克而瑞：没有政策优化空间的加持，苏州楼市将持续低位波动

作为今年较早出台扶持政策的热点城市，苏州楼市2-3月份出现了明显的复苏，但自那以后4-6月份复苏势头减弱。

今年上半年，苏州二手房成交明显回升。据克而瑞统计，2023年，1-6月苏州二手房成交37406套，2022年成交22109套，同比增长约69.19%

其中，3月二手房成交8342套，是2021年以来苏州二手房成交的峰值，然而，3月份之后，交易量有所下降。6月二手房成交量为4925套，较高峰时期下跌40%。

如今成交量回调、挂牌量的持续增加是当前苏州二手房市场的显著特征。

据苏州当地媒体统计，链家平台显示，苏州市场二手房挂牌量已超过16万套，其中市区挂牌量超过9万套，较5月中旬统计增加近8000套。

克而瑞数据显示，5月底苏州市区二手房挂牌量接近10万套，创历史新高。甚至在园区核心板块，挂牌二手房的数量有所增加，且价格有所下调。

以苏州市场最坚挺的工业园区为例，最近苏州各大中介的朋友圈里园区二手房降价的消息多了起来。比如中海湖畔湖景1号的大平层破7；上东区660万143平的劲爆价；路劲澜山澜二手房东（投资客）大量出售；唐宁府顶楼160多平米，价格面议，单价以6开头。

据界面新闻观察，园区星公园名邸一套房子2022年挂牌价达到1430万，去年9月降价出售，现在挂牌价1256万，降价174万。

园区成交量最大的中央景城项目，挂牌187套，挂牌均价5.4万/平。但是最新一套房子的成交均价是4.44万/平，成交周期370天，比最初挂牌价490万低了100万。更高峰时，这个小区同样户型的挂牌价还要再高出70万。

对于目前二手房市场的整体表现，克而瑞苏州公司总经理戈文问称，在刚刚过去的2021年和2022年，虽然苏州整体市场也在下滑，但是园区二手房的量价依然非常坚挺。今年以来，价格有所松动，新房代表中海上东区的成交价从6字头滑落到5字头，唐宁的房子成交价也跌破了每平米7万。

以唐宁府为例，目前上市的有113套。克而瑞数据显示，以投资客青睐的143平米户型为例，该户型去年成交总价基本可以达到1100万左右，单价7.8万元左右。到今年5月底，唐宁府约143平米户型的最新报价和成交价大多在900万左右，最低总价870万元，近一年来总价降了近200万。

据苏州当地媒体统计，园区白塘、东沙湖、独墅湖、湖东、湖西CBD、玲珑、湖东CBD，7个板块89个楼盘中，10个小区的挂牌价比去年同期有所上涨，1个比去年持平，77个楼盘的挂牌价比去年有所下降。

园区二手房尤其是次新房价格下跌，戈文认为有两个原因：第一，之前园区倒挂新盘一直有不少投资客，满二年之后投资客开始卖房套现了，挂牌量激增后价格内卷。其次，从去年开始，园区新房供应量比二手房便宜，很多人都买了新房，而不是买二手房。

对于园区次新房的价格趋势，戈文问表示，只要同板块有新房供应，新房限价就会不断提高，次新二手房价格则会下降到与新房相同的水平，甚至低于新房，这样才会有流动性。

今年上半年，苏州的新房市场比二手房市场更糟糕。根据克而瑞的统计数据，上半年新房销售了25586套，同比下降29.77%。

根据克而瑞分析，二手房市场整体成交表现好于新房的根本原因是二手市场已经全面承接刚需，业主已调低预期，以降价撬动成交量。

对于苏州楼市接下来的走势，克而瑞认为，如果没有进一步政策优化的空间，苏州楼市的筑底行情将在三季度延续“以销定产”模式下成交概率低位震荡的状态，分化行情预期延续，但核心高品质盘将撑起成交量。

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