房东稳赚不赔，酒店难以为继：租金入股能否破解困局？

本文来自微信公众号：环球旅讯，作者：黎展铺

还得继续熬

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春节刚过，酒店行业传来两个引人关注的消息。

一个是越来越多的酒店无力支付房租，另一个是采用高租金模式的酒店正在加速退出市场。

和不少酒店投资人交流后，我听到最多且最令人心酸的一句话是：不是我们不想好好经营，而是租金直接要了酒店的命。

“大约一个月前，我身边一位酒店总经理朋友就遭遇了这样的事。他所在的酒店和我是同一个房东，100多间客房已经经营了五六年，如今却因无法承受租金压力，悄然倒闭了。”

“朋友说，租期还剩一个月时，老板甚至想以30万低价转让，但连一个接手的人都没有。租期一到，只能眼睁睁看着房东收回房子，再租给下一家。更具讽刺意味的是，下家接手后，一点装修都没改动，直接原样开门营业。”

这番话出自武汉某单体酒店投资人G总，她告诉笔者，在当前的大环境下，想要房东降低租金，根本不可能。

“那些房东只会认为，你亏钱、交不起房租是你自己的事。房子租给你是租，租给别人也是租，如果你撑不下去，他们会想让你直接离开，然后换个人继续租。”

“就算下家经营得差一些，至少前几年不太敢轻易提出降租。但像我们这样经营了好几年的，肯定每年都会找房东谈，所以房东其实也很烦老租客。”

事实上，近一年来，这类现象早已频繁出现。

从上海浦津酒店因欠租数千万关停，到广州老牌四星酒店5年欠租360万被焊门清退；从西安经营11年的酒店因长期欠租被断水断电，到厦门地标老酒店无奈退租闭店……

一批又一批酒店因租期违约而倒下，这背后是一组早已无法调和的矛盾：市场在下行，房价陷入内卷，出租率面临压力，酒店的收入曲线一路向下，可多年前签下的租金合同依旧刚性执行，一分不少、逐年递增，成本曲线始终向上。

一句话总结就是，酒店承担着全部的经营风险，房东却稳赚不赔，违约关店对酒店投资人来说，或许还是最明智的止损措施。

就在本月，笔者偶然注意到，佛山一家有着近30年历史的老牌酒楼，在过年前突然宣告倒闭，连年夜饭都不做了。

去现场查看发现，倒闭的不只是这家酒楼。马路对面，还有一家酒店同样大门紧闭。从两家的停业告示中不难判断，也都是被房租压垮的。

“我们店的租金在同行里算中等，但也很难把房价提高，我再怎么提升出租率、降低人力成本，也只能勉强维持，根本谈不上盈利。”G总无奈地感叹道。

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据酒店转让平台指点网数据，2025年全国酒店转让数量已达2024年同期的3倍，成交量却十分低迷，至少30%的酒店因租金过高无法转让。

换句话说，在原有租赁模式下，租金确实已成为压垮酒店的最重负担。

难道跟房东谈降租以缓解经营压力，真的一点可能都没有吗？

“也不全是，这得看房子属于什么类型的物业。”广东某酒店投资人A总向笔者透露，房东在出租物业时，起初大多希望能拿到较高的租金。但当酒店市场行情走弱，同质化竞争加剧，客房价格难以维持时，不同类型房东的态度会出现明显分化。

“独栋物业的大房东，通常最不愿意降租，因为他们的物业可能全部抵押在银行，一旦租金下调，资产估值就会跟着缩水，很容易触发银行的风险条款，面临抽贷、断贷的后果。”

“反而是那些手上只有一两套公寓，或者房源比较零散的中小业主，更容易被市场影响。他们愿意降租，甚至谈分成的原因之一，就是看到自己的楼盘这两年价格暴跌，同时看到别人降租，自己也就跟着降了。”

在社交媒体上，笔者看到有一个公寓业主分享了自己的出租经历，其中一则大致意思是：

整层公寓租给别人做酒店10年，后来酒店老板每次交房租都给他降一次，到现在已经降无可降，他自己都不好意思再喊降租了。

更让人心酸的是，这位业主在疫情期间也减免过租金，还免了合同约定的租金递增，而她自己的银行贷款一分没少。可即便如此，这家酒店还是没能撑住。

和这位业主一样，十年之间，看着酒店从兴起走向倒闭，这大概是众多房东的共同经历。

好消息是，A总告诉笔者，现在市场上小型的公寓酒店越来越多，很多运营方都倾向与业主采用分成的模式合作。

“但剩下成规模的酒店，以及大物业的业主，他们都不愿意参与分成。前者是酒店不想让自己的财务状况、销售状况被房东知道，后者是房东只认一口价合同。”

说到底，主要决定权还是在物业方。地产繁荣时代，房东们早已习惯了躺着收钱。现在红利退去，他们仍然固守一纸合约，到点收租，不用管人、不用管事、不用看行情。

更深一层来看，租赁酒店批量违约倒闭，它们可能不是输给了竞争对手，而是输给了过时的合作规则。

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实际上，A总所说的分成模式，就是业内正在探讨的保底房租+分成的合作方式。它要求房东接受把未来租金作价入股，与运营方利益绑定，将固定收益变成浮动收益。

但为什么现实中很难见到这种模式呢？

一来是很多房东不懂酒店运营，不信任运营团队，担心入股之后分不到利润；二来可能更根本的原因在于，酒店的扩张周期还没彻底结束。

锦诗庭酒店管理公司品牌部易总，从事酒店品牌开发16年，也自己投资了一些酒店，他告诉笔者：

“这套模式在其他行业很常见，比如购物中心和科技园区里的有些业态早就这样做了，只是酒店还在疯狂开店，并没有走完一个完整周期。据我所知，现在搞酒店开发的还有几千人，至少等他们八成失业了，才算走完这个周期。”

“前段时间，我的一位朋友也跟我聊到这个话题，他说，未来在酒店项目谈判中，这种方式可能会越来越常见。因为在供给增加、周期拉长的环境里，单纯的固定租金模式对双方都不友好。”

如此，我们不妨大胆猜想一下：如果将来租金违约潮愈演愈烈，接盘或开发酒店的投资人越来越少，会不会倒逼房东以租金入股，考虑分成模式？

在易总看来，房租入股常见的真实诉求通常分为两类，一类是房东需要更稳定的回款，同时希望分享行业上行的收益；另一类是经营方需要淡季缓冲，希望把扛周期的压力分担出去。

而现在，显然是第二类诉求居多。

“那要怎么分成才好呢？毕竟酒店的收入结构挺复杂的。”他说，首先要确定酒店类型。

“有限服务酒店主要靠房费赚钱，分成优先围绕房费。房东不懂酒店没关系，他只要能看懂房费月报和收款流水，就能判断是否合理。全服务酒店除了房费，还有餐饮、宴会等非房收入，要么分两段进行分成，要么干脆只分房费。”

“这里面最关键的地方，不在于分成比例，而在于一套可执行的规则。比如口径怎么定、账目怎么核对、税款怎么分配、发票怎么开具、款项怎么结算、出现纠纷怎么处理、合作失败怎么退出……各项条款必须像说明书一样清晰。”

“当然，除了按房费分成，还有按营业额分成，这是最常见也最容易和房东发生争吵的方式，建议谨慎使用；按利润分成则对账实操最难，新手不建议使用。”

至于房东租金入股能不能解决酒店的违约潮，也许这不是最完美的方案，但在供大于求的行业环境里，却是能让房东和酒店从双输走向双赢的最现实的一条路——不是谁让着谁，而是互相救命。

“房东要想明白，在楼盘价格都暴跌的大环境下，首先考虑的不是靠收租赚钱，而是找一个能稳定支付租金、准时交租的酒店管理公司合作就不错了。酒店也要想明白，你必须让房东看到希望、赚到钱，人家才愿意跟你一起扛风险。”A总最后补充道。

对此，你怎么看呢？