同日，两大核心城市正式宣布：全面取消限购！

2024-05-14

房地产市场正逐步回归不限购时代。

5月9日，杭州、Xi安两大核心城市正式宣布全面取消限购。这意味着越来越多的城市房地产市场向全国人民敞开了“大门”。

到目前为止，除海南省外，还没有完全取消限购的城市只有一线城市和天津5个城市。

在杭州、西安之后，天津也有很大的概率跟进限购，而一线城市的“小步快走”微调也将继续。

杭州、西安在成都全面取消限购后，全面放开限购。

首先，杭州的政策有三个要点：

1、完全取消住房限购

2、加强住房信贷支持，同一地区无房或只有一套，且已挂牌，购房按揭贷款均按首套住房认定；

3、买房子在积分落户中的权重增加，买房子就可以申请落户。

从内容上看，杭州政策调整的步伐确实更大。除了全面取消限购外，信贷方面首次明确，只要一套房目前上市，再买也是第一套房。

这就是说，在杭州买房不再需要社会保障和户籍，而对大多数改进群体而言，没有“二套”的限制。。

通过整理杭州限购政策的变化，可以看出杭州从局部地区放宽限购到全面取消限购已经用了两年了。近两年的调整基本可以代表重点楼市限购政策的调整路径。

杭州以后，西安当天下午也全面取消了限购政策，核心内容主要有：

1、完全取消住房限购

2、多儿家庭公积金贷款最高额度提高到现在的1.2倍

3、登记家庭数量与住房数量之比小于1.5:1，不再实行公证摇号。

4、支持“新旧置换”买房方式，允许企事业单位、社会主体购买二手房，居民家庭登记选房后剩余新房等。

杭州、西安全面放开限购后，除海南省外，仍在实行限购的城市，只剩下一线城市四大一线城市和天津一个。

全国各地的房地产市场基本上已经回到了不限购的时代。

从主要城市消除“限购令”的时间来看，2023年9月，合肥、青岛、南京、郑州等11个城市先后放开限购，2024年苏州、长沙、成都、杭州、西安跟进调整。

一定有全面放开限购的刺激作用，但对楼市的促进作用和持续性还有待观察。

总的来说，杭州的政策力度比Xi安大。特别是限购全面取消后，第一套房认定宽松后，信贷支持力度增加，购房权重增加。政策也会增强改善需求的释放和对人口的虹吸效应。

消息一出，杭州中介圈首先沸腾起来。

西湖区申花路附近的一位中介告诉我们:“限购政策出台后，我们内部的同事都很兴奋。”据他介绍，第一套认证标准放松后，只要房子上市，就可以算作第一套。目前杭州首套首付比例最低为2.5%，对改善和更换客户会有很大的促进作用。具体效果需要一个月后才能看到。

杭州最后一轮调整是3月14日。当时二手房全面放开限购和增值税征收年限调整至2年。政策旨在刺激二手房交易，同时开辟更换渠道，进而推动一手房市场。

通过对数据的观察，我们可以发现政策的短期效果是显而易见的，但是缺乏持续复苏的动力。

首先看看二手房的成交情况，3月份二手房成交面积78万平方米，共成交8218套，环比翻了一番，但同比下降近20%。预计4月份成交面积将下降22%至60.5万平方米。

截至三月底，杭州二手房挂牌数量已接近16万件，在高库存压力下，以价换量仍是二手房市场的主旋律。

新房子的交易趋势与二手房基本一致，新房子的交易面积在3月份环比翻倍后，4月份环比下降近40%，交易面积同比下降11个月。。

也就是说，目前杭州房市交易节奏放缓，市场下行压力进一步加大，迫切需要突破性政策来提升市场。

看看西安的市场情况，上一轮西安政策放宽是在2023年9月，二环以外地区取消限购，随后三个月，西安新房成交量保持在100万平方米以上，同比增长60%以上。2024年，新房成交节奏放缓，1月和2月成交量环比下降2个月，4月份新房成交面积达到64.5万平方米，同比下降50%，到目前为止，西安新房成交量已经连续三个月下跌，市场进入观望期。

就库存而言，西安新建商品住宅狭义库存规模已达981万平方米，按前12个月平均成交情况计算，去化周期已经达到13.1个月，是过去一年的最高点。。

二手房方面，西安也存在着“以价换量”的情况，二手房挂牌数量仍在上升。

西安市场已基本完成规模建设，政策和经济对房地产市场的复苏支持有限，中短期销售规模难以回到高位。

事实上，目前房地产市场已经进入高库存时代，房地产市场开始了新一轮的去库存。在这种背景下，过去的限制性政策将成为去库存任务中最大的制约因素。

从2024年开始，一线城市和特大城市继续放松限购，但总体上偏谨慎。

四月三十日，政治局会议定调“去库存”后，政策调整进入活跃期。

北京、深圳等一线城市率先调整，天津定向放宽限购，杭州、西安全面取消限购。这一轮“救市”的幅度逐步加大。

与之前的政策调整相比，短期内市场交易略有改善，但长期效果有限，大部分只持续不到两个月，呈现出来。政策边际效应下降的情况。

在整个观望情绪依然强烈的市场环境下，为了期待更好的政策出台，放松过于谨慎的政策可能会在一定程度上加剧买家的观望情绪。所以在一定条件下，可以全面放开相关的约束性政策，如限购、限贷、限价等，将进一步放松甚至撤销。

一线城市也应尽早放宽限购政策，为支持刚性和改善性住房消费，尚未放开限购的二线城市“应排放”。

杭州、西安全面放开限购，未来除北京、上海外，全国不限购时代或未来，那么，你会买房吗？

在目前的市场形势下，单一政策已经不能带来明显的行业改善。制度的下一个核心应该是如何形成合力，比如放松限价、减免税、进一步优化二手房置换、改善贷款政策等。，未来政策还有进一步调整的空间。