珠海横琴深蓝视界广场三度流拍：烂尾三年的产业地标困局

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撰文/徐颖珊

一幢烂尾楼，往往折射出企业的兴衰沉浮与楼市的周期更迭。

3月3日，珠海横琴深蓝视界广场迎来第三次流拍。

京东司法拍卖平台信息显示，本次起拍价为11.8亿元，较首次拍卖下调1.2亿元。尽管吸引了30人关注、2979人次围观，但竞拍结束时仍无一人出价，项目再次陷入无人问津的境地。

历经三次流拍，这座曾被寄予“横琴智慧产业地标”厚望的综合体，资产价值已出现断崖式下跌。

评估数据显示，2024年7月3日，该项目整宗土地使用权及在建工程的市场价值总值为22.38亿元；而到2025年11月11日，整体评估价值降至16.75亿元，一年间缩水5.66亿元，降幅达25.3%。

从高光拿地到仓促停工，从高调入市到连续流拍，深蓝视界广场的命运仿佛是房地产行业周期性兴衰的一个缩影。

风口上的“产业明星”

自2018年拿地至今已八年，2022年底停工烂尾至今超三年，珠海横琴深蓝视界广场的盘活之路依旧漫长。

2018年，珠海横琴新区正处于粤澳合作深化的起步阶段，土地市场热度攀升。当年珠海市土地供应计划中，横琴新区、保税区计划供应563.32公顷，较2017年增长58%。

彼时，中星微看好珠海的发展前景，选择将中星微南方总部基地落子于此。

2018年5月，中星微置业有限公司以楼面价4000元/平方米、总价约6.7亿元，竞得横琴中心大道东侧一宗综合产业用地。该地块占地面积6.55万平方米，计容建面16.67万平方米，规划打造集办公、人才公寓、商业及数据中心于一体的智慧园区。

根据规划，项目总建面约25万平方米，由10栋建筑构成，包括4栋人才公寓、6栋办公楼，以及约8300平方米的情景式商街。

《深蓝视界广场项目月度工作小结》显示，2022年12月31日项目在建工程已停工。截至目前，4栋人才公寓主体架构已封顶，外架拆除完毕，工程形象进度约30%，尚未交付；3栋办公楼完成混凝土浇筑，外架拆除，整体工程形象进度约40%-65%；剩余商业部分工程形象进度约30%-95%。

这意味着，后续买受人需投入不菲资金用于项目建设。

不过，相比后期资金投入，项目用地的限制条件或许才是意向者不敢轻易入局的关键。

为契合横琴产业定位，地块竞拍条件严格，属于“定向限售”。其中，办公部分限制销售比例为50%：30%由企业自持，满五年且满足合作内容后可申请核准销售；20%仅限销售给关联单位。

人才公寓部分可分户办理产权证，但仅限销售给受让人及其关联企业相关员工，外籍员工不受限制，且公寓整体验收6年后方可对外转让。

此外，受让人在横琴十年内不得进行股权变更，不可转让土地使用权或以股权转让形式间接转让土地使用权和地上建筑物。

据观点新媒体查询，项目人才公寓中的一栋早在2022年7月便取得预售证，可售126套住宅，涵盖68-83平方米的2-3房小户型，备案均价约3.8万元/平方米。当月，中星微也向市场推出“2字头”的产品广告。

但珠海预（销）售专网显示，目前公寓全部处于“查封”状态。

同时，项目现登记产权人为中星微置业全资控股子公司珠海中星微科技发展有限公司。企查查信息显示，珠海中星微科技被执行总金额11.38亿元，法人代表陈玉泉已被限制高消费。

商办启示录

深蓝视界广场并非个例。

2025-2026年，珠海多宗商办、综合体项目进入法拍市场，普遍呈现高评估、低起拍、多次流拍的特征。

鑫苑·盛世明珠项目便是其中之一。该项目源于维也娜酒店城市更新项目，位于香洲石花西路北侧、吉石路东侧，由鑫苑集团主导改造，曾是吉大板块寄予厚望的商业焕新之作。

最初规划中，项目将打造为集写字楼、公寓、酒店、商铺与公共配套于一体的综合性地标建筑，规划建设36层、总高约150米，规划户数612户。

然而，项目最终停留在蓝图阶段。2019年鑫苑盛世明珠正式开工，却在基坑工程尚未完成时宣告停工，此后彻底沉寂，2021年被珠海列入闲置用地清单。

为盘活项目，政府多次将其推向公开拍卖，但市场反响不佳，历经一拍、二拍直至变卖，始终无人接盘。2026年2月12日，该项目第三次拍卖，起拍价2.5亿元，仍难逃流拍命运。

珠华大厦地块也面临类似困境。该项目地处香洲吉大商圈核心位置，享有周边成熟的交通配套与流量红利。

2021年1月，珠海自然资源局公布珠华大厦批前公示，项目拟启动更新改造，规划用途调整为住宅+商务+商业，建筑高度要求≤262米。截至目前，该地块上的建筑已荒废，仅用简易围挡圈合。

拍卖场上的冷淡更为明显。2023年11月，该地块首次在京东司法拍卖，起拍价4亿元，评估价5.63亿元，后因案外人对拍卖财产提出异议，拍卖被法院撤回，未进入竞价阶段。

时隔不到两年，该地块再次拍卖。2025年3月以起拍价4亿元流拍；同年4月第二次挂牌，起拍价降至3.2亿元，仍无人报名；目前仍处于司法处置停滞状态。

事实上，项目流拍不仅源于标的本身的隐性成本与不可预估风险，市场整体预期与实际感受也起到决定性作用。

珠海世联行数据显示，2026年1月珠海办公市场无新增可售办公土地供应与成交，全市总网签量0.67万平方米，环比下降58%。横琴深合区以31套网签量位居全市首位，其中横琴万象世界18套，成为区域主力网签项目。

与此同时，全市办公库存量达254万平方米，近12个月月均流速下滑，去化周期约105个月，较上月增加7.4个月。这意味着，按当前流速，完全去化库存需近九年时间。

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