上海楼市亮剑救市！2026年或成房地产大救市关键之年

作者：余飞

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上海楼市推出重磅救市政策

新年伊始，上海率先打响楼市救市第一枪。

2月25日，上海发布《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，核心内容包括：

非户籍家庭或成年单身人士购买外环内住宅的社保/个税年限，从3年缩短至1年；社保/个税满3年的非户籍群体，可在外环内额外多购1套住房。

政策创新方面，持有上海居住证满5年的非户籍人员，无需社保也可购买1套住房（不限区域）；缴纳1年社保/个税的非户籍群体，在外环外购房不限套数。

公积金贷款额度大幅提升：家庭最高贷款额从160万增至240万，叠加多子女、绿色建筑等条件，最高可达324万元；二套房贷款额度也同步上调。

上海户籍居民成年子女购房优惠：成年子女家庭新购住房为唯一住房时（若未成年时与父母、祖父母/外祖父母共同拥有住房，新购后仍为唯一住房），暂免征收个人住房房产税。

尽管上海延续了渐进式放松策略，但作为楼市风向标，其在2026年率先出台政策，释放出强烈信号：2026年将是全国楼市大力救市的一年。

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房贷与商品房销量双双探底

这一判断基于2025年楼市多项指标创新低的现实。

房贷方面，央行数据显示：2025年住户贷款增加4417亿元，其中短期贷款减少8351亿元（短期贷款多为消费贷），中长期贷款（主要为房贷）增加1.28万亿元，较2024年的2.25万亿元大幅下滑，反映居民贷款意愿低迷。

^{制图：城市财经；数据：央行}

商品房销售数据同样严峻：2025年全国商品房销售面积88101万平方米，同比下降8.7%（住宅销售面积降9.2%）；销售额83937亿元，同比下降12.6%（住宅销售额降13.0%），双双跌破“9万亿/9亿平方米”关口，进入“双8”时代。

^{制图：城市财经；数据：国家统计局}

^{制图：城市财经；数据：国家统计局}

上海本地数据显示：2025年房地产开发投资下降3.1%，商品房销售面积下降4.6%（住宅销售面积降9.7%）。

^{来源：上海统计局}

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2026年：房地产救市关键期

从2025年宏观数据与上海政策信号来看，2026年全国楼市将迎来密集救市动作。市场最关心的问题是：房地产能否在今年筑底？

楼市“底部”并非单一价格点，而是由供需关系、居民购买力与资产回报逻辑共同决定的区间。判断底部需关注三个核心指标：租金回报率、房价收入比、新房去化周期。

其一，租金回报率。2025年全国百城住宅租金回报率约2.3%，一线城市不足2%，虽较前两年低点有所修复，但仍低于纽约、东京等城市4%左右的水平，尚未形成吸引长期资金的优势。若房价温和调整、租金小幅上涨，2026年租金回报率有望接近2.5%，为市场见底提供基础。

其二，房价收入比。中国重点城市房价收入比曾长期高位运行，近年回落至10倍左右，但仍高于发达经济体5-7倍的水平。若收入增长有限，房价需进一步调整，预计2026-2027年回落至9倍以下，才能激活刚需与改善需求。

其三，新房去化周期。健康区间为12-18个月，当前全国去化周期仍偏长。若去库存政策持续，2026年内有望回到18个月以内，这是市场止跌企稳的必要条件。

综合来看，2026年是楼市底部验证期，全国层面确认底部或在2026下半年至2027年。城市分化将持续：北京、上海需求韧性强但修复慢；深圳、广州或率先进入底部右侧；杭州、成都等新一线城市修复弹性大；三四线城市房产逐渐失去金融属性。

中国房地产正经历深度去金融化与再定价，底部不会以暴涨形式出现，而是伴随成交恢复、指标改善与预期修复。关注租金、收入、库存三大指标的变化，是判断市场走向的关键。