广州300亿巨无霸旧改表决通过，合生创展十年合同能否按时交付？

5月24日，广州市海珠区凤阳街凤河经济联合社(以下简称凤河联合社)发布公告，《广州市海珠区凤河(康乐村、鹭江村)城中村改造项目实施方案》通过全体投资者投票。

这是广州目前投资成功的最大旧改项目，达到304.65亿元，实施主体为和盛创展集团。和盛创展很少出现在广州的招标、拍卖、挂牌市场，但依靠早年的“囤积”和获得旧改项目，不断开发和拥有中心区域的优质地段项目。它在市场上的形象一直是一个低调的“隐形地主”。

合生创展在海珠区持有的前进路改造项目，十几年没有开工拆迁。相比之下，凤河(康乐村、鹭江村)城中村改造项目(以下简称康鹭旧改造项目)在过去一年的多方推动下，进展明显加快。

近日，《国家商报》记者走访康鹭旧改项目，了解到安置区首次拆除F37地块已经完成，可以出售商品房的F42融资地块已经开始清租。

除了前面提到的两块地块和一些零散的建筑被围栏和清除外，记者每次看到康鹭旧改项目，其他地区依然繁忙，生活如常。它一直是广州著名的“服装村”，汇集了数十万服装从业者。整个项目改造范围总用地面积110.25公亩，改造周期预计10年。

康鹭旧改工程现场 每经记者 黄婉银 摄

推进进度晚于初始合作要求

康乐老改项目位于海珠区中部，北至新港西路，靠近中山大学，南临新西路，东至广州大道南，西至瑞康路。凤和(康乐村、鹭江村)区改造面积110.18公亩，涉及康乐村、鹭江村两个自然村，总建筑面积330万平方米，户籍人口6914人，居住人口约13万人，人口密度达11.96万人/平方公里。

这是中国著名的纺织行业中心。康鹭旧改项目被珠江国际纺织城、中大布匹市场、广州国际轻纺城等各大专业纺织市场包围。该地区的大部分房地产和商业开发商都是合生部门。合生创展逸景翠园、合生广场、珠江国际大厦、合创中心等。紧邻康鹭旧改项目。

截至2023年，广州仍是合生创开发项目最多的城市，其中海珠区项目占比约一半。然而，多年来，海珠区前进路改造项目和TIT科贸园项目没有取得实质性进展。预计2026年前进路项目竣工面积将推迟，预计今年将部分完工TIT科贸园项目。

事实上，和盛创展多年来一直参与康鹭旧改项目。2019年4月，和盛创展与凤河联社鹭江村、康乐村签署旧村改造合作意向协议。然而，在接下来的几年里，该项目没有取得太大的进展，直到去年才开始加快推进。

值得注意的是，2021年1月，康鹭旧改项目公开选择合作企业，合生创展毫无悬念。当时的合作项目内容涵盖了多项要求，未按约定完成则视为严重违约。其中，竞得人需在2022年10月31日前完成首次安置地块上的房屋拆迁，在2023年9月30日前完成所有安置地块上的房屋拆迁交付，并于2023年12月31日前完成所有安置房屋拆迁交付。

然而，在2023年12月31日，首次重建安置区F37地块才启动首次拆除，预计首次重建安置房将于今年4月底完成拆除工作。

每次记者在F37地块看到，仍有大型机器在不断施工。该地块将提供2栋重建住宅，总建筑面积8.7万平方米，其中住宅面积6.35万平方米，商业面积2.35平方米。预计重建安置房将建成530套。然而，F37地块旁边的其他区域仍然很拥挤，招聘、织物运输和服装加工仍在照常进行。

未启动的康鹭旧改项目区域 每经记者 黄婉银 摄

背后隐藏着信达的身影

就像一枚硬币的两面一样，城市更新项目不仅具有高利润率和高价值的吸引力，还伴随着发展过程缓慢和长期挑战。对于一个旧的改革项目来说，引入资金支持和融资地块快速进入市场，因为它占用了大量的资金和很长时间。

康鹭旧改项目采用综合改造方式，以凤和联社为改造主体；合生创展作为实施主体，以合作改造的方式实施升级，负责具体实施。改造成本304.65亿元(含融资地块估计土地使用权出让金60.93亿元)。如果实际改造成本超过304.65亿元，实施主体将自行承担超出部分资金，政府将不再安排融资面积。

负责康鲁旧改项目的企业为广州天威投资有限公司，由广州悦庆投资有限公司(以下简称悦庆投资)100%拥有。悦庆投资由合生创展关联公司和中国信达公司共同拥有，持股比例为85%。、2022年，中国信达成为该公司的股东之一，15%。

根据要求，项目按照“先重建后融资，先集体后私房”的原则分为四个阶段开发。在每个阶段的改造中，安置房、配套基础设施和公共服务设施的重建应在融资区之前完成。根据融资楼面地价评估结果，融资住宅楼面地价27340元/平方米，融资商业办公楼面地价13890元/平方米。

融资区计算容积率建筑面积为126.18万平方米，其中融资住宅面积86.66万平方米，公共建筑面积9.53万平方米，融资商业办公面积29.99万平方米。F37地块在第一次重建安置区取得进展后，和盛创展也同时启动了F42第一次融资地块的清租，这也是第一期9个启动地块中唯一的融资地块。

每次记者了解到，F42融资地块仍在签订合同，已经签订了284个合同，完成率约为96%。该地块将提供总建筑面积约34.8万平方米的7栋融资住宅，其中住宅面积约22.96万平方米，预计可建成1869套商品房。目前周边二手房均价在3.8万-6万元/平方米左右，但楼龄已超过10年。

在安置区F37地块首次复建现场，记者了解到，康鹭旧改造的难点在于外建房现象普遍，小产权房集中。外国人和小产权房的数量超过了当地村民。租户和租赁关系复杂，物业租赁价值高。