为什么港企商场集体错过深圳？

来源/独角Mall

作者/唐一刀

香港企业，内地商业地产淘金之王！

20世纪90年代初，香港企业进入内地，首先争夺风云一时的上海滩。当时，李嘉诚和陈启宗作为先入局的棋手，位于上海商业中心南京西路的王炸。

先施百货后，港企开发的梅龙镇广场、中信泰富、恒隆广场等大型购物商场相继开业，成为后来的“梅泰恒金三角”。

2001年，上海恒隆广场吸引了Hermes、LV、Dior、超过20个奢侈品牌，如Chanel，开辟了上海乃至全国奢侈品的商业格局。

第一个香港的“弹丸之地”，李嘉诚和陈启宗都赚了不少钱，看到了广阔的大陆市场“到处都是黄金”，这将是 大陆的风都是香的。

随之而来的是，更多的港企，都想在内地的香风中深深陶醉。

新鸿基、九龙仓、太古、瑞安、新世界、恒基、嘉里、香港置地等。，在大陆大大小小的城市组队大规模囤地，很多棋手进入竞争，竞争非常激烈。

在大陆，港企争先恐后，相比之下，内地各大城市、港企的高端商业格局也发生了翻天覆地的变化。

从上海、北京、广州等一线城市，到苏州、南京、武汉、长沙、成都、重庆、无锡、杭州、沈阳、大连、天津、南昌、郑州等二三线城市。

据笔者不完全统计，截至目前，太古、恒隆、九龙仓、新鸿基四大港企，太古里、太古汇、恒隆广场是代表性的豪华商业。IFS、IFC，北上广深一线城市项目数量(已开业)，北京1个，上海5个，广州1个，深圳0个。

看下去，深圳吸收了港企的商业实力，港企的高端购物中心在深圳赢得了一席之地，在与北上广的鲜明对比中“遥遥落后”。

多年来，一个非常有趣的现象：

深圳在港企购物中心的布局上非常尴尬，离香港最近，但离香港最远！

因此，经常有不少网友调侃和不解：

太古里、成都、长沙、武汉、南京、无锡、杭州、沈阳等地，IFS、恒隆广场和IFC，为什么深圳没有一家港企高奢商业？

目前深圳港企的高端商业实力，甚至不如二三线城市？

为什么很多港企重奢玩家不投深圳，“搞不定”还是“看不起”深圳？

01

港口企业&深圳商业

太古里、IFC、IFS、恒隆广场…全0

迟到20多年，只有一个K11。

从香港出发，20分钟，不到半个小时，高速铁路从轨道上驶来，深圳就在眼前。与香港、深圳相连，近期相连。

站在地理的近距离上，观察深圳与香港商业地产的关系。笔者在2023年多家港企的财务报告中搜索深圳，却特别“困难”，从不放过任何可以看到深圳的地区，寻找与深圳相关的内容。

2023年太古地产财务报告，228页搜索深圳，结果跳了出来，只出现了4次深圳。

点击查看相关详细信息，四次提及，都是关于太古目前在深圳建设的居住系列酒店的情况。

2023年恒隆房地产财务报告，224页搜索深圳，结果跳了出来，也只出现了4次深圳。

与太古地产不同，恒隆财务报告中出现的深圳人物带来的信息基本都在陈启宗致的股东函中，直言不讳地表示对深圳的分析和乐观。“奢侈品牌可以开三四家分店。”

而且还有一些遗憾，到目前为止，恒隆还没能在深圳投地，打造高品质的高端商场。

2023年九龙仓集团财务报告，44页搜索深圳，结果跳了出来，只出现了一次深圳。

有关资料，更是与房地产无关，提到了九龙仓在深圳的物流基础设施方面的情况。

2023年新鸿基地产财务报告，247页搜索深圳，结果蹦了出来，是目前提到深圳最多的港企，总共出现了9次深圳。

值得注意的是，虽然提到的次数相对较多，但新鸿基目前在深圳还是比较空白的，不仅没有涉及到商业购物中心，甚至没有相关的前景和计划。

多次带到深圳，都只是借助深圳湾效应，为香港房地产住宅YOHO系列进行景观宣传。

此外，关于深圳的财务报告和官网上的信息屈指可数，如瑞安、恒基、香港置地等。因为深圳参与和涉及的土地很少，自然搜索纠纷也不多。

看了很多港企的财务报告，笔者观察到，深圳对于港企、港企对于深圳、各自高端购物中心的招聘策略、零星的深圳字眼和结果，是另一个港企与深圳博弈的世界。

而且在这种情况下，深圳&港企的大型高端购物中心格局，突破了0的界限，还归功于新世界，感谢郑志刚。

2020年，郑志刚在深圳太子湾投资100亿元，计划在深圳建设K11ECOAST项目，深圳迎来了港企研发的第一个高端商业项目。

然而，值得注意的是，深圳太子湾K11项目目前还没有正式出现。外部会议早在2023年就开业了，但据官网报道，它计划在2024年底开业。

与同为一线城市的上海、北京、广州相比，港企代表性豪华商业上海恒隆广场、广州太古汇等。早在2000年左右就开业了，而深圳和港企双向奔赴，已经推迟了将近20年。

而且目前，深圳首家港企高端商业，仍在建设筹备中，商业效果尚不清楚。

02

深圳以外

上海、北京、广州等港企聚集..

走出深圳，笔者还根据财务报告、官网等公开渠道梳理了几家代表性港企。目前，在mainlandChina其他城市，有一个重型代表性购物中心的布局。

太古地产：广州，北京，上海，成都，西安，三亚等。

2001年，太古在广州向内地提供了第一项奢侈品业务，广州太古汇。

20多年后，北京三里屯太古里、北京颐堤港、成都太古里、上海兴业太古汇、上海前滩太古里、上海张园分别给出。

值得注意的是，目前太古在北京和上海已经提供了两个以上的业务。与此同时，北京和上海仍有北京颐堤港二期、上海前滩、洋泾项目等新项目开发。

另外，太古还在西安和三亚布局了西安太古里、三亚的零售业务。

恒隆地产：上海、沈阳、济南、无锡、天津、大连、昆明、武汉、杭州等。

一九九二年，陈启宗开始进入内地，布局其购物中心项目。

早些时候，上海恒隆广场和上海港汇恒隆广场分别被赋予，随后，恒隆的扩张策略是，重点是二线城市布局高端业务。

上海恒隆广场之后，在沈阳、济南、无锡等地，恒隆纷纷给予豪华商业。在这些地方中，上海、沈阳甚至给出了两个恒隆广场。

现在，杭州恒隆广场，也在建设中。

九龙仓集团：长沙，成都，重庆，无锡等。

2000年，九龙仓商业地产进入大陆，在上海给出了第一个项目，大上海时代广场。

未来，九龙仓在mainlandChina的代表性购物中心以国金中心IFS为主。官网显示，长沙、成都、重庆、无锡已经布局了九龙仓IFS系列业务。

到目前为止，九龙仓位于大陆，一直十分谨慎，内地土储不多，其他城市的扩张和步伐也不明朗。

北京、上海、广州、南京、成都、苏州等新鸿基地产。

一九九三年，新鸿基购物中心项目首次进入内地，首站落地北京，开发的北京新东安广场，就是现在的北京APM。

此后，新鸿基拥有其旗下的豪华和高端商业IFC。、iapm、外拓上海、广州、南京、成都、苏州等环贸广场。

上海国金中心IFCC中心IFCC等多个城市在国内多个城市提供标杆业务。、iapm，上海环贸、IFC，南京国金中心、广州天环广场、成都、苏州环贸广场等。

现在，杭州、上海、广州的新鸿基还有待开工。

新世界发展：上海、广州、武汉、沈阳、天津、北京、杭州、宁波等。

1980年左右，新世界发展进入内地。最初，巴黎春季百货、K11等知名商业产品线被用于新世界百货掘金的内地业务扩展。

郑志刚于2008年成立了K11集团。据官方网站报道，K11目前已分别在香港、上海、广州、武汉、沈阳和天津提供购物中心。

其中，近期广州K11从艺术高档档重奢场势头明显，据悉已上市Gucci。、Valentino、Bottega Veneta、D&像G这样的奢侈品牌围挡。

与此同时，K11还在北京、杭州、宁波等地建设，许多重磅项目亟待开业。

据财务报告显示，自2024财政年度以来，mainlandChina和香港将出现20个K11项目，预计到2026财政年度，数量将增加到38个。

瑞安地产：上海、武汉、重庆、佛山、南京等。

在1984年，瑞安成立了一家相对较早规划内地业务公司的选手之一。

目前，瑞安大陆最著名的项目是天地系列业务。官网显示，瑞安大型业务主要布局上海、武汉、重庆、佛山、南京等地。

其中，上海新世界、武汉天地、佛山岭南天地、上海盘龙天地等商业项目已成为城市文化旅游的商业地标。

不难看出，与mainlandChina的其他城市相比，无论是站在一线城市还是二三线城市，都或多或少有一个、两个或多个港企购物中心。

而且深圳，对于目前最强的港企来说，仍然是一个尚未开发的“处女地”。

同时，不仅目前的商业城市布局，香港企业也缺席深圳。根据财务报告，笔者发现，各大香港企业明确表示，大陆各城市的土地储备仍未涉足深圳。

03

最强港企们

是“搞不定”还是“看不起”深圳？

还是会“双向错过”吗？

没有比较就没有伤害。观察之下，笔者很好奇，为什么深圳离香港很近，但多年来，港企和深圳成了“最熟悉的陌生人”？

1.天不时。

回到上世纪八九十年代，港企这将初入内地。

内地第一站，选哪里，能落哪里？北京、上海、广州是太古、恒隆、新鸿基、九龙仓、新世界等巨头面临的城市选择的首选。

因为上海是国际金融中心，北京是政治中心，广州是千年商业古城。而且当时的深圳，还只是一个正在发展的小渔村。

早期的深圳

虽然，改革开放之后，深圳的城市发展应该算是相当迅速的，但毕竟还没有达到一天千里的速度。

根据当时城市的商业实力和发展潜力，深圳具有很强的不确定性，商业地产投资风险高，消费力高，消费者稳定可观。

现在我想让陈启宗和其他人回忆起当时的选择。事实上，上世纪八九十年代的深圳，可能就像现在的三线小城市一样，有一二线城市的机会，深圳没有进入他们的候选人。

但是，回过头来看，当时很多港企的选择可能没有问题。但是，从更远的角度来看，经过40年的分析，港企的商业格局还是比较有限的。

甚至在很多港企，当时因为是外国人，和当地开发商玩游戏，进入上海、北京、广州也是一个很难拿到土地、合作曲线的现实环境。在选择中，所有的港企开发商都没有把深圳放在长远发展的未来。

虽然那时邓小平已经在这里画了一个圈子。

2.地不利。

重点关注香港企业商业地产购物中心多为奢侈品商业的特点。作为香港的城市邻居，深圳的距离可能是香港企业一直“害怕”和犹豫的重要原因之一。

一方面，香港是各大港企打造的购物天堂，也是港企商业的发源地。每个家庭都有一个或多个奢侈品和高端商业项目在香港家门口。

一山不能二虎，深圳所在的地位，短期内，将极大地威胁到港企商业本营、香港商业项目的发展与消费。

即使是，香港企业也一定会害怕，如果一不小心玩掉，香港的家也有可能被“偷走”，因小失大。

香港海港城

另外，许多港企初期普遍存在，缺乏地域优势和资源，在大陆扩张和征地时必须谨慎。

“性格”决定命运。谨慎之下，一点点“恐惧”直接成为港企交易者做出决定的重要因素。尤其是如果当时有很多比较好比较模糊的选择，深圳肯定是第一个被放弃的。

3.人不和。

数一数mainlandChina大多数城市商业地产的发展，这是一个非常直观和现实的现象。地头蛇长期占据当地商业市场，占据“当地人”的优势。地头蛇通常在当地城市获得更多更容易的土地。

这种情况在深圳尤为明显。在深圳，几乎所有的中高档或以上商业项目都是由当地开发商自主开发和运营的，很多产品线都是普遍布局的。

第一，华润一家独大。到目前为止，据笔者不完全统计，华润已经在深圳给出了9个商业项目，还有11个项目要开。

其中，有深圳罗湖万象城和深圳湾万象城两大豪华商业；一个深圳万象世界；一个布吉万象汇；一个万象前海；一个万象食家；一个光明的n次方；一个南山欢乐颂；一个1234space。

深圳湾万象城

此外，还有招商局蛇口、华侨城、鸿荣源等强大的开发商。虽然他们都是房地产住宅，但他们也通过房地产获得土地，在深圳提供了许多标志性商业。

例如鸿荣源壹方城、招商蛇口花园城、华侨城欢乐海岸等。

强龙也很难压地头蛇！

多年来，从当地开发商和外国开发商多元化发展的角度来看，深圳的商业地产陷入了恶性循环。与北京、上海、广州等一线城市相比，深圳的商业地产格局越来越强，外国人进不去。从长远来看，它已经成为一个死胡同，没有解决办法。

从这个角度来看，深圳和港企长期以来的双向“错过”，或许不是一天的工作。

相反，在早期阶段，在一次又一次的选择和选择下，双方都不是对方的首选。后来，当每个人都想坚定地选择对方时，就没有机会了。

最近，从2024年的时间维度来看，笔者看到了他们对深圳城市商业的最新展望和看法，看到了多家港企的财务报告。

太古指出：大湾区发展势头强劲，我们看好该区的长远前景，我们积极寻找深圳的新机遇。

恒隆陈启宗指出:我把中国分成三组城市，不考虑香港。第一组是上海和北京。第二组城市包括六大城市:广州、杭州、成都、深圳、南京和武汉。

20多年后，太古和恒隆的言语表达终于有了一些更新深圳的想法。但事实上，这是隐藏的，也是建立在过去的残酷之上的。

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