出险房企账面扭亏：10家盈利超千亿背后的债务重组逻辑

3月以来，上市房企2025年业绩报告密集披露。

佳兆业、碧桂园、旭辉控股、禹洲集团等一批出险房企，凭借债务重组收益入账，集体交出扭亏为盈的成绩单，其中佳兆业2025年净利润超500亿元。

据克而瑞深度咨询普睿数智研究中心统计，2025年10家房企通过债务重组、企业重整获得的收益合计超5000亿元，受此影响这10家房企预计盈利超千亿。债务重组在降低企业有息负债的同时带来了重组收益，但这只是出险房企盈利的表象，其实际盈利仍需进一步修复。

01 多家出险房企2025年业绩扭亏，债务重组收益成关键

3月31日，佳兆业发布2025年度业绩报告，截至2025年12月31日，公司年度利润约523.26亿元，较2024年同期292.29亿元的亏损净额实现扭亏为盈。

同日，旭辉控股发布公告称，受益于境内外债务重组带来的巨额一次性收益，2025年实现扭亏为盈，全年利润达158.95亿元，较2024年63.26亿元的亏损实现逆转。

3月30日，碧桂园发布2025年年报，全年净利润16亿元，成功扭亏为盈。

3月27日，世茂集团、远洋集团发布业绩报告，分别实现净利润约44.77亿元、35.99亿元，较2024年同期扭亏为盈。

此外，融创中国、时代中国、龙光集团2025年净利润亏损额较2024年同期大幅收窄。这些企业扭亏或减亏的共同原因，均为债务重组收益的影响。

克而瑞深度咨询丨普睿数智研究中心数据显示，2025年9家债务重组方案获批的企业，债务重组收益合计4348亿元，使得合计利润从2024年的亏损2071.8亿元转为盈利768.9亿元。其中，境内外重组方案均获批的碧桂园，债务重组收益最高，达934.8亿元；佳兆业则以523.26亿元的净利润成为盈利最高的房企。

另外，重整成功的金科发布业绩预告称，2025年度归属于上市公司股东的净利润预计为300亿至350亿元，而2024年同期为亏损319.70亿元，主要原因是报告期内重整计划执行完毕，形成约680至700亿元债务重整收益，计入当期非经常性损益，包括债务豁免收益、超额亏损转回投资收益等。若加上金科，10家房企2025年债务重组、企业重整收益合计超5000亿元。

02 账面盈利≠实际盈利，核心经营能力修复是关键

债务重组收益本质是债权人和债务人就债务清偿达成协议后，债务账面价值与实际偿付对价的差额，不产生实际现金流入。因此，依托债务重组收益实现的房企盈利仅为账面盈利，实际盈利仍需进一步修复。

若剔除一次性债务重组收益影响，上述房企经营层面仍处于阶段性亏损状态。例如，旭辉控股公告显示，2025年股东权益应占核心净亏损约88.87亿元，较2024年58.25亿元的核心净亏损显著扩大；禹洲集团2025年核心业务经营层面的拥有人应占亏损为97.18亿元。

金科也公告称，预计2025年扣除非经常性损益后的净利润为亏损290亿至350亿元，上年同期为亏损284.18亿元，亏损进一步扩大。

不过，债务重组完成后的盈利更多具有转折信号意义，意味着企业最艰难的阶段已逐步过去。从长远发展看，重组成功后房企减轻了债务负担，可减少偿债、利息支出等，节省的资金能投入项目复工复产等关键环节，让停滞项目重新运转，为企业回归正常经营轨道奠定基础，也为业务调整争取了时间和空间。

债务重组解决了房企的燃眉之急，但改善核心业务盈利能力才是长久之计。从2026年以来的企业动态看，房企债务重组进程仍在加速推进：1月宝龙地产境内债重组方案获债权人通过，3月花样年境外债务重组计划获法院正式批准，富力、中骏、宝龙等企业境外重组也获得超75%债权人支持，中国奥园、花样年等正全力推进境内整体重组。

在此背景下，2026年房企债务重组收益仍将持续释放，行业风险出清节奏进一步加快。后续核心经营能力的修复，仍将是决定房企未来发展的核心关键。

本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”，作者：编辑部、普睿研究，36氪经授权发布。

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