句话说，收购量要与保障性住房的需求相匹配，同时还要有专项资金。而关键是如何定价。如果价格高，就会面临资金损失。如果价格低，公司会有抵抗力。”宋红卫告诉时代财经。