上海楼市新政第一周落地:售楼处客流加快客户决策，二手房区域分化明显。

5月27日晚，上海楼市新政“上海九条”落地。第一套房首付降至20%，贷款利率下调，非户籍限购放宽，多个孩子家庭购房额度增加...新政落地第一周，市场反馈如何？本报走访了多家售楼处和二手房中介店，了解了市场反馈。

从现场走访来看，很多销售人员反馈说，新政加快了客户的决策，一些首次购房的客户和改善的客户在新政的影响下开始进入售楼处了解市场。然而，一些买家反映，他们的经济实力仍然是影响买房的主要因素。

新政加快了顾客的决策，首次购房顾客开始“心动”

位于杨浦，价格10万元 目前，中建壹品·浦江新星正在续销。

公开资料显示，本项目推出5栋高层428套房，建筑面积约99-183平方米3-4套房，均价约10.99万元/平方米，5月21日开盘去化90%，销售额超过49亿元。

6月1日下午，ThePaper来到这个项目的售楼处，几分钟内就有几个客户进入售楼处咨询。项目沙盘和休息区有很多客户。

据该项目的销售人员介绍，新政已经向二胎家庭和离婚家庭释放了购房资格。新政颁布后的前三天，客户直接在晚上10:00和11:00左右订房。“项目开盘时卖得很好，去了90%。目前剩下的是收盘，还有99平米和143平米。新政后看房客数量明显增加，有时一层只剩下一套房子，会出现两组顾客同时看中抢一套的情况。”

据现场销售人员介绍，“该项目距黄浦江约500米，滨江板块可以在1000万级别购买。一些新客户可能会在新政前观望许多房地产，或者等待下半年的其他房地产。一些客户在新政之后的态度开始发生变化，选择不等，新政之后客户做决定的时间明显加快。”

离中建一品浦江新星很近，还有一个新盘——云上海。因为当天有很多人预约看房，这个项目没有安排销售人员临时对接采访。然而，本报在项目门口看到，6月1日下午，一个接一个的客户开车来，有时一分钟内连续三辆车进入车库。

除了10万 在新政之后，一些刚需和改进的项目也迎来了访问量的增加。

位于浦东周浦的金桥碧云悦二期。公开资料显示，该项目于5月12日开放。

根据项目销售人员的说法，新政后的项目访问量增加了30%左右，客户的访问量增加了，访问量的增加也有助于进一步转化为交易。

本报在新房项目现场了解到，已有首次置业的用户在新政后开始“心动”。

在很多看房者中，陈小姐是一员。根据报道，他毕业后就在上海定居了，尽管他一直有资格在上海买房，但是在新政之前并没有付诸实践。“我和老公毕业后直接在上海定居。我们是第一套房。我们以前从未在政策中见过房子。首付的30%加上其他一些费用，还是觉得有点难。这次直接把首付降到20%是有吸引力的。我和老公计算过还钱的能力，可以承受。主要原因是政策出台后不清楚后续房价是否会上涨，所以先出来看看几个项目来了解市场。”

然而，一些刚刚获得购房资格的用户表示，“自身的经济实力是决定购房的一个主要因素。我今年的社保刚刚满三年，政策出台后真的很兴奋。但是我还是有压力买500万套房子，还是要再考虑一下。”

上海奉拓房地产经纪有限公司的一位新房代理经纪人告诉记者，从我们分销的一些项目来看，一些刚刚需要的300万到600万的项目仍然是市场的主流产品。“现在市场已经回归理性。新政出台后，我们如实告诉联系人的用户，让大家选择一些匹配的方案，然后把决策权还给客户。产品有什么优势，有什么不利条件？我们一一告知后，客户会根据自己的生活条件和手头的资金情况进行选择。如果各方面都合适，客户就可以进入市场，如果资金压力大。那么顾客也不必急于做出决定。”

更换客户再次进入售楼处。业内人士认为，新政有利于打通换房链条。

在松江区泗泾地铁站附近的投资时代潮流项目中，在约20组咨询客户中，张先生看中了125平方米的房子，两厅四房两卫。

在家里，原来的两个房间不仅紧凑，而且房间也不够住。张先生动了换房的想法。虽然之前已经迎来了第一套房认定标准的调整，但是卖掉手里唯一的房子还是第一套，但是住的房子一直不好卖。

张先生告诉记者:“上海最近一波政策出来了。我们看了新闻和观察中介的繁忙程度，觉得房子比以前好卖了一点。我们也打算让一些价格在这个时候卖掉我们的房子。

据该项目房地产销售介绍，上海新政发布后，访客数量明显增加。本周末，该项目每天访客数量超过100组，访客数量较高，至少比上周增长30%。客户看房更积极。

记者观察到，该项目仍处于储蓄阶段。虽然项目访问量增加，但买家更注重价格和商品，心态相对理性客观，性价比仍是核心要求。

同样，在浦东三林招商臻境项目现场，ThePaper了解到，也有受新政影响的更换客户进入售楼处。

“在新政之前，我没有认真出来看过。目前我手里的二手房还没有上市。对我们自己来说，现阶段我们需要更换。”林先生和他的妻子带着不到一岁的孩子去售楼处了解项目和市场情况。

林先生告诉记者，“首付比例的下降对我们的吸引力有限。毕竟多贷款也意味着月供压力的增加，贷款利率的下调还是挺实际的。”

根据上海此前发布的“认房不认贷”政策，像张先生、林先生这样选择卖掉二手房再置换的客户，可以按照第一套住房实施住房贷款政策。然后，根据上海发布的新的信贷政策，首套住房商业个人住房贷款利率下限调整至不低于相应期限的贷款市场报价利率。（LPR）减少45个基点(调整后，目前5年以上抵押贷款利率下限为3.5%)，最低首付比例调整至20%以上。

在买房的心态上，林先生和他的妻子仍然保持理性。“目前二手房价格仍处于较低水平。新政之后，我觉得会有一个小的复苏，但是没有太高的心理预期。更换取决于二手房能否成功出售，二手房价格与新房的差距。我们先来看看市场。”

业内人士指出，自2023年以来，全国各地出现了一种新的情况，即二手房上市数量急剧增加，这也反映了一个问题——二手房卖不出去。“如果二手房卖不出去，很多人换不了房子，这意味着整个链条都乱了，没有疏通。随着上海发布的一系列新政策，将有助于打通换房链，也有助于一二手房的联动。”

本报从多个新房项目了解到，很多现场客户数量较大的楼盘，不断向朋友圈发布视频和照片，以衬托项目的知名度。对于后续的市场趋势，项目房地产销售也表示，应该能给项目带来实实在在的红利。

新的政策释放了二孩家庭的购房需求，大型公寓受欢迎

这次上海新政也为主要孩子家庭增加了一套购房资格。

6月2日，本报在闵行区外环秀涟路上的“中企云启春申”销售中心看到，门口的签到台围绕着三四组看房者，等待销售人员介绍房产。休息区的桌子基本上挤满了进一步谈判的看房者。“沪九条”新政出台后，现场有几名工作人员刚刚调过来支持工作。

一位销售人员告诉记者，上海新政发布后，房地产已经卖出了10多套96平米的三居室，部分客户正在等待8月份推出的127平米的三居室。他说：“新政之后，看房和去化的速度明显加快，而且顾客的准确性很高。该楼盘于去年12月开盘。主要房间类型为96平方米和127平方米的三居室公寓。销售单价约8万元。“96平方米的公寓有的是精装的，有的是毛胚房”。该房地产总价为每套641-1101万元。

“以前来看房的潜在用户要等很久才能得到回复。最近一周，大部分看房都是为了提升生二胎的客户，这是政策的利好人群。”销售人员说，销售价格是按一房一价卖的。“如果你想买一套127平米的公寓，你可能需要摇号，但你可能买不到。”

5月28日，上海实施“上海九条”。其中，对于支持多子女家庭合理住房需求的多子女家庭(包括本市户籍和非本市户籍家庭)，在实施当前住房限购政策的基础上，可以购买另一套住房；提高多子女家庭在个人住房贷款中的第一套住房认定标准。

另外，位于闵行区外环的天安一号，在上海新政后的第一个周末就开始认购，销售房型131-135平方米，100套150平方米，20套175平方米，共325套房，精装交付。房地产总价1050-1866万元/套。

6月2日，记者在样板房看到，看房的客户络绎不绝。一套房内同时有七八组看房者，样板房外还有销售人员和购房者等待进入。据销售人员介绍，“认购基金为100万元。据我所知，似乎已经认购了360多套。明天(3日)半天，估计可以认购450套。175平米的房子很少。看这套公寓的人也会看150平米的公寓。价格是130平米最便宜的，9.2万左右。面积越大，价格越贵。”

新房项目折扣收回倒计时？行业：更多或强制性的方法

记者走访发现，虽然市场出现复苏迹象，但一些房地产仍在推出购房优惠活动，以吸引买家，确保去除。位于松江区洞泾板块的保利西郊和暖就是其中之一。

6月2日下午，记者来到项目售楼处，估计约有15组客户正在咨询。据项目房地产销售介绍，在新政之前，周末项目的访问量增加了3-50%，客户看房的主动性明显提高。

记者观察到，这个项目周围有两个直接的竞争项目，买家比较谨慎。很多买家都说要看，对楼市走势的判断还是比较谨慎的，很少有用户盲目看涨。

还有多处房地产销售表示，将收回折扣。

六月一日，本报来到位于浦东三林的招商臻境项目， 据现场销售人员介绍，新政后，本项目工作日访问量增加，周末访问量增加更加明显。“新政第一个周末，每天访问100多组，比新政前提高了20%左右。”

该报于6月1日17时40分左右到达上述项目，现场看房者依然络绎不绝。到19时许，仍有经纪人将买家带到售楼处。

根据现场销售人员的说法，从一点半到五点左右是看房高峰期，销售有限招待不过来，项目处排起了长队。

此外，本报从项目现场了解到，新政后，开发商的折扣已经收回。“目前剩下的房子不多了。根据不同面积的商品，折扣进行了调整，折扣收回了一个点到两个点。具体来说，需要根据客户的支付周期进行核准。”

收回折扣的不是个案。位于宝山区的保利海上岳麓项目发布的海报显示，项目的折扣将被收购；有业内人士告诉记者，在此之前，该项目的部分房屋有97%的折扣，购买停车位并发放停车券。

青浦区赵巷的另一张华发四季也发布了一张即将收回折扣的海报。一位前往售楼处参观的潜在买家告诉记者，这个项目的小户型有95%的折扣，车位券也有，大户型有99%的折扣。

很多业内人士告诉记者，有些项目去化还可以，收回折扣倒也是可能的，但是更多或者是逼定的手段。

有业内人士表示，“我们也在交易和走访，明显感觉到客户看房的动力在增加，但对价格和产品还是比较挑剔的。我们仍然需要配合一定的营销方式才能转化为交易。预计新政可以提高客户预期和短期市场。”

同时，业内人士表示，从中长期来看，市场下行压力还是比较大的，尤其是上海的郊区项目。目前房地产存量大，很多项目折扣力度和优惠都比较大，比如嘉定某房地产(映翠府)，打九五折。 送15万黄金 送车位券实际上可以折扣到几十万，对整个郊区市场影响很大。虽然可能不是直接竞争产品，但对客户预期影响很大。

二手房不同地区明显分化，内环“老破小”再迎春？

就二手房市场而言，新政发布后的市场反馈也比较明显。

一位位于徐汇田林板块的中介店经理说：“手里有一些顾客，但是顾客想要的价格已经没有了。

据他介绍，“田林板块的二房原本卖了310万元和320万元，但随着新政的实施，低价的房子基本都去掉了，现在一梯队的房子基本都卖了350多万元。”在经纪人眼里，所谓一梯队的房子，就是房子本身没有严重伤害，总价低，业主真诚合作的房子。

“有些客户会说，如果能提到原价，他可以接受，但新政后，一些业主的心态逐渐改变，谈判空间正在减少。”上述经纪人表示。

在业内人士看来，上海的政策对中心城市的二手房更有利。根据5月27日上海发布的新政策，非上海单身人士的购房区域扩大到外环二手房。这也意味着社保满三年的非上海单身人士可以在崇明以外的任何地区购买二手房。

一位位于浦东源深板块的经纪人反馈说，新政落地后，整个门店数量增加了2倍左右。“最近接待了很多年轻人，都是90后的自住需求。潍坊、竹园、塘桥板块的人气还算不错，这部分需求都是为了通勤。”

新政后业主的心态也不一样。“有些业主的态度有所改善，不急着卖的会调整一些价格，但大部分想换的业主还是会以市场价出售。对于买家来说，最大的变化就是乱砍价的情况在减少。”

然而，与市区二手房相比，郊区二手房的活跃程度也有所不同。

根据上海外环外一家中介店的反馈，新政后，该店没有卖二手房。“过去，二手房被用来带动新房的观看和销售。现在，一些新房项目不仅有折扣，还可以送到停车位。与板块内的二手房相比，市场认可度更高。最近客户直接选择看新房，二手房客户比较少。该行业的业主仍在积极降低上市价格，希望在新政后顺利出售。”

从二手房市场的整体情况来看，根据太平洋房屋的统计数据，从太平洋房屋的基本情况来看，政策发布后第一周的销售日数据明显高于上周同期水平，中间房数量同比增长32.43%，新增房屋、新增客户和新增房屋数量明显增加。以上周六(6月1日)为例，6月1日新增2203组，5月25日新增1770组。

根据一周的数据，上周(5月27日至6月1日)与5月同期相比，太平洋住宅新政后新增住宅环比增长25.18%，新增住宅环比增长53.03%，新增住宅环比增长33.84%，中间环比增长88.32%，交易导向与政策导向基本一致。

另外，根据新政到目前为止新增房屋结构的分析，太平洋“300-500万”房屋总价的上市比例也在增加。“1100-1500万”房屋的上市比例明显下降。

根据太平洋住房数据，从成交价格来看，这项新政策更有利于中小标准住房。在太平洋住房交易中，“300万以下”和“300-500万”住房的增加非常明显，大标准住房的激励作用相对不明显。

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