大悦城进入REITs，成都项目开启证券化之路

来源/观点指数

发文/冯彩云

5月24日晚，大悦城控股集团有限公司宣布，公司拟以控股子公司卓远地产(成都)有限公司为原始权益人，因其全资子公司成都博悦商业管理有限公司持有的“成都大悦城”项目，开展REITs基础设施公开发行申请，以释放和提升物业的投资价值。

这意味着大悦城也正式加入了REITs跑道的消费基础设施。值得注意的是，在成都大悦城REIT申报当天，华安百联消费REIT成功获准，即将进入募资阶段。

根据观点指数，在此之前，我国已有四个单一消费REITs发行，即嘉实物美消费REITs。、华夏金茂商业REIT、华夏华润商业REIT和中金印力消费REIT。

如果顺利推进，成都大悦城REIT将有望成为我国另一个成功上市的消费基础设施REIT。

选择底层资产

根据观点指数，截至2023年底，大悦城共有34个商业项目(含轻资产和非标准化产品)，总商业面积374万平方米；包括21个大悦城购物中心(含轻资产)，总商业面积约308万平方米。

但是在成都，大悦城目前有三个项目，分别是成都大悦城、成都天府大悦城、金牛大悦城(未开业)。计划发行REIT的成都大悦城是最成熟的大悦城项目之一。

公告资料显示，该项目位于成都市武侯区大悦路518号，2015年开业，至今已开业8年。

该项目的宗地面积为68747.98平方米，建筑面积为172540.69平方米，楼层为B1-5层，定位于“国内首个游憩式潮玩购物公园”，2017年被选为AAA级中国旅游景点。

从地图上看，成都大悦城位于成都市五大核心城市之一的武侯区，位于西三环，周边有武侯万达广场、武侯吾悦广场、龙湖成都武侯星悦汇等商业项目。

意见指数认为，在大悦城的众多项目中，成都大悦城之所以脱颖而出，成为首个消费REIT底层资产，主要有两个原因。一是项目近年来表现突出；第二，成都作为项目所在地的头部商业城市，未来发展潜力巨大。

从收入来源来看，该项目向符合要求的租赁商户提供租赁和购物中心的整体运营服务，并收取租金、物业管理费和推广费。市场数据显示，2023年成都大悦城销售额达37亿元，人流量约2300人，会员总数达100万，会员消费占45%。

今年两个节日的表现也不错。相关数据显示，2024年春节期间，成都大悦城销售额达8000万元，人流量达到58人；五一销售额近7000万元，客流量超过50人。

与其他同样在运营的项目相比，成都大悦城也是大悦城项目中表现良好的项目，其营业收入、租金率等数据在众多项目中表现突出。

根据观点指数，近几年大悦城旗下项目收入受疫情影响较大，经营表现不佳，但成都大悦城的表现仍有目共睹。

最近2023年，成都大悦城的租金收入为3.23亿元，比2022年增长42%，比疫情前的2019年增长63%，而REITs更关注的是租金增长的潜力。

在租赁率方面，该项目近三年租赁率保持在96%以上，最新的2023年底租赁率达到98%，在已开业的大悦城项目中也处于第一梯队，北京西单大悦城、沈阳大悦城、苏州大悦城等三个租赁率也达到98%。

同时，项目所在地成都也表现出较高的消费增长潜力，在这里经营的购物中心未来升值潜力也比较大。

2023年，成都市社会消费品零售额达到10001.6亿元，同比增长10.0%，正式进入“消费万亿俱乐部”。根据消费类型，2023年成都市商品零售额达到8180.0亿元，增长6.9%；餐饮业收入1821.6亿元，增长26.1%，均取得良好增长。

购物中心方面，根据四川省连锁商业协会的数据，包括统计口径在内的86家商业中心和购物中心实现了营业额1163亿元，平均增长10%。

大悦城受益于几何

公告显示，在本次发行计划中，REIT管理员将在深圳证券交易所公开发售REIT作为消费基础设施证券基金的消费基础设施。

据本公告日期所能获得的初步估值及资料显示，预计规模约为人民币33.48亿元。

在这些公司中，大悦城将通过项目公司按预期总价约13.392亿元， REIT基金认购消费基础设施总份额的40%；根据预期总价约20.088亿元，外部投资者将认购REIT基金总消费基础设施的60%。

根据相关估计，扣除大悦城认购基金总份额的40%认购金额、相关成本和税额，净收入约为16.7亿元。

从市场估值来看，中金印力消费REIT类似于已经成功发行的消费REITs，其底层资产杭州西溪印象城估值39.56亿元，也位于二线城市商业市场。

意见指数认为，目前中国企业发行REITs不仅看好REITs行业的未来，盘活优质股票资产，还需要改善现金流、负债率等实际需求。在众多企业中，运营管理能力较强的龙头企业更有可能借助REITs实现业务扩张，这在大悦城也是如此。

在相关公告中，大悦城也明确表示这一点，其表示此次消费基础设施公募 REIT 发行将使其完善投资物业的资产价值得到释放。

一方面，大悦城的资产结构将得到优化，资金周转效率和收益水平将得到提高；另一方面，我们可以利用净回收资金，抓住新的投资机会，实现公司的快速发展和业务拓展，进一步巩固其在商业房地产领域的优势。不可忽视的是，业绩不佳，财务压力大，也是大悦城寻找新发展路线的重要动力。

财务报告数据显示，大悦城2023年实现营收367.8亿元，同比下降7.06%；就归母净利而言，尽管损失同比下降49.17%，但损失仍达到15亿元。

另外，大悦城2023年的筹资现金流净流出为243.29亿元，使其账面现金减少17.6%至300.8亿元。如果扣除限制现金，大悦城非限制现金短期债务比例将在2022年底下降到1.85，利率风险仍然存在。

无论如何，如果REITs这次能够成功发行消费，大悦城无疑会有另外一条路径来实现资产盘活和资产结构调整。

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