南昌某小区物业就业事件:旧物业拒绝撤销，新物业交接受阻。

5月31日，上海恒联物业有限公司南昌子公司(以下简称“上海恒联物业”)收到南昌市红谷滩区住房和城乡建设局发布的《责令退出通知书》：2024年6月3日中午12点前，您公司将撤出明园九龙湾小区物业服务管理区，并配合行业委员会做好交接工作。

6月3日中午，江西万科益达物业服务有限公司(以下简称“万科益达物业”)与行业委员会签订了新合同，派出工作人员到小区交接物业。因为被几个业主拉横幅抵制，又失败了。这不是新旧物业更换造成的第一次。就在一周前的5月27日凌晨4点，万科益达物业曾试图带领人们“趁夜入场”，但却引发了肢体冲突。

为什么新旧物业的变化充满了“硝烟味”？背后有什么争议和隐藏的感受？近日，该报记者进行了多次采访和调查。

雇佣物业一波三折

位于南昌市红谷滩区九龙湖区的明园九龙湾小区，2017年建成了1000多户业主。2020年下半年，随着住房率的逐步提高，社区开始准备成立行业委员会，以实现业主的自治管理。2022年1月，经过多方推动和努力，社区首届行业委员会正式成立。

明园九龙湾小区门口。报纸记者 罗振宇 图

按照房地产行业的惯例，为了完成住宅的正常交付和管理，开发商会在小区业主和业主大会聘请物业公司之前，为小区提供前期物业服务。前期物业一般是开发商自己的物业企业。因为前期物业不是业主自主选择的，很多小区成立行业委员会后就开始聘用物业。

“几年前，上海恒联物业确实做了一些不足，但他们会采纳业主提出的所有合理建议，然后服务会慢慢提高。此外，他们在社区相处多年，对每个人都有一些爱。”一位较早入住社区的业主表示，一开始不愿意更换物业，后来考虑引进外部新公司参与竞争，有利于进一步提高社区物业服务水平，然后支持就业。

2022年6月，明园九龙湾小区首次招聘物业，吸引了9家物业公司报名竞选，其中开发商的前期物业——上海恒联物业也在其中。

根据制定的就业规则，所有注册的物业公司首先由行业委员会组织进行初选，其中最高分的两家进入业主大会的投票程序，最后一家由所有业主投票后选择。

但是就业过程并不顺利。从2022年6月到2023年7月，由于程序不规范等原因，两次就业被住房和城乡建设部门和社区街道认定无效或停止整改。

投标合同引起担忧

在前两次无效聘用中，业主称之为“9选2”和“7选2”，因为第一次共有9家公司注册，第二次共有7家公司注册。业主意见最大的是第二次聘用。

据业主介绍，为了最大限度地维护业主权益，2023年4月9日，在社区和街道的主持下，社区行业委员会和部分业主代表在第二次聘用进入业主大会投票程序前召开会议，共同制定了《明园九龙湾社区物业管理服务协议》。

“在参加会议的业主代表中，有几位是专业律师。经过大家的共同讨论，完善了一些可能导致社区维修基金非法使用的条款，并确定了最终版本。”一位业主表示，本版物业服务合同在社区公示无异议后正式生效，被称为“4.9合同”。

但经过“7选2”，万科益达物业和上海恒联物业两家公司初选。进入业主大会的最终投票程序后，有业主发现万科益达物业的投标文件《物业管理服务合同(草案)》实际上修改了前期业主普遍认可的“4.9合同”。

在万科益达物业合同议案中，有关整改遗留问题的相关条款。受访者 供图

“万科益达物业的合同法案损害了业主的利益，尤其是在附件中，列出了社区电梯、外墙、消防系统等一系列重大安全隐患，可能需要使用社区维修基金。”在一些业主看来，社区刚刚建成，日常维护是可以接受的，没有上述安全隐患。这可能是为了在进入社区后提前用维修基金“埋坑”。

2023年7月，红谷滩区住房和城乡建设局在业主投诉后回复称，经核实，万科益达物业招标文件中的合同提案与“4.9合同”相比，加剧了社区业主的责任和负担，缓解了万科益达物业的责任，对其他参与招标的物业公司严重不公，街道正在督促业委会整改。

与新物业签订合同

除了投标合同问题，在讨论第二次就业的过程中，一些业主发现一些被业主认为是扩大行业委员会权限、损害业主利益的条款，包括“默认从多”(在一些特殊情况下，业主会议逾期不参加投票的业主默认将相应的投票权数计入已投票的大部分票)。

据业主介绍，万科益达物业修改合同与行业委员会修改《议事规则》联系在一起，部分业主开始怀疑两者可能已经暗中串通，共同关注社区数千万元的维修基金，从而降低了对行业委员会的信任。

2023年9月，第三次物业就业提上日程。社区行业委员会发布公告，将邀请前两名的万科益达物业和上海恒联物业根据第二次就业的“7选2”结果组织第三次物业就业。但最终只有万科益达物业报名。

对此，上海恒联物业刘经理表示，街道要求对第二次聘用程序不合规进行整改，公司认为不具备第三次聘用的条件，因此拒绝报名竞选。另一方面，根据行业委员会的解释，作为一种补救措施，上海恒联物业在放弃竞选后，邀请了排名第三的物业公司进行补救，但对方最终没有报名，因为“明园九龙湾社区聘用的物业周期极长”。

社区行业委员会发布的公告。受访者 供图

2023年9月底，由于对就业仍不满意，许多社区业主联合向社区和街道反映，提出停止就业、改选行业委员会等需求。2023年12月31日至2024年1月21日，社区召开2023年第二次业主大会临时会议，对万科益达物业是否就业委员会进行投票。

根据行业委员会发布的公告，两项均通过投票，共有752名业主参加了投票，其中468名业主同意聘用万科益达物业，另有257名业主同意选择行业委员会。根据第三次就业的结果，2024年2月底，社区行业委员会代表业主大会与万科益达物业签订服务协议，合同期限为2024年4月1日至2025年3月31日，并在住房和城乡建设部门备案。

现在物业拒绝撤场

从2022年到2024年，经过近两年的时间，新物业终于被选中了。然而，这个结果并不是每个人都快乐的。第三次就业期间和第二次就业后，仍有不少业主联合向红谷滩区住房和城乡建设局和红角洲街道办事处表示，投诉投票、计票等第三次就业存在问题。

2024年4月30日，区住房和城乡建设局、街道办事处出具书面回复，称业主身份验证不到位、业委会对第三方网上投票平台计票过程没有如实反映业主真实意愿、加强监管等问题。

答复最终认定，2023年第二次临时业主大会确实存在一些程序缺陷，但保障了业主的知情权和投票权，不足以严重侵犯业主自身权益，也没有明显违反法律规定。考虑到整个社区业主的合法权益，临时业主大会的决议结果从维护民事法律关系稳定性的角度依法有效。

区住房和城乡建设局和街道办事处书面回复。受访者 供图

监管部门的回复并没有阻止争议。针对上述书面回复，不少业主联合向红谷滩区政府提出行政复议。一位参与联合品牌的业主表示，目前行政复议尚未结果。

虽然行业委员会已经与万科益达物业签订了合同，并约定后者将于4月1日接管，但上海恒联物业尚未退出社区，因为它不同意第三次就业结果，并等待行政复议结果。

很多业主告诉《ThePaper》记者，由于物业就业、社区交接等纠纷，业主、行业委员会、新旧物业之间爆发了几次对立矛盾。4月27日凌晨4点，万科益达物业还试图带领人们“趁夜入场”，引发肢体冲突。记者走访社区时，很多业主担心物业就业，不愿意多说话。

5月31日，红谷滩区住房和城乡建设局向上海恒联物业发出《责令退出通知书》，命令企业在6月3日中午12:00前撤出明园九龙湾小区物业服务管理区，配合行业委员会做好交接工作。6月3日，万科益达物业派出工作人员来到小区，希望交接物业。因为被几个业主拉横幅抵制，他们又失败了。

行业委员会：有些业主太担心了

就业、招标、初选、投票、公告、签约...作为所有业主的代表和业主大会的执行机构，社区行业委员会是所有环节的关键角色。社区行业委员会如何看待物业就业发生的一系列事件？

“自从我担任行业委员会主任，尤其是开始物业就业以来，我遭受了很多侮辱，甚至有人说我从中谋取了私利，这是无端的指责。”社区行业委员会主任胡回应记者称，部分业主过于担心维修基金被滥用，被误导。维修基金的应用有一系列法律法规，需要经过严格的程序和住房和城乡建设部门的控制。仅靠行业委员会或物业公司是不可能私自使用的。

最后的表决结果是第三次就业。受访者 供图

“就业过程中确实存在一些缺陷，但这些程序缺陷也受到各种影响。投票数据显示，大多数人仍然支持更换新物业。”胡主任说，物业就业本质上是社区自治和市场竞争，社区与新物业的合同已经生效。经过多个部门的干预和多轮协商，新物业仍然无法顺利进入市场，旧物业不撤离只会激化矛盾。

胡主任还强调，根据《民法典》的相关规定，小区与业主新聘用的物业公司签订合同后，前期物业服务合同将停止。物业服务合同终止的，原物业应当在约定期限或者合理期限内撤出物业服务区，配合新物业做好交接工作。如果原物业违反了这一规定，就需要承担相应的法律责任和行政责任。如果原物业认为解除合同造成的损失，可以向法院提起民事诉讼，但不能拒绝退出。“老物业从来没有退出过，业主可以拒绝支付物业费。如果越来越多的人不支付物业费，肯定会产生更多的新纠纷，导致物业服务质量得不到保障。最终，所有业主的利益都会受到损害。”

关于万科益达物业“趁夜入场”，胡主任表示，业委会知道这一点。“老物业因为申请行政复议等各种原因一直拒绝交接，这也是无奈之举。之所以晚上入市，是因为晚上人少，可以减少不必要的人员矛盾，减少对业主的影响。”

六月五日，记者联系了万科益达物业的一位负责人，对方表示，暂时不方便接受采访。

律师：社区自治应少数服从多数人

「纵观明园九龙湾小区的物业聘用，新旧物业各有支持者，但社区自治要遵循少数服从多数的原则。河南鼎厚律师事务所主任黄文得律师认真查看了小区《议事规则》和与新物业签订的服务协议，认为两份文件中使用投票规则和维修基金的相关条款问题不大。社区行业委员会是法律认可的民事主体，在自愿平等的环境下与新物业公司签订的合同具有法律效力。

黄文得说，社区业主召开业主大会，通过选举成立行业委员会，是一种受法律保护的社区自治方式，但现实中，真正落实“业主自治”的社区屈指可数。明园九龙湾小区物业就业经历了公告、投票等环节，全面保障了业主权利。然而，法律并不保护“躺在权利上睡觉的人”。对于部分业主未能积极行使业主权利等客观因素造成的程序缺陷，不应认定就业结果无效。因此，相关部门在充分考虑法律效力和社会效力的基础上，认定最终就业结果是有效的，没有错。

社区行业委员会与新物业的服务协议已经生效。受访者 供图

黄文得建议，如果业主不认可与新物业合同，觉得自己的合法权益受到损害，其个人有权提起民事诉讼，追究行业委员会的法律责任；此外，还可以通过业主大会或临时业主大会联合其他业主，要求行业委员会消除物业服务合同，或者直接提起民事诉讼，要求法院撤销业主大会聘用新物业的决定。

"物业聘用属于业主自治的社区内部事务，新旧物业之间没有必要产生对立。新的物业公司，经业主聘用确定，是目前唯一合格的物业公司，老物业公司应立即撤销、交接。“黄文得说，业主和行业委员会之间没有必要有对立。无论在哪个社区，行业委员会都不可能得到所有业主的认可。因此，业主应从整个社区的大局出发，通过业主大会明确行业委员会的权利和责任，以确保行业委员会滥用权利将被追究责任，正常行使权利不受干扰。唯有如此，行业委员会才能获得业主的信任，两者的关系才能更加和谐。

江西久保律师事务所律师、法学博士刘君认为，法律对维修基金的应用有明确规定，社区《议事规则》还规定，维修基金的使用和更新计划必须报业主大会或业主代表大会决定。业主不用太担心这个。

同时，刘君指出，针对老物业公司拒绝退出市场的情况，如果新物业公司采用“晚上入市”的方式，可能会发生法律纠纷。他建议监管机构可以通过行政手段命令老物业公司尽快退出市场；或者行业委员会起诉老物业公司要求退出市场，如果胜诉，可以向法院申请强制执行。

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