文化旅游投资回暖扩张

按下文化旅游市场复苏的“快进键”。

从五一假期文化旅游成绩单来看，全国共有2.95亿国内旅游业，同比增长7.6%。在即将到来的端午节假期，旅游市场迎来了预订热潮。根据美团的数据，截至6月1日，端午节假期文化旅游预订订单数量同比增长近70%。

2023年，国内游客总数达到48.9亿，增长93.3%。

聚焦房地产目标市场，文旅快速复苏也带动了文旅投资呈现回暖扩张趋势。

在过去的一年里，新的文化旅游企业创下了近十年的新高。旅游地产作为文化旅游投资的重要组成部分，正在发生一些变化，市场进入低速增长期。

伴随着资本的不断涌入和政策的支持，顶级文化旅游资产成为REITs发展的突破口。

受到文化旅游市场复苏的推动，文化旅游产业投资呈现出复苏扩张的趋势。

加快2023年文化旅游新项目，全年全国代表性文化旅游集团共签约投资143个重大文化旅游项目，这个数字是去年的3.97倍。在这些项目中，94个公布的投资总额达到2970亿元。

展示文化旅游项目投资假日化，融合化两大趋势。主题公园的综合开发它是文化旅游投资的两个主要方向，投资比例分别为44%、与2022年相比，25.9%分别增长8.9%。％还有7个百分点。另外，文化旅游与亲子研究投资增长明显加快。

文化旅游业的“入局者”日益增多。

2023年新增文化旅游企业数量创近十年新高，达到36.56万家，比去年同期增长42.77%。

一个趋势是其他行业的龙头企业也跨界抢滩文化旅游市场。比如新东方、格力等行业巨头品牌跨界进入文化旅游市场，进入文化旅游行业。

文旅市场除了新增投资外，还有巨大的股票资产空间。

通过梳理近三年旅游规格的重点股票资产分布，可以看到A级景区、商业聚集区、工业旅游区、大型住宿资产数量大、增长快，这四类资产也成为股票开发的重点对象。

旅游地产与文化旅游产业投资回暖趋势相比，呈现出相反的发展轨迹，并且在2023年全面进入低增长去库存周期。

最为明显的表现是，文旅地产项目数量和建筑面积都在缓慢增长。克而瑞文旅数据显示，2023年，全国六大地区文化旅游地产项目新增同比仅增长0.8%，新增建筑面积仅增长0.3%。。新项目主要集中在中部地区、粤港澳大湾区、海峡西岸和云贵川渝地区。

就交易而言，重点文旅地产项目交易面积连续4年负增长。

数据显示，2024年第一季度，全国重点文化旅游地产项目普通住房成交面积仅为33.3万平方米，同比下降85%。2021年，重点文化旅游地产项目住房成交面积首次出现负增长。当时全年成交额595万平方米，同比下降8.92%。2022年和2023年均为负增长，减幅均在30%以上。

这意味着，文化旅游市场时代已经宣告结束。，运营成为文化旅游产业的关键增长路径。

由于旅游地产进入去库存周期，其文化旅游依赖资源发生了较大变化，其中商业成为不可或缺的重要资源，2023年重点区域文化旅游地产项目依托资源中商业占新项目的一半以上，达到58.67%，这意味着文化旅游的资源已经从过去的自然景观、人文资源转变为商业资源。

文化旅游项目的内部设施主要是保健和亲子文化创意设施。，这一比例已经超过40%，其中教育设施的比例也在提高。

这一变化也揭示了旅游地产发展的新趋势，也就是说，更倾向于结合城市功能，满足日常生活需要，第二、第三居住特性开始减弱。

过去十年，房地产业的快速发展给文化旅游产业带来了大量的存量资产。。其中，A级景区、商业聚集区、工业旅游和大型住宿资产迅速增加，成为存量开发的重点对象。

近年来，为了让闲置的文化旅游资产再次“活”起来，政策对文化旅游存量资产的盘活给予了极大的支持，特别是在基础设施领域。房地产投资信托基金（REITs）等待给予了大力推动。

实际上，到目前为止，还没有真正意义上的REITs公开发行，但是已经有16个5A景区披露了REITs的基础设施，已经公布的7个项目发行规模超过200亿，顶级文化旅游资产成为REITs发行文化旅游公募的突破口。

此外，根据相关文件要求，REITs项目首次发行基础设施，目标房地产评估净值原则上不低于10亿元，说明REITs在文化旅游中规模巨大。

值得注意的是，这类资产一般都是以此为基础的。保护为主，应用为辅，REITs作为底层资产发行公募，需要衡量开发与利用的关系。此外，这些资产收入主体大多以门票收入为主，收入结构相对单一。结合近年来国家不断试点的免费门票趋势，怎样保证这类商品的收益稳定？，在REITs发行过程中，REITs也是一个重要问题。

2023年文化旅游市场“有恢复，无报复”，这一特点在2024年依然体现。国内旅游总人数和旅游总消费明显增加，但人均消费尚未恢复。文化旅游消费进入了以量取胜的微利时代。

在此背景下，文化旅游市场正式进入股票时代。随着经济增速逐渐放缓，文化旅游公募REITs迎来突破，将“股票”转化为“增量”，有效增强新的投资能力，帮助经济进一步转型升级。

随着文化旅游产业投资呈现回暖扩张趋势，旅游地产全面进入低增长去库存周期，经营成为文化旅游产业的关键增长路径。

本文来自微信微信官方账号“丁祖昱评房市”（ID:dzypls），作者：编辑部，CRIC文旅，36氪经授权发布。

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