上海首批五年限售房源解禁：核心区涨幅显著 外围区域遇冷

2026年，上海迎来首批新房五年限售解禁的关键节点。2021年3月，上海发布“新沪七条”，明确按照优先购房政策购买的新建商品住房需在网签备案满5年后方可转让，若项目认购比例超1.3:1便触发该规定。如今，这批房源正式解禁，市场表现呈现明显分化。

2021年全年，上海约有92个项目触发五年限售，截至2026年3月8日，这些项目尚未有成交备案，但70个项目已有房源挂牌。挂牌数据显示，34个项目挂牌均价较2021年成交均价上涨，36个下跌，整体微涨0.26%。其中，核心区域项目涨幅突出，如徐汇的云锦东方、浦东的碧云尊邸挂牌价较成交均价高出约60%；而临港、青浦、奉贤等外围区域部分项目挂牌价“破发”，跌幅超20%。

从价格段来看，均价10万元/平方米以上的项目挂牌均价较成交均价上涨20%，6-10万元/平方米的项目微跌1.02%，6万元以下的项目下跌4.13%，“买房地段论”的价值进一步凸显。核心区域高认购率、高入围分的项目几乎未下跌，外围区域即使认购率较高也可能“破发”。

从供应规模看，2021年触发限售的92个项目超3万套房源将在2026年解禁。参考贝壳热门小区1-2%的挂牌率，即使按10倍计算，全年入市房源约3000-6000套，月均250-500套，仅占上海二手房月均2万套成交量的不足2.5%，对整体市场影响有限。

回顾政策背景，2021年初上海实施新房摇号积分制，旨在遏制“打新”热潮。当年，浦东、青浦、宝山、嘉定四个区的触发限售项目套数占比达70%，56.63%的项目成交均价在6万元/平方米以内，10万元/平方米以上的仅占14.34%。

对比市场整体表现，2021年底至今上海全市二手房挂牌参考价下跌17.33%，成交均价下跌7%，而这批解禁项目的平均挂牌均价仍微涨0.26%，且同地段新房均价较2021年平均高出约10%。这意味着，对于自住需求而言，核心区域5年后的新房价格大概率更高。

本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”，作者：编辑部，36氪经授权发布。

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