新的楼市政策效果，究竟如何？

作 广东省城规院住房政策研究中心首席研究员 李宇嘉

出品李宇嘉地产笔记丨ID：liyujiadichanbiji

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楼市新政5.17，到现在已经2个多星期了！

到底效果如何？

不管是新房还是二手房，每周交易都有明显的增长。首先看看新房，新政后两周-21周(5.20-5.26)和22周(5.27-6.2)，统计11个城市的数据，5.17后一周，11个城市的新房环比增长3.9%，第二周环比增长25.9%。显然，第二周的效果要比第一周好得多。

资料来源：克而瑞地产研究

很容易理解，5.17新政只部署了中国的“首付、利率降低”，只能提高预期，看房也会增加。但是如果你转化为买房，你必须等待政策在城市实施。新政后第二周，政策全面实施，百城市第一套和第二套房的利率分别降至3.45%和3.90%，比4月份降低了12套和26套BP。第二套房的利率首次进入“三字头”。

特别是5.27-5.29，上海、深圳、广州实行“降首付、降利率”政策，新房反弹力度将更大。

二手房也是如此！

大家看看上面的红线，5月21周(5.20-5.26)和22周(5.27-6.2)，二手房交易在北京、上海、深圳明显反弹。

5.17新政之所以特殊，在于我国从上到下做了一揽子的救助安排，而且从2016年到现在，再一次提出“去库存”，这种情况在过去是罕见的。因为，近年来一直强调城市政府的主要责任。

楼市的“政策市场”印记一直很重，很多微观主体认为“ZF不会忽视，不会让市场走下坡路”。因此，在京沪深5.17及以后调整限购，超出预期降低首付和利率的情况下，市场预测得到了显著改善。这里要注意的是，就5.17和京沪深新政而言，中央媒体积极解读，部分自媒体解读更为激进。

三月份短暂的楼市小阳春之后，四月一直持续到五月初，市场继续创下新低。但是5.17之后，预期会有所提升，降低门槛，降低成本，以及前期房价大幅下跌，推动了5月下旬至今的反弹，可谓是淡季不淡。

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有些城市表现不错。

例如，上海，杭州，深圳。

先说上海，大家看上图，上海那条红色的线上窜更加明显，自媒体卢俊的数量更加可靠，上海二手房成交量第22周反弹80%以上，折月计算应超过3万件，这是2021年3月才有的热度。

图片：2023-2024年6月上海链家每周二手房交易(注：链家占全市23%)

资料来源：卢俊自媒体文章《新政后二手市场变天》

为何上海火爆？

这些都与上海非户籍(包括单身、人才)的购买门槛有关。非户籍人口社保年限5改3，可购买外环二手房和非户籍人才社保年限3改2，可购买全市。然而，本质上仍然是上海的刚需基础太强了。像上海这样的城市，年轻人很多，以前他们一直在观望，当房价下跌时，他们就会进入市场买房。

深圳，北京，杭州都是这样！

如今，房屋从资产属性回归生活属性。留在市场上，才是真正需要的，或者一些需要换房的(比如生完孩子后换大房子，换学位房等。，其实只是需要)。以前经常听中介或者开发商说市场在等着看，其实就是这些人。他们不得不买房，但现在政策正在推进，他们已经顺势进入市场。

一般来说，新政后年轻人多、外国人多的城市反弹明显。据悉，5月9日杭州完全撤出限购后，部分外国投资者在杭州中心区抄底“老小”，咨询。属于个别案例，主要是退出限购，释放资格，“新杭州人”在中心区购买学位房，父母给孩子买房等。

举例来说，六月是杭州父母的“deadline"，很多人要赶在六月前定居，五月也会迎来一波集中成交的学区房。

本质上，杭州过去十年吸引人口的能力太强，浙江腹地相对富裕，这与上海和深圳的二手房相同。所以一个共同点就是5月份，作为淡季，杭州保留了8000套，深圳保留了5000套，上海保留了17000多套。这三个城市的二手房环比增长或持平。

交易量可以维持，非常难得，大部分都要拜政策刺激！

整个第二季度，无论是国家还是地方，都在不断地制定政策，频率很高。在过去的一个月里，北京有4.30(现在有一套外围资质)、深圳5.06(松绑非户籍和外部限购)、5.09杭州(退出限购)、上海5.27新政(放松非户籍限购，降低首付和利率)、深圳2.28新政(降低首付和利率)等。

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就价格而言，低价交易，以价换量还是大势所趋！

从限购中撤出杭州为例，尽管各种媒体报道说，外国炒房者和看房者已经进入杭州。但是我们看看杭州贝壳统计的数据(上图)，5月份杭州二手房价格正在下跌。五月，在二手房成交量TOP20的板块中，大部分都是价格1-2万元的地区，比如临安，大江东，东湖，临平新城，星桥，良渚，闲林…

五月份杭州二手房成交量TOP20板块

来自杭州贝壳研究所的数据

在这些成交量最高的地区，大多数二手房的成交价格都在持续下降。而且都是价格较低的区域(很多都是外围区域)。说明什么，只是需要主导，对价格敏感，只有降价才能达成交易，这与上海、深圳完全一致。想象一下，当二手房降价才能达成交易时，怎样才能吸引大量的外国投资者来炒房？

上海和深圳也是如此。在卢俊的网络文章中，上海二手房市场的议价空间最近确实有所下降，从21周的7.9%下降到22周的7.1%。也就是，本来平均挂牌价格下降7.9%就可以成交，现在下降7.1%就可以成交。二手房总价低于500万，成交比例为76%，客户的议价空间从8.0%下降到7.1%，下降幅度最大。

其它总价等级(500-1000万，1000-2000万)，也在降价，只有2000多万小众产品没有降价。同样，根据最大中介乐有家的统计，深圳也是如此，五月份深圳二手房成交价格为每平方米6.27万元，环比下降1.3%，全市挂牌价格环比下降9%以上。当然，与上海一样，二手房交易量保持在较高水平，业主降价幅度(议价空间)收窄，但不降价是无法达成交易的。总成交价方面，5月份深圳二手房总价在300万以下的占26.2%，500万以下的占50%以上。

这个问题只是静态问题。新政后的另一个重大变化是上市数量继续增加。

首先看看上海，今年1-5月上海贝壳平均每天新增上市量只有900套左右，但是5.27新政后新增二手上市量，平均每天增加1400套，增加56%。根据房地产信息平台的统计，深圳也是如此，截6月1日，与5月1日的60247套相比，深圳有效销售60958套二手房，增加了711套。

广州也是如此。近日，媒体报道了一项数据。目前，广州贝壳内网上有约18万套二手房在上市销售。当然也有一些没有诚意出售的上市，但是新政后上市出售的房子确实增加了。

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这个很容易理解。现在，商品房已经从资产属性转变为居住属性。现在在资产属性下，房子多不是问题，拥有多套房也不是问题，这是财务规划的需要。但住宅属性下，不需要那么多房子。

正因为如此，挂牌数量增加了！

上市多了，需求没那么大，就会出现供过于求，或者“供需关系发生重大变化”。

很多挂牌出售的房子都是多套房持有人，目的是套现(也有换房)。如果你想套现，你必须降低价格。而且在居住属性下，需求对价格特别敏感，不降价是不够的。因为，即使业主提高了挂牌价格，同一个小区或者周边小区也有很多同一个房间，总是有业主以较低的价格出售，这就标定了“价格锚”。

当然，如果同一区域上市的二手房消化快，也会有业主不愿意降价甚至涨价的例子，但这是极少数。因为，我们只需要对价格敏感，信息非常透明；况且地铁四通八达，只需要可选的房子，位置广，东西南北跨度大，关键是性价比高。此外，上市数量将很快跟上。

其中，投资者太多，做生意想要套现。

有些人说，从2022年到现在，房价下跌了不少，租金回报率(有些城市接近3%)、房价收入比例(重点50个城市降至8倍)等数据显示，房市理性多了，甚至一些机构认为，房地产市场的底部已经到来。

尽管房价下跌，收益匹配度有所提高，但从横向对比来看，无论是租金回报率(国际标准为3%-5%)、房价收入比例(国际标准是6-7倍)，说明我们的房价还是很高的。另外，与以往的资产价格相比，确实有很多回调，但是相对于居住属性，房价还是很高的。因此，近期成交量有所增加，但价格仍在下跌。因为，房屋市场仍然处于从资产属性到居住属性回归的过程中。

综上所述，新政后房地产市场回升是政策改善预期、降低门槛(如首付降至15%)、前期房价下跌等综合作用的结果。这一结果在年轻人更多、只需要更密集的一线城市更为明显。

微型市场比我们所看到的更复杂。比如首付从20%降到15%，节省了10万元首付，有的年轻人可以拿到；比如以前单身买不到房子，现在可以买了，释放了一些需求。这种需求在京沪等地很多；再比如中心区的二手房卖不出去。现在资格放开后，老业主可以换房子。

多方面的需求汇聚在一起，就会形成当前的局面！表明，需求的潜力是，与其不care，不如观望。

然而，与庞大的上市团队相比，与更长的无法支付的团队相比，等待利率降至最低(例如，广州没有下限，深圳的一些居民在等待深圳时没有下限)。这些需求真的太小了。

所以，现在的热点，即使有，也是点状的。不要看空楼市，要告诉大家真实的情景！

本文来自微信微信官方账号“李宇嘉地产笔记”（ID:liyujiadichanbiji），作家：李宇嘉。

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