华润置地15.8亿落子郑州北龙湖 万象汇项目正式落地

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撰文/龚丽欣

2026年郑州土拍市场的启动时间较往年有所推迟，直至4月22日，今年首宗住宅用地才正式挂牌出让。

最新信息表明，北龙湖区域的两幅地块于4月22日完成出让，最终由华润置地联合体以15.8亿元的底价成功竞得。

在华润看来，北龙湖堪称“河南高端居住核心区”，这里汇聚了全省超80%的顶级豪宅社区，以及50多家金融机构总部。

选择在此布局住宅与商业项目，既能精准触达核心区域的高净值人群，也恰好弥补了该区域高端商业的空缺。

尤为关键的是，华润采用的“住宅+商业”拿地模式，构建了双向赋能的闭环：万象汇为住宅项目提供溢价支撑，住宅则为商业输送稳定客流。

不过，在利好因素之外，挑战也同样明显。北龙湖豪宅库存高企，竞品众多，产品竞争力与去化压力并存。作为新进入者，华润要在众多顶级豪宅项目中脱颖而出，并非易事。

商业领域的情况类似，市场空白虽带来机遇，但也意味着区域商业氛围仍处于培育阶段，万象汇要真正形成影响力，显然需要时间积累。

布局北龙湖核心区

4月22日，郑州年内首场住宅用地土拍落下帷幕，郑政东出〔2026〕3、4号（网）地块被华润置地（北京）与河南新发展科创集团组成的联合体以15.8亿元底价摘得。

其中，3号地块为城镇住宅用地，位于郑东新区龙湖中环南路北侧、九如路西侧，地上面积4.57万平方米，容积率要求低于1.5，绿地率高于30％。

4号地块为商业、文化用地，地处郑东新区如意东路东侧、龙湖中环南路北侧，地上面积3.07万平方米，工程建设投资总额不低于3.97亿元，且需与住宅项目同步建成、同步运营。

这两宗地块临近地铁4号线与8号线交汇的龙湖中环南站，交通便捷；与山姆会员店、龙湖里等商业项目仅一路之隔，生活配套十分完善。

双地铁与双商业配套加持，地块的先天优势显著。从华润置地的战略角度看，此次布局无疑是其在郑州市场的重要落子。

更值得关注的是，当前郑州楼市仍处于深度调整期，地价回归理性，而北龙湖作为城市价值高地，抗跌性较强。

以底价在价值高地完成核心资产布局，华润不仅获得了安全的投资边际，也实现了“稳中求进”的战略卡位。

从住宅地块的核心指标来看，容积率不超过1.5、建筑高度低于24米，意味着3号地块未来将打造为8层以下的纯洋房社区，高端属性突出。

北龙湖素有“河南高端居住核心”之称，聚集了全省80%以上的顶级豪宅社区，是高净值客群的集中区域。此外，金融岛、运河景观、学校、地铁等配套已逐步落地，区域高端属性与居住氛围早已成型。

华润此时进入，显然是成熟区域的“后来者”，可直接共享前期规划红利。

然而，优势之外，挑战也不容忽视——当前北龙湖的豪宅产品存量较大。

2026年初，金茂璞逸缦湖率先在北龙湖推出项目，首开即实现7.8亿元销售额，一季度更是三次开盘三次售罄，后续加推在即，将成为华润的强劲竞争对手。

除金茂外，第三方数据显示，目前北龙湖在售的高端住宅项目还包括中海云著湖居、亚新星云湾、绿城·湖畔雲庐等，竞品众多，去化压力较大，华润如何在这片高端住宅市场中突出重围，仍是待解的问题。

商业布局的机遇与挑战

除高端住宅外，此次出让的4号商业地块同样备受关注。根据规划，该地块将打造为华润万象汇项目。

实际上，华润商业与北龙湖的关联可追溯至八年前。

早在2018年3月，市场便传出华润将在北龙湖打造万象天地的消息。当时的规划设想是，华润在此落地大型城市综合体龙湖南里，其中两块商业用地拟建成集时尚购物中心与开放式街区于一体的商业项目。

从当时流出的效果图来看，项目采用了万象天地标志性的“Mall+街区”模式，建筑风格也融入了新中式设计，贴合当地特色。

不过，这一传闻始终未落地。

直至2025年12月10日，郑东新区第四季度重点项目签约仪式上，华润将在北龙湖打造商业标杆的消息再次传出。

随后，华润置地郑州公司发布“2026年北龙湖南岸项目全案广告策划服务”招标公告，从侧面印证了项目推进的进度。

此次正式拿地，意味着长达八年的传闻终于尘埃落定。

观点新媒体查询发现，目前北龙湖片区的商业项目数量不多，高端商业更是稀缺。

区域内现有的购物中心包括2018年开业的社区生活中心龙湖里，以精品餐饮、亲子服务、生活配套为主；2025年开业的郑州银泰inPARK，主打体验式消费，零售业态多为设计师买手店和河南首店餐饮。

此外，山姆会员店仍在建设中，预计2027年开业。

也就是说，北龙湖目前缺少真正的大型高端商业综合体。此次万象汇的落地，无疑将填补这一空白。

更重要的是，华润在郑州已布局多个商业项目，北龙湖万象汇的加入，将与其他项目形成协同效应。

目前，华润商业在郑州已开业的项目包括2014年4月开业的二七万象城、2025年6月开业的郑东万象城，还有轻资产项目绿都万象汇。

消息显示，2025年11月，华润与绿都广场商业部分达成合作，项目定名“郑州绿都万象汇”，目前已启动设计总包招标，规划建设全面展开。

随着北龙湖万象汇的落地，华润在郑州将形成“四子联动”的商业格局，覆盖不同商圈与客群。

但与住宅项目类似，商业项目也面临一定挑战。

北龙湖被称为郑州唯一一个尚未充分释放高端消费潜力的区域，这意味着华润商业在此面临的培育期可能远超预期。

一方面，北龙湖顶级豪宅密集，但高端消费行为普遍外流。目前郑州市场的高端消费仍集中在二七商圈的丹尼斯大卫城、二七万象城等地，北龙湖自身的高端商业氛围尚未真正形成。

另一方面，奢侈品、国际美妆、高端连锁品牌的选址逻辑较为务实，它们不仅关注富人密度，更看重聚客能力、销售坪效及打卡效应。而北龙湖目前恰恰缺乏聚客型主力店和持续人流，这也导致品牌方不敢轻易在此加大投入。

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