非标商业困境重重：东莞东实C park更名转型能否破局？

出品/独角MALL

撰文/MOMO

近年来，非标商业在全国范围内快速发展，但培育周期长、运营成本高、变现能力弱等问题让其生存愈发艰难。从上海TX淮海、北京The Box朝外运营方离场，到广州YCC！天宜停业，不少非标项目倒在浪潮中，市场竞争日趋激烈。

2024年，东莞市属国企打造的非标商业东实C park开业。虽占据市中心黄金区位，却始终人气不足，还曾因“天花板坍塌”引发争议。

作为东莞首个立体公园式购物中心，其半开放空间被吐槽像80年代设计，“冬凉夏暖”。开业一年多，仍有大面积空铺，客流惨淡。

项目曾以首店、潮玩、年轻力商业为破局点，却因运营粗放、细节缺失、布局不合理，让消费者觉得“形式大于内容”。面对困境，东实C park近期有了大动作：4月6日正式更名为R&A Park，转向“机器人”和“AI人工智能”赛道，引进体验式业态，还举办科技创新展、无人机表演等活动提升声量。

在场景化体验消费火热的当下，这家非标商业能“起死回生”吗？

01

占据东莞核心区位 集地标性、通达性与高端定位于一身

地段与交通（25分）：20分

东实C park位于东莞中心城区鸿福路商圈，周边有民盈·国贸城、京东MALL等众多商业体，是东莞成熟商圈之一。旁边还有市民中心、旗峰公园等休闲文化配套，紧邻东莞大道，距地铁市民中心站G4口约300米，是少有的地铁口商业。

规划与定位（25分）：18分

依托优越区位，项目定位高端，是东莞首个立体公园式购物中心，采用潮流业态+立体花园概念，总投资约8.16亿元，由国家级建筑大师设计，目标是打造东莞新城市封面。招商围绕社交、新潮、体验，布局夜经济、品质社交等业态，客群瞄准Z世代、高端家庭和商务客群，开业之初备受期待。

02

半开放式立体花园设计 在东莞水土不服

运营与人流（25分）：13分

开业一年多后，项目官宣更名为R&A Park，聚焦“机器人”和“人工智能”，转型为智慧科创体验中心。MOMO周末实地探访发现，咖啡机器主理人区域和东莞首家机器人6S店有人停留，但大部分展示区和店铺人气惨淡。项目外立面设计感强，但C park LOGO未撤换。半户外街区式空间，回字形动线的中庭大柱子遮挡视线，11块不连贯曲面膜结构屋顶导致内部采光暗。半开放式设计虽创新，却因广东湿热多雨，出现夏天空调难留、冬天冷风易进，雨天部分店铺淋雨的问题，显得水土不服。

03

业态堆砌简单、布局混乱

品牌与布局（25分）：15分

MOMO实地体验后认为，项目换名更像噱头，商业运营无实质改变。一方面，业态堆砌简单、布局混乱：一楼入口有耐克、361，接着是简餐厅、AI和机器人体验中心，还混杂名创优品等；二楼台球俱乐部、影城、餐饮等业态交错；三楼健身房对面是餐厅；四楼为屋顶花园等区域。另一方面，空置率高，不少店铺围档却无施工动静；品牌更新慢，负一楼高谷仓疑似关店已久。虽引进太空间Live House、开心麻花等首店品牌，迎合消费趋势，但未有效转化流量为消费。

04

市场竞争激烈 非标商业能否找到正解？

综合评分（100分）：66分

东实C park在东莞商业市场压力不小，除老牌商圈，近两年有万象滨海购物村等非标项目，今年还有南城万象城等将开业。更名R&A Park后，虽引进新兴业态、举办活动吸引消费者，但实地体验落差大。非标商业本身难度高，概念包装与落地差距大，活动之外需运营内容和品牌支撑。项目由东实集团子公司操盘，或因缺乏成熟经验导致落差。如今非标商业不再新鲜，竞争激烈，跳出传统商业思维是破局关键。

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